신혼부부는 어떤 집을 찾아야 할까?
똑똑한 포지셔닝. 시작의 중요성.
신혼부부들이 첫 집을 얻을 때 어떤 고민을 할까?
내 경우를 돌이켜 보면,
-. 총알이 턱 없이 부족했고
-. 서울 집 값은 왜 이렇게 비싸냐며 한탄했고
-. 전세가 맞을까, 매매를 해야 할까 생각했고
-. 대출이 무서웠고
-. 선택지는 점점 외곽으로 벗어나거나, 집 크기를 줄여야만 했고
-. 이래서 선배들이 돈 많은 남자를 만나라고 한거였냐며 좌절했던 기억이 난다.
극단적으로 나열해 보면 그렇다.
지금에 와서 생각해 보니 현실적이긴 한데, 너무 비관적인 생각만 했던 것 같다.
대다수의 남녀가 부모님 밑에서 편히 살다가 결혼을 하며 처음으로 자신들의 보금자리를 갖게 된다.
여기서 흔히들 하는 착각은, 내가 지금껏 부모님 밑에서 누려왔던 환경만큼 시작할 수 있을 것이라 바라는 데 있다.
부모님들이 20-30 년 간 인내 끝에 이뤄놓은 성과를 우리는 '편의성'이라는 명분 하에 너무 쉽게 한 번에 얻고자 하다 보니 현실과의 괴리감이 생기고 스스로의 처지를 한탄하게 되는 것 같다.
빠르면 20대 후반 ~ 늦으면 30대 후반
처음 시작하는 부부가 모아 놓은 돈이 많지 않은 것은 너무나도 당연한 사실이다.
그렇기에 이 얼마 안 되는 돈을 불리기 위해 더 나은 보금자리를 얻기 위해 부부가 함께 목표치를 잡고 더 치열하게 고민하고 생각해서 의사 결정을 해야 한다.
다시 정리해 보면
-. 두 사람이 할 수 있는 최대치를 모은 뒤
-. 외곽을 매매할지, 중심부에 전세를 얻을지 방향을 결정하고
-. 현실보다 10-20% 상향된 목표치를 세워
-. 그 간극을 '대출'이라는 레버리지로 메꿔 자금을 타이트하게 관리하고
-. 두 사람의 합을 모아 열심히 살아 보면 된다.
고작 30대 중반에 이런 꼰대 같은 소리를 하고 있는 게 나도 참으로 마음이 불편하지만 티끌모아 티끌이라며 영원히 티끌같이 살 수는 없지 않은가.
내가 결혼했던 시기와는 달리 부동산 시장에 대한 접근이 쉽지 않아졌다는 것을 알고 있기에 요즘 결혼하는 사람들이 현실적으로 어떤 선택을 하는 것이 좋을지 고민해 보았다. 또한 그간 브런치에서 떠들어댔던 지역이 신혼부부에게는 상대적 박탈감을 줄 수 있는 가격을 형성하고 있어 큰 도움이 되지 않는다고 판단, 오늘은 가장 현실적으로 평범한 재력을 갖춘 30대 신혼부부들이 정착하면 좋을 지역 혹은 생애 첫 집을 구하는 팁에 대해 이야기하고자 한다.
1. 수도권에 처음 조성되는 '택지지구'에 매매로 들어가는 것은 어떨까?
투자 책을 보면 '인 서울' 이 바이블이라도 되듯 무조건 서울로 들어가라 외치지만, 서울 집 값 따라가기가 어디 쉬운가.
물론 나도 '인 서울'이 가장 안정적이고 수익성 높은 투자처라고 생각하고 물량 공급에 대한 부담으로 경기도 끝자락까지 벗어나는 것은 위험하다고 생각하지만, 좀만 공부해 보면 수도권에도 신혼부부를 위한 좋은 곳이 많다는 사실을 알 수 있다.
특히 '택지지구' 가 처음 개발이 되고 분양을 할 때 들어가면 분양가도 (상대적으로) 저렴하고, 지역이 개발되며 얻는 소소한 반사 이익도 얻을 수 있어 좋다.
