부동산 이슈에 대한 논의
부동산 투자기법의 진화와 불평등 함의
정부정책과 부동산 투자기법의 진화
임차인(세입자) 보호를 위한 한걸음
정부의 6.17 부동산 대책의 후속 대책인 7.10 대책 발표 후, 관련 이슈가 끊이지 않고 있다. 얼마 전 민주당은 단독으로 임대차 3법이 통과시켜 ‘전월세상한제’ 등의 법안을 마련했다. 이제 임대인은 전세를 5% 이상 올릴 수 없고, 전세를 월세로 전환하는 것도 임차인(세입자)이 거부할 수 있다. 이는 그동안 문제가 되었던, 임차인(세입자)이 주거권을 위협받는 것을 해소하고자 하는 의의가 있다. 이번 대책은 정부가 제시한 큰 틀의 5번째 대책, 후속 대책 포함 22번째 대책이다. 2017년부터 시작된 부동산 정책이 이제야 임차인(세입자) 보호라는 의의를 달성했지만, 그 기간만큼 부동산 가격도 상당히 상승시키는데 한몫 했다. 처음부터 임대차 3법을 시작했으면 될 것을 왜 문재인 정부는 돌고 돌아서 왔을까. 더 중요한 것은 문제가 여기서 끝이 아니라는 것이다.
다주택자
2017년 애초의 부동산 대책은 다주택자를 겨냥했다. 정부는 한국사회의 부동산 문제의 핵심을 다주택자들로 봤다. 이는 다주택자들의 투기가 부동산 거품의 원인이라는 사회적 공감대가 있었기 때문이다. 그래서 양도소득세 중과를 통해서 다주택자들이 집을 팔도록 유도했다. 이에 다주택자들의 대응은 지방의 싼 집들을 정리하고, 서울, 그중에서도 강남권의 보유 가치가 높은 집 한 채로 전환하기 시작했다. 이때 나온 얘기가 “똘똘한 한 채”이다. 이는 서울과 강남권에서의 집값 상승 폭이 지방보다 몇 배나 높기 때문이다. 그리고 문제는 다주택자들에게 양도세를 과세한다고 했지만, 빠져나갈 구멍도 마련했다. 그것은 임대사업자와 법인에 대해서다.
임대사업자
2017년 12.13 주택임대사업자 활성화 대책을 발표했다. 이는 개인 자격으로 다주택을 소유하면서 임대업을 하는 사람들을 정부 시스템에 포섭하려는 계획이었다. 이들이 임대사업자로 등록을 하면, 이에 대한 세재 혜택을 주어서 상당한 수익률을 보장해줬다. 그래서 개인 다주택자들이 대거 임대사업자로 등록되었다. 애초의 다주택자들에게 징벌적 과세를 한 것이 아니라 (1) 그들이 집을 팔도록 유인했고, 그마저도 안하면 (2) 임대사업자로 등록시켜 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세제 전반에서 혜택을 누리게 해줬다. 즉 다주택자는 손해 볼 것도 없었고, 오히려 정부보증으로 수익률을 높게 유지할 수 있었다. 즉 다주택자가 집을 팔게 해서 주거 불평등을 해소한 것이 아니라 고착화시켰다.
개인이 아닌 법인으로
이에 대한 혜택이 다주택자들의 세제 회피를 위한 수단으로 널리 알려지면서, 정부는 2018년 다시 여러 정책으로 혜택을 줄여나갔다. 그러나 임대사업자들은 개인에서 법인으로, 법인을 쪼개서 여러 개로 분산 등을 시도하면서 규제대책을 피해갔다. 여기서 나타난 법인은 개인과는 다르게 경제 활성화의 명목으로 세제 혜택을 추가로 받는다. 즉, 개인이 1인 법인만 만들어도 세제 혜택으로 떨어지는 수익률을 상쇄하는 구조이다. 정리하면, 한국사회의 부동산 투기의 주범인 다주택자들은 임대사업자에 법인으로 진화해가는 과정에 있었으며, 부동산 투자기법의 진화로 ‘불패 신화’를 이어갔다.
