화성시 토지,
77번 국도 따라 금맥을 찾다.
77번 국도길을 따라 미래 가치가 높은 지역이 어딘지 살펴봅니다.
안녕하세요 이준용입니다.
오늘도 토지 투자와 관련해 상의하기 위해 멀리서 찾아오신 좋은 분들을 만나 유익한 대화를 나누었습니다. 현장도 함께 살펴보며 시간을 알차게 보냈는데요. 얼마 전 원천리 지역에 관심이 많으신 이웃 분께서 먼 길을 마다하지 않고 저를 찾아오신 적이 있었습니다. 화성시 부동산에 대해서 많이 아시지는 못하는 초보 투자자 셨지만 현장을 눈으로 보고 전문가의 이야기를 직접 듣고 싶으셨다고 합니다.
저는 이처럼 앞을 내다보시고 미래를 준비하기 위해 수고를 아끼지 않는 열정을 가진 분들을 좋아합니다. 많은 분들이 토지 투자에 눈을 떠 경제적 자유를 느끼 실 수 있는 날이 하루빨리 왔으면 하는 바람입니다.
오늘은 화성시를 가로지르는 77번 국도가 어떻게 금맥을 만들게 되는지 알아보려 합니다. 여러분께서 화성시 토지에 투자를 고려하고 있으시다면 77번 국도가 가지고 있는 의미를 이해하는 것만으로도 미래가치가 높은 토지를 보는 안목이 생길 수 있습니다. 이유는 다음과 같습니다.
77번 국도는 서해안권 발전 종합계획을 통해 개발되는 지역들을 서로 연결하는 핵심 도로입니다.
서해안권 발전 종합계획은 국토해양부와 서해안권 개발 지역 지방자치단체가 미래 지역 발전을 도모하기 위해 수립한 종합 계획입니다.
77번 국도는 황해 경제 자유구역, 새만금지구와 같은 대규모의 국책사업 지역과 앞으로 산업을 중심으로 개발이 진행될 화성, 평택, 당진, 새만금 신항을 서로 연결하는 핵심 도로 역할을 맡게 됩니다.
77번 국도는 화성시의 핵심 개발축을 따라 흐르고 있습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 화성시는 앞으로 화성시청이 위치한 남양 뉴타운과 송산그린시티를 중심으로 2020년까지 20만 명의 인구를 추가 유입시키는 것을 목표로 한참 개발이 진행되고 있습니다. 77번 국도는 송산 그린시티와 화성시청이 소재한 남양 뉴타운을 관통합니다. 77번 국도는 앞으로 몇 년 간 화성시가 중점적으로 개발하게 될 핵심 개발축을 따라 흐르고 있습니다.
77번 국도는 서해안권 지역의 개발이 완료되었을 때 예상되는 교통혼잡을 미리 예상하고 도로정비 공사가 진행되고 있습니다.
교통량 증가로 인한 교통혼잡을 예상하고 사전에 도로 확장 공사를 시작해 마무리 중이라는 것은 어떤 의미를 가질까요? 이는 정부가 서해안 권 개발을 확실하게 추진할 것이라는 의지를 확인할 수 있는 신호로 볼 수 있습니다.
이 세 가지 측면을 통해 77번 국도를 따라 개발이 진행되고 있는 지역이 어디인지 눈여겨볼 수 있습니다. 확장공사의 경우 이미 마무리 작업에 돌입했기에 이 지역에 대한 당국의 개발 의지도 엿볼 수 있습니다.
오늘은 77번 국도를 따라 위치하고 있는 지역 중 화성 송산 그린시티와 남양읍 사이의 토지가 앞으로 이 도로를 끼고 어떻게 가치가 변하게 될지 파주의 사례를 참고해 살펴보려고 합니다.
77번 국도와 서해안권 발전 종합계획
77번 국도와 화성시의 토지의 연관성을 살펴보기에 앞서 서해안권 발전 종합계획에서 77번 국도가 어떤 역할을 하게 되는지 살펴보려 합니다. 우선 서해안권 발전 종합계획을 펼쳐 77번 국도와 관련된 부분을 함께 검토 해 보록 하겠습니다.
이 페이지는 국내외 연계 인프라 확충 전략에 대한 섹션에서 발췌한 것입니다. 서해안권 개발에 있어 77번 국도가 확장 건설되어야 하는 당위성을 다음과 같이 요약해 이해할 수 있습니다.
지속적인 교통량 증가
경제 자유구역, 새만금지구와 같은 대규모의 국책사업지역과 평택, 당진, 새만금 신항 등 항만의 개발로 인해 물동량 증가가 예상됩니다.