지금은 넘볼 수 없는 가격이 되었지만 '삼송', '미사', '광교' 등도 처음에는 누구나 접근 가능한 가격이었다. 다만 그 가격에 거기까지 왜 나가냐며 부정적인 바이럴이 많았고, 외곽에 대한 편견으로 수요가 적었을 뿐이다.
서울의 경계에 인접해 있고 업무 지구와의 '교통 접근성'이 탁월한 지역은 초반에 진입하면 안정적인 성과를 낼 수 있을 것이라 본다.
'고양 향동지구' -> 상암 DMC, 마곡 등 업무 지구 와의 접근성, 일반분양 완료, 분양권 전매 가능
'남양주 다산신도시'-> 8호선 연장으로 잠실과의 접근성 탁월, 일반분양 완료, 분양권 전매 가능
'하남 감일/감북지구'-> 올림픽선수촌, 둔촌주공 그린벨트 너머에 조성되는 택지지구, 올해 분양 예정 (분양가 1600대 예상
'성남 고등지구'-> 내곡, 세곡과의 인접 경계에 위치하며 판교 테크노벨리와의 접근성 탁월, 분양 진행 중
'성남 대장지구'-> 남판교 개발의 핵심, 내년도 분양 예정
'과천 지식정보타운' -> 과천시와 인덕원 사이에 조성되는 택지 지구, 올해~내년 분양 예정 (분양가 2,000 예상)
참고로 내가 상담을 한 사람들 중 해당 지역 청약 요건을 만들기 위해 일부러 신혼 2년을 과천시나 하남시 전세를 얻어 일반분양을 준비하는 전략적인 투자자들도 있고, 다산 신도시 분양권을 초반에 구입해서 (초기 투자금은 P 포함 5,000 언더였을 것) 입주를 기다리고 있는 사람도 있다.
정보는 모두에게 오픈되어 있고, 현명한 선택을 하는 것은 많이 공부한 개인의 몫이다.
현재 자금력이 안 된다고 한탄만 할 것이 아니라, 본인이 처한 현실을 바탕으로 수익을 낼 수 있는 최적의 투자처를 찾으려고 노력하는 것이 좋다.
항상 마지막인 것 같지만 기회는 계속해서 온다. 차분히 분석하고 준비해서 똑똑한 신혼집을 구해 보자.
2. 총알이 충분하지 않다면, 남들이 좋다고 떠들어대는 지역에 '전세'를 사는 것도 답이다.
신혼에 무조건 적으로 매매를 고집할 필요는 없다. 자유롭게 주거지를 선택할 수 있는 시기이기 때문에 '살아보고 싶었던 곳'이나 '남들이 좋다고 하는 곳'에 전세를 살아 보는 것도 추천이다. 아직 경제적 지식이 무르익지 않은 상황에서 섣부른 판단은 잘못된 결과를 불러올 수 있기 때문이다.
극단적인 예시로 매매가가 비싸다는 강남구 청담동도, 오래된 아파트의 전세가는 생각보다 높지 않다. (청담삼익, 홍실 30평대 3억 내외)
특히 이주를 앞두고 있는 재건축의 전세는 저렴한 가격에 그 동네의 분위기를 경험하는데 큰 도움이 된다. 이주를 앞두고 있다 해서 당장 이주를 하는 것도 아니고 2-3년 안에 벌어질 일이니, 조금 불편하더라도 올수리 된 집을 선택하면 합리적인 가격에 만족도 높은 생활을 누릴 수 있을 것이다.
생각보다 신혼집의 첫 위치가 중요하다. 육아를 하며 친정이나 시댁 근처로 이사 가는 경우를 제외하고서는 처음 시작한 동네에 평생 정착할 확률이 높기 때문이다. 사실 이와 같은 이유로 신혼집도 본인이 어려서부터 자라온 동네나, 본가와 시댁이 있는 곳 근처에 얻는 사례들을 많이 볼 수 있는데 부동산 보는 눈을 뜨게 하려면 본인이 잘 모르는 지역이라도 용감하게 들어가 보는 시도가 필요하다고 본다.