주택담보대출, 15억 이상 회수
2019년 정부의 12.16 대책은 갭투자에 초점을 맞췄다. 15억 이상의 집에 대해서 주택담보대출을 회수, 9억 이상 전세자금대출 제한하는 것이다. 시세차익으로 돈을 버는 행위를 막는 것인데, 이건 여러 논점이 존재 한다. 일단 15억 이상의 고가의 집을 담보대출을 통해서 시세차익을 얻는 집단을 타깃으로 했다. 이때 상당한 개인들이 법인을 만드는 우회로를 찾았다. 개인에게 부과되는 세 부담이 높을뿐더러 담보대출조차 막히자 법인을 통해서 부동산 갭투자를 시도하고자 한 것이다.
전세자금대출, 3억 초과 9억 이하 중저가 아파트 제한과 2030의 분노
문제는 2020년 6.17 대책 발표해서 터졌다. 중저가 아파트(3억초과 9억이하)를 대상으로 3억 이상 전세자금 대출도 회수하기 시작하면서 부터다. 이때 2030들의 분노가 여론으로 표출되는 시기이다. 2030의 노동소득으로 내집 마련을 절대 할 수 없을 정도로 천정부지로 부동산 가격이 치솟는 때에 2030들은 ‘영끌’(영혼까지 끌어모다) 중저가 아파트 매입을 시도하고 있었다. 이들은 동업까지 시도하면서 여러 명을 모아 자금을 마련해서 갭투자를 시도하기도 했다. 내 집 마련이라는 목표도 있지만, 수익률이라는 측면도 있다. 이는 한국사회의 노동소득과 자본소득의 격차가 상당히 벌어진 실태를 보여준다. 아무리 열심히 일해도, 집 하나만 잘 산 사람만큼의 돈을 못 버는 그 격차가 확인된 것이다. 실제로 대기업 초봉이 5,000만 원이라고 할 때 한 푼도 쓰지 않는다고 해도, 수도권 투기과열지구 집값은 1-2억 원씩 오른다.
이제야 재산권에 접근한 정부, 갈 길은 멀다
정부는 6.17 대책에 와서야 임대사업자 혜택 폐지, 법인에 대한 부동산 세률 인상, 종부세 6% 인상, 임대차 3법 통과 등의 대책을 세웠다. 법인에 대해 세제 혜택을 줄여서, 사실상 법인으로 부동산 투자하는 의미가 없게 했다. 종부세 인상은 부동산 재산권을 건드리는데 의의가 있다. 임대차 3법은 앞에서 이야기한 것처럼 임차인(세입자)를 보호하기 위한 방안이다. 방향은 맞지만, 아직 부족하다. 종부세 6% 인상은 현재 부동산 상승 폭을 고려하면, 수익률 대비 작은 액수이다. 사람들이 고가의 부동산을 팔아야 할 만큼의 타격은 안된다. 임대차 3법도 전월세를 5%이상 올리지 못하도록 규제하는데 의의가 있지만, 전세금 반환 보증보험 관련 구멍이 있다. 갭투자의 폐해인 깡통전세를 막을 수 없다. 이런 점을 보완해서, 부동산 투기로 인해서 기본권인 주거권이 침해받지 않도록 해야 한다.
주거권과 재산권의 충돌
결국 문재인 정부는 돌고 돌아서, 보유세와 임차인(세입자) 보호라는 근본 문제로 왔다. 지금 당장 할 수 있는 것을 3년을 끌면서, 서울 부동산 가격은 25평 아파트 기준 평균 4.5억이 올랐다.(부동산 수익률은 50% 이상이다.) 부동산 문제는 자산 가치 상승을 부추기는 가격효과를 잡아야 한다. 그래서 그 대상인 부동산은 자가이든, 임대이든 주거권과 직결된 문제이므로 결국 재산권에 개입해야 해결할 수 있다. 이제야 보유세와 임대차 3법을 통과시킨 것은 약하게나마 재산권을 건드린 것이다. 재산권을 보호하면서 쓰는 여러 양도세 중과, 임대사업자등록제도, 주택담보대출 회수 등은 빠져나갈 구멍을 마련해주면서, 부동산 투자기법만 더 세련되게 만들었을 뿐이고, 수익률 50% 이상의 ‘불패 신화’를 공고히 했다. 아직 갈 길이 멀다. 보유세를 더 높게 책정해서, 살지 않는 집을 소유하는 것 자체가 손해를 보는 것임을 명확히 해야 한다. 지금의 한국 부동산은 비정상적인 경로로 상승한다고 전문가들은 진단한다. 이러한 이유는 사람들의 심리적 요인이 큰데, 지금이라도 ‘영끌’해서 집을 사지 못하면 영영 살 수 없을 것이라는 두려움 때문이다. 이런 두려움이 비이성적인 부동산 투기를 이끌면서 가격상승을 받치고 있다. 이 두려움을 해소하는 것은 정부가 시장에 강력한 신호를 보내는 것으로 끝낼 수 있다.