주요 거점 간의 연결도로 미흡
서해안권 거점도시와 주요 개발지구를 연결하는 간선도로망 확립을 위한 일반국도 지방도의 단계적 정비가 필요합니다.
정부의 서해안권 개발이 지속적으로 진행 중이기에 앞으로 다양한 산업이 이 지역에 유입되어 생산 활동이 늘어나게 될 경우 교통량은 자연히 증가하게 됩니다.
그럼에도 불구하고 서해안권 거점 지역 사이를 이어주는 연결도로가 미흡하고 현재 지어져 있는 도로의 폭도 좁아 서해안권 거점을 이어주는 도로 인프라를 사전에 갖추어야 하는 상황인 것을 이 문서를 통해 유추할 수 있습니다.
이 대목에서는 서해안권 개발에 따른 교통량 대비와 핵심 거점 지역 연결을 위한 정부의 대응 방안을 알 수 있습니다. 중장기적으로 서해안 고속도로의 확장 공사를 검토하고 단기적으로 77번 국도의 확장을 시행하는 것입니다.
일반 국도 77호선의 확충은 다음과 같은 구간에서 계획된 것을 확인할 수 있습니다.
경기 화성 장안 > 안산 초지동까지 약 28km
전북 부안 > 고창까지 약 15.4km (고창 대교 건설)
우리는 사전에 계획된 확장 구간이 어느 구간에 해당하는지 이해하는 것을 통해 77번 국도의 핵심 역할이 무엇인지 다시 한번 확실하게 알게 됩니다. 전북 부안에서 경기도 안산에 이르는 서해안권 핵심 거점을 잇는 것입니다.
서해안 고속도로 확장의 경우 교통량을 고려해 중장기적으로 건설 타당성을 검토하게 됩니다. 바로 건설이 시작되지 않습니다. 그에 비해 77번 국도는 우리가 지금까지 살펴본 서해안권 발전 계획에 따라 건설이 진행되고 있습니다. 화성시 장안과 안산 초지동을 있는 구간의 경우 선형 개선 및 확장 공사를 마치고 2018년 1월 전체 구간이 개통될 예정입니다.
서해안권 발전 종합계획은 미래 지역 발전을 도모하기 위해 국토해양부와 서해안권 개발 지역 지방자치단체가 함께 수립한 종합 계획입니다. 지난번 함께 살펴본 지방자치단체별 도시기본계획보다 상위의 개념이라 볼 수 있습니다.
우리나라 국토를 개발하는 데 있어 세우는 계획은 아래와 같은 순으로 개발 지역의 범위에 맞추어 짜여 있습니다.
1. 국토종합계획
2. 권역별 종합 계획 (서해안권 발전 종합계획이 여기에 해당합니다.)
3. 각 지방자치단체별 도시기본계획
4. 각 지방자치단체별 도시관리계획
이처럼 개발이 진행될 지역의 범위에 따라 국토의 큰 그림을 그리는 국토종합계획에서부터 각 도시별 개발을 계획하는 도시 기본계획에 이르기까지 개발 범위에 알맞은 계획이 유기적으로 수립되게 됩니다. 국토종합계획을 통해서 해안권 발전에 대한 당위성이 나오게 되면 서해안 권을 개발하는 데에 필요한 지역적 종합 계획을 권역별 종합계획을 통해 수립하게 됩니다. 그 계획을 바탕으로 각 지방자치단체는 자신의 지역의 도시발전계획을 세우게 되는 것이죠.
77번 국도 확장 및 연결에 대한 계획은 권역별 종합 계획인 서해안권 발전 종합계획 및 그 도로를 관통하게 되는 지역의 지자체 도시기본계획에서 함께 반영해 수립되었습니다. 화성의 경우 2020년 화성 도시기본계획에서도 77번 국도에 대한 내용을 찾아볼 수 있습니다.
바다로 인해 단절되어 있던 화성과 안산 사이 77번 국도가 연결 되게 된다면 화성에 있는 산업체는 화물을 인천의 영종도까지 운송하는 시간을 지금 보다 많이 단축할 수 있습니다. 산업물동량의 운송 효율을 높임과 함께 인구의 유입과 큰 변화가 생길 것입니다.
77번 국도와 화성의 핵심 개발축
화성시는 앞으로 화성시청이 위치한 남양 뉴타운과 송산그린시티를 중심으로 2020년까지 23만 명에 달하는 인구를 추가 유입시키는 것을 목표로 개발이 진행되고 있습니다. 이 두 지역을 이어주는 개발 축이 어디인지 지도를 통해 보도록 하겠습니다.