주변 사람들과 이야기해 보면 본인이 살고 있는 지역이 별로라고 말하는 사람은 극히 드물다. 대부분 처음 정착한 지역에 애착을 가지며 그 지역을 중심으로 더 나은 보금자리를 찾게 된다.
단점이 없는 동네는 없다. 집은 소유욕이 가득 담긴 결정체이기 때문에 본인이 사는 지역의 장점과 타 지역의 단점을 비교하는 오류를 범하는 경우를 종종 볼 수 있다. 즉 객관화가 잘 되지 않는다는 것이다. 부동산 커뮤니티에서 VS 지역 비교, 지역 부심 선동 글이 왜 조회수가 높겠는가?
신혼 때부터 지금까지 어쩌다 보니 '구'를 넘나들며 이사를 많이 했는데, 밖에서 보던 특정 지역이 안에 들어왔을 때 다르게 보이는 경우가 종종 있었다. 또한 각 '구' 혹은 '행정구역' 별로 지니는 특색도 눈에 보이기 시작했다.
나의 경험을 예로 들자면, 나는 과거에 '경부고속도로변'에 대한 편견이 있는 사람이었다. 도로변의 매연과 소음 척박해 보이는 도시 환경이 내겐 단점으로 다가왔고 실제 투자 선택의 기로에서 이 지역을 배제한 연유이기도 했다.
그런데 개인적인 상황으로 서초구 끝자락으로 이사를 하고 보니 '경부고속도로변'이 서울의 중심같이 느껴지는 것이다. 성남, 용인, 과천, 서초구 이남 지역, 강남구 이남 지역에 사는 사람들은 서울로 진입하기 위해 무조건 이 도로를 지나가야 했고 나 역시 매일같이 이 도로를 타며 재건축되고 있는 아파트들을 신기하게 바라보게 된다. 도로변은 전시효과, 홍보효과가 엄청나다는 사실!
내 마음속 단점이었던 이 지역의 '도로변 소음과 매연'이, 내가 거주지를 바꾸고 생활권이 바뀌며 '교통의 중심' '전시효과 탁월'이라는 장점으로 치환되더라는 것이다.
여담으로 '지역맘 커뮤니티'를 통해 지역의 급매나 개발 정보, 거주하는 사람들의 분위기나 트렌드도 파악할 수 있기에 정말 궁금했던, 원했던 지역이 있다면 전세로 진입해 보는 것도 나쁘지 않다는 시각이다.
호랑이를 잡으려면 호랑이 굴로 들어가자. 전세도 전략적 투자의 또 다른 모습일 수 있다.
3. 리스크를 감수할 수 있다면, 속도 빠른 재개발 지역& 뉴타운을 보는 것도 좋다.
주변에 다세대 주택이 많은 지역 빌라에서 신혼을 시작한 친구가 있다. 집들이에 초대받아 갔는데 복잡한 오르막을 한참 올라간 뒤에야 집을 찾을 수가 있었다. 험블 한 겉모습과는 달리 안에는 리모델링을 해서 깔끔했다. 집에 딸린 옥탑방도 분위기를 내기에 좋았다. 운치 있었다.
그때는 몰랐다. 그게 현명한 투자였다는 사실.
그 친구는 신혼집을 구하는 자금이 여의치 않자, '속도 빠른 재개발 지역- 최소한 사업시행인가를 득한 곳'의 지분을 구입하고 조합원이 되었다. 지분이 작은 빌라 물건은 2억대로 구입할 수 있었고, 3-5억대로 접근 가능한 좋은 물건도 많았다. 대출도 잘 나오기 때문에 실제 투입되는 자금은 1-2억 선이었다.
솔직히 단 한 번뿐인 신혼인데 이렇게까지 해야 되나 생각도 했다. 제삼자의 어쭙잖은 시선이었다. 그렇게 2-3년이 흘렀고 지분의 프리미엄은 5억이 넘었다.