부동산 투기에서 보는 불평등의 함의
이러한 부동산 가격상승의 근본적인 원인은 초저금리 시대에 투자할 곳 없는 유동자금이 부동산으로 흘러 들어가는 현상이다. 다시 말해, 예, 적금은 이자가 적은 상황에서, 주식이나, 금융상품들보다 더 높은 수익률을 보장해주는 부동산의 존재가 시중의 유동자금을 흡수한다. 이 근본 문제를 해결하기 위해서는 첫째로 유동자금이 생산적이고, 산업적인 분야로 흘러갈 수 있도록 거시경제적 조치를 취해야 하고, 둘째로 부동산에서의 수익률을 제한해야 한다. 그래서 부동산에 투자하는 것이 다른 상품에 투자하는 것보다 수익률이 떨어질 때 가격효과는 사라질 것이다. 그러기 위해서는 부동산의 재산권에 대한 적절한 개입과 조치가 필요하다. 이러한 재산권의 개입과 제한이 필요한 명분은 무엇인가? 이 재산권 보호라는 명복이 커다란 다른 불평등 문제를 증폭시키고 있기 때문이다.
2030세대들의 분노
그러면 이제 부동산 이슈에서 나타난 2030 세대들의 분노와 불평등의 함의를 살펴보자. 일각에서는 반정부 시위의 세대가 바뀌었다고 진단한다. 억지스럽지만, 부동산 정책에 대해 2030에서 분노가 있는 것은 사실이다. 앞서 정리한 부동산 이슈 자체만 본다면, 부동산을 둘러싼 다주택자와 정부 간의 갈등 양상이었다. 그런데, 정부가 중저가 아파트 대상(3억초과 9억 이하) 전세자금대출 회수하기 시작하면서 2030 세대들의 분노가 표출되기 시작했다. 문제가 다차원적으로 복잡해진 것이다.
더욱 심화되는 자산불평등
불평등 함의의 첫 번째는 양상은 피케티의 진단처럼 소득 불평등보다 자산 불평등이 심화되고 있는 현실을 반영한다. 다시 말해 노동을 통해서 돈을 버는 것보다, 자산투자로 수익을 남기는 것이 훨씬 유리하다는 것을 모두 깨달았다는 것이다. 이러한 맥락으로 2017년 비트코인 광풍, 2019년 2030 세대가 수도권 부동산 큰손으로 등장, 그리고 올해 주식시장의 ‘동학개미운동’ 등으로 나타났다. 이는 평생 열심히 일해서 정당하게 버는 돈보다 빚을 내서라도 자산에 투자해야 수익을 남길 수 있는 한국사회의 단면을 보여준다. 실제 대기업 초봉과 비교해도, 연간 아파트 중위가격 상승은 3년간 50% 이상, 25평 기준 4.5억이 상승했다. 그래서 2030 세대들은 ‘영끌’을 해서라도, 혹은 동업을 해서라도 수도권 아파트 잡기에 나선 것이다. 그런데 지금의 부동산 정책들이 기존의 부동산으로 돈을 벌었던 방식들을 제한 한다.(특히 갭투자) 이는 앞선 세대들이 부동산으로 쉽게 돈을 벌었으면서, 2030 세대들에게는 그 기회를 박탈한 것이다. 빚을 내서라도 부동산 투자로 자산을 형성하려 하는 것을 막는, 즉 사다리 걷어차기로 받아들여진다.