서해선 송산역과 화성시청 사이를 서해선 철도, 남양서로와 77번 국도가 이어주고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 이를 통해우리는 송산그린시티와 남양 뉴타운에 산업과 인구가 충분히 유입하게 돼 도시가 팽창하게 될 경우 이 세 가지 연결 축을 중심으로 도시가 확장하게 될 것임을 이해 알 수 있게 됩니다. 우리는이 연결 고리를 화성시의 핵심 개발축이라고 볼 수 있습니다.
77번 국도는 화성의 핵심 개발축을 따라 지나가는 것과 함께 기존에 끊어져 있던 안산까지 이동하는 길을 연결해 줘 평택, 화성의 산업과 인구의 이동을 쉽도록 만들어 줍니다.
77번 국도 구간 중 화성과 안산 사이 끊어져 있던 부분을 점선으로 표시해 보았습니다. 이 구간은 공사가 끝나 마무리 작업이 한참입니다.
최근 촬영한 화성-안산 간 77번 국도의 모습입니다. 현수막의 내용을 읽어보시면 2018년 1월 개통되는 사실을 알 수 있습니다. 로드뷰를 통해 구간별로 자세하게 살펴보겠습니다.
이정표를 보시면 77번 국도를 통해 인천, 안산, 그리고 송산그린시티로 이동이 가능하다는 것을 알 수 있습니다.
조금 더 앞으로 이동해보니 터널이 보입니다. 이 지역은 송산그린시티 동측지구 아파트 단지와 77번 국도가 연결되는 구간인데요. 동측지구 단지의 연결도로와 국도가 교차하는 사거리를 만들어도 될 것 같은데 왜 이 터널을 만들었을까요? 77번 국도를 이용하는 차량들의 통행량을 고려했기 때문입니다.
이미 송산그린시티의 동측 지구 아파트 분양이 시작되었습니다. 이 지역의 입주가 끝나고 도시가 활성화 단계에 들어서면 이 교차로를 오가는 차량의 숫자도 빠르게 늘어나게 될 것입니다. 그와 함께 77번 국도는 물류 운송에 있어서도 핵심 적인 역할을 하게 됩니다. 국도를 따라 이동하는 차량이 신호를 거치지 않고 빠르게 이동할 수 있도록 교차로 대신 터널을 지어 도로를 만든 것입니다.
차가 적게 오가는 도로를 확장하고 시설을 구비하는 경우는 드뭅니다. 사진과 같은 터널 공사 현장을 보는 것만으로도 이 지역의 교통량이 앞으로 어떻게 늘어나게 될지 짐작할 수 있습니다.
이 사진은 77번 국도에서 수화 교차로를 통해 동서 진입로에 진입하는 길의 사진입니다. 초록색 점선 안의 길은 인도입니다. 인도는 복합환승센터인 송산역과 테마파크가 완성된 뒤 도보로 이동하게 될 사람들을 감안해 만들어 놓은 것입니다.
보시는 바와 같이 현장으로 가보면 이 지역이 앞으로 얼마큼 빠르게 발전할 수 있을지 짐작할 수 있습니다. 도로의 구조를 보아도 사전에 많은 숫자의 인구와 물동량을 충분히 수용할 수 있는 핵심 요소가 계획 및 설계단계에서부터 이미 충분히 반영되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.
파주를 보면 77번 국도 주변 미래를 알 수 있다
도로가 지어진 모습만으로 국도의 선형 개량과 확장이 어떻게 지역의 발전에 영향을 주는지 와 닿지 않으실 수 있습니다. 그래서 준비했습니다. 파주로 이동해 보도록 하겠습니다.
이전에 파주의 발전에 대해 이야기했던 적이 있습니다. 파주는 LG 디스플레이가 산업단지를 조성한 것을 시작으로 신도시가 들어서고 다양한 관광, 상업 시설이 들어서면서 빠른 속도로 발전한 지역입니다.
파주의 개발 과정을 보다 자세히 알고자 하시는 분은 이전에 파주를 소개한 포스팅을 참고해 주세요! (포스팅 중반부터 보실 수 있습니다)
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/5
파주의 산업단지 조성 전과 후의 모습을 보면 화성의 미래를 예상해볼 수 있습니다. 파주도 산업단지의 본 단지가 들어서기 전 자유로 개선 공사가 시작되었습니다. 모든 산업과 인구 유입 정책의 시작은 도로에서 출발한 다는 것을 느낄 수 있는 대목입니다.
흥미로운 것은 사례를 통해 살펴본 파주지역 도로도 77번 국도라는 점입니다. 77번 국도는 부산광역시를 출발해 대한민국 남해안과 서해안을 따라 올라가 경기도 파주시(문산)까지 가는 총 구간 길이 1,254.4km에 달하는 긴 구간을 가진 국도입니다. 동해안에 7번 국도가 있다면 서해안과 남해안에는 77번 국도가 있습니다. 통일이 된 후에는 부산에서 개성까지 이어지게 되는 도로입니다.