재개발 투자에는 많은 공부가 필요하다. 자칫 잘못하면 너무 오랜 시간을 낙후된 지역에 묶일 수도 있고, 사업 속도가 늦어지고 분열이 생기면 매매가가 마이너스 프리미엄으로 전환되기도 한다. 단순히 아파트를 부수고 다시 짓는 재건축과는 달리 재개발은 이해관계가 얽힌 다양한 사람들 (그 지역에서 장사하는 상인, 통 건물을 갖고 있는 사람, 도로를 갖고 있는 사람, 빌라를 갖고 있는 사람 등)이 합의점을 찾아서 사업을 시행해야 하기에 예측이 어려운 영역이기도 하다. '젊음'이라는 시간을 담보로 '리스크'를 짊어지고 가는 투자인 것이다.
북아현, 노량진, 장위, 흑석, 한남, 성수 등 지금 이 순간에도 많은 서울의 뉴타운들이 사업 속도를 높이기 위해 노력하고 있으며 이 '리스크'에 올라탄 배짱 두둑한 일부 투자자들은 큰 성과를 거둘 수 있을 것이다.
담력이 강한 부부라면 시도해볼 만 하지만, 실거주 매매 그것도 첫 집으로 추천은 자신 없다. (이런 방법도 있다고 알려주고 싶었다.)
다만 투자용이라면 찬성이다. 현재 관리처분이 났고 철거를 앞둔, 혹은 철거가 진행 중인 재개발 지역을 중심으로 공부해서 진입하다 보면 성과를 얻을 수 있지 않을까?
(이미 P 자체가 높지만 흑석 3구역의 경우 알람을 걸어놓고 보고 있는데, 매매가 기준 4-5억 사이의 매물들이 간간히 나오는 것 같다. 대출 포함 들어가면 투자금은 절반으로 줄어들 것.)
EXTRA) '서울 도시 계획', '국토 개발 계획'을 스터디해 보자.
시작하는 부부들은 부동산에 대해 모르는 것이 당연하다.
모르면 알면 된다.
우리가 커리어와 학업을 위해 노력하는 것처럼 부부의 첫 주거지를 결정하는 것도 많은 공부가 필요하다.
검색해 보면 '서울 도시 계획'이나 '국토 개발 계획' 등 정부가 추진하는 SOC 사업을 확인할 수 있는 문서들이 많이 있다. 정부의 의지가 담긴 개발 계획이니, 미래의 서울 혹은 수도권의 모습에 대해 상상해 볼 수 있다. 어느 지역으로 자금이 쏠리고 어느 지역을 중심으로 발전할지, 교통의 중심은 어디가 될지, 도로는 어디를 중심으로 뚫릴지 꼼꼼하게 체크해 보는 것도 중요하다.
서울 지도를 펼쳐 놓고 부부의 직장과 양가의 위치, 지하철 노선도를 그리며 크로스로 체크해 보자. 살고 싶은 지역이 추려질 것이다.
그리고 매주 다른 지역으로 나들이 겸 구경을 가 보자. 부동산에서 말하는 '임장-현장 방문'이 별 게 아니다. 지역의 오래된 맛집도 가 보고, 유명한 쇼핑몰을 방문해도 좋으며 공원에 가서 즐기며 미래를 상상해도 좋다. 지역 나들이에는 대중교통이 더 적합하다. 얼마나 편리한지, 나의 라이프사이클과 맞는지 가늠하는 지표가 되기 때문이다. 문 연 부동산이 있다면 열고 들어가서 지역 이야기나 시세를 들어보면 퍼펙트다.
그렇게 서너 시간 데이트하듯 놀다 보면, 자연히 부부의 마음에 꼭 드는 동네가 추려질 것이다.
부동산은 분석한다고 답이 나오지 않는다. 직관적으로 내가 좋으면 그만이긴 하다.
그럼에도 불구하고, 나에게 꼭 맞는 무엇(내가 우선순위로 생각하는 것)을 찾기 위한 노력은 필수이다.
모두에게 첫 집은 살면서 써 본 가장 큰돈(전세든 매매든) 일 것이다. 똑똑하게 시작하자.