두려움을 부추기는 주거환경
둘째는 이들의 불안 심리를 부추기는 근본 요인은 한국사회의 공공임대주택 공급률이 6.7%에 불과한 현실이다. 주거환경 자체가 집을 사야만 하는 구조이다. 당장 공공임대주택 공급률이 6.7% 이면서, 전월세에 대한 부담과 임대인에 대한 갑질과 횡포에서 불안한 무주택자들을 탓할 수 없다. 이러한 환경을 바꾸지 않고서는 2030 세대들의 분노를 잠재울 수 없다. 문제를 근본적으로 풀기 위해서는 주거인식의 변화를 꾀할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 이는 공공임대주택의 폭발적인 증가를 통해서, 주거권에 대한 두려움을 해소해줘야 한다. 싱가폴 모델과 독일 모델은 양상은 다르지만, 꼭 집을 사야 한다는 관념이 없기 때문에 가능한 모델이다. 이것은 국민성의 문제라기보다는 주거 환경의 문제가 크다고 볼 수 있다.
고위공직자 ‘부동산 백지신탁제’
다시 결론으로 돌아와서, 문재인 정부가 부동산 정책이 보유세와 임대차 보호로 오는데 까지 돌고 돌았던 이유는 무엇일까? 바로 재산권 보호를 건드리지 못한 것이다. 정책결정이 여러 요인들이 복합적으로 이뤄지지만, 정책결정자들이 부동산으로 돈을 벌고 있다. 청와대 참모들 다수가 다주택자 소유자이고, 이들 중 상위 10명은 10억, 57% 수익률을 봤다. 미래통합당 또한 부동산 부자들로, 평균 21억의 부동산을 소유하고 있다. 이는 국민 평균의 7배이다. 그래서 부동산 정책이 돌고 도는 이유는 정책결정자들의 재산권까지 건들여야 하는 측면이 있기 때문이다. 결국 부동산 이슈도 정치적 문제이고, 계급적 문제이다. 부동산 자산가들은 자신의 계급적 이익을 위해, 재산권 보호를 명목으로 주거권을 위한 부동산 정책을 지연시켜왔다. 그래서 진보당에서 제시하는 정책 중에 하나는 고위공직자 ‘부동산 백지신탁제이다’. 이는 현재 법으로 규정된 ‘주식백지신탁제도’를 부동산으로 확대한 것이다. 주식백지신탁제는 정책결정자들이 주식을 소유하면서, 자신의 사익을 위한 정책 결정을 하는 것을 방지하기 위함이다. 그런데 부동산에서 ‘주식백지신탁제’의 입법 취지가 그대로 드러나고 있다.
공공임대주택 확대
그러나 부동산 이슈의 근본적인 문제 해결은 부동산에 투자하지 않아도 주거권을 보장해 주는 것이다. 이는 첫째 부동산에 징벌적 과세를 통해서 수익률을 남길 수 없도록 재산권을 제한한다. 강력한 종합부동산세로 세율을 올리고, 실거주자가 아닌 주택에 대해서는 불로소득 전체를 환수하는 것도 하나의 방안이다. 재건축의 경우 초과이익을 환수하는데, 모든 주택에 대해서 초과이익을 환수하는 방안도 있다. 또한 신도시의 경우 ‘토지 임대부 공급’ 정책을 통해서 건물만 분양하고, 토지는 빌려주는 방안도 있다. 이때 토지 사용에 대한 임차료를 정부에 지불해야 한다.
둘째 공공임대주택을 확대해서 무주택자들의 주택 수요를 흡수해야 한다. 이는 장기적인 전략으로 무주택자들의 주택수요를 공공임대주택으로 흡수하면서, 꼭 집을 사야한다는 인식과 정서의 변화를 꾀하는 것이다. 또한 공공임대주택 활성화는 한국의 특수한 전월세 제도와 이를 활용한 갭투자와 임대사업의 폐해를 줄일 수 있는 방안이기도 하다. 특히 공공임대주택은 주거권을 국가가 보장하면서, 건물과 토지의 개인 중심의 소유관을 사회 중심의 공유개념으로 전환시킬 수 있다.