보시는 것처럼 77번 국도는 중간에 끊겨 있는 구간이 많습니다. 해안선을 따라 도로가 지어지다 보니 중간에 바다가 가로막고 있거나 지형이 험준한 곳이 많이 있었기 때문입니다.
매번 출, 퇴근 시간이면 주차장으로 변하는 자유로의 77번 국도 구간은 도로 정비를 통해 속 시원하게 뚫리게 되었습니다. 도로정비가 끝난 뒤 산업체가 들어서고 이 지역으로 유입되는 인구를 수용하게 되는 운정 신도시가 들어서게 되면서 파주는 커다란 변화를 맞이하게 되었습니다.
산업단지가 들어선 뒤 운정신도시를 중심으로 아파트가 속속 들어서게 되었습니다. 롯데, 신세계 명품 프리미엄 아웃렛과 같은 대형 쇼핑몰이 문을 열었습니다. 프로방스 마을과 헤이리 마을이 세간의 주목을 받으면서 파주는 산업뿐 아니라 관광 도시로써도 떠오르게 되었습니다.
주말이 되면 파주 출판단지를 비롯해 프로방스, 헤이리 마을 등 파주의 관광지를 찾는 사람들이 줄을 잇습니다. 명품 아웃렛에 들러 쇼핑을 즐기는 사람으로 북새통을 이룹니다. LG 디스플레이 생산 기지를 통해 생산된 고 부가가치의 액정 패널도 이 도로를 통해 인천 국제공항과 항만으로 빠르게 운반됩니다. 도로의 확장은 지역의 빠른 성장이 시작되는 첫걸음인 것을 알 수 있습니다.
화성 남양읍과 송산그린시티는 77번 국도의 확장을 통해 파주보다 더 큰 영향을 받게 될 것으로 전망됩니다. 이 지역은 구체적인 도로계획이 세워진 뒤 일정에 맞게 공사가 모두 마무리되어 완공을 앞두고 있는 구간이 많습니다.
개발축을 중심으로 앞으로 도시화가 이루어질 가능성이 높은 토지에 투자하게 되면 그 지역이 도시로 변화하면서 토지의 가치가 상승하는 뿌듯한 경험을 할 수 있습니다.
그러나 도로가 확장되거나 신설된다고 해서 그 주변의 땅의 가치가 전부 상승하는 것은 아니기에 도로와 인접한 토지라 할 지라도 현장을 방문해 직접 해당 토지가 맹지는 아닌지, 주인이 없는 분묘 등 지상권 해소에 까다로운 문제는 없는지, 그 외 다양한 위험 요소가 존재하는지 여부를 꼼꼼히 확인하는 지혜가 필요합니다.
원천리의 경우 위의 그림을 통해 살펴보면 개발축을 따라 도로가 연결되는 중심에 위치한 좋은 입지를 가진 지역이란 것을 쉽게 알 수 있습니다.
원천리에 관심을 가지신 분들이 주변에 많이 있습니다. 실제로 투자가치가 높은 토지가 많아 이웃 분들 중에서는 저와 원천리의 미래가치에 대해 많은 이야기를 나눈 뒤 직접 현장을 답사하고 투자하신 분이 많습니다.
부동산 투자 격언 중 “좋은 길이 나면 그 길을 따라 돈을 묻어라”라는 이야기가 있습니다. 이 격언에서 ‘길’은 도로, 철도, 항만, 항공을 포함한 모든 교통 인프라를 일컫습니다. 새로운 도로와 철도가 놓이고 항로가 개설되면 자연히 개발 호재가 따라붙기 마련입니다. 원인이 있으면 결과가 따라오는 이치를 떠올리게 됩니다. 지역 경제의 활력을 불어넣어 줄 산업이 들어서고 일자리가 창출되게 됩니다. 그에 따라 그 지역에 살게 되는 사람들이 늘어나게 되면서 토지의 가치가 오르게 되는 것입니다.
도로가 지어지는 소식을 정부의 공식 자료와 언론사의 보도를 통해 발 빠르게 아는 것이 좋습니다. 길이 들어서는 것은 그 지역이 개발되려 할 때 가장 처음으로 체감할 수 있는 신호입니다. 오늘 함께 살펴본 파주의 사례를 바탕으로 화성, 평택항, 진위면 등 개발이 한창 진행되는 곳의 개발 과정을 살펴보면 그것을 몸소 느낄 수 있게 됩니다.
오늘 포스팅을 통해 평소에 별 가치 없이 그냥 차만 다니는 걸로 알고 있던 도로가 토지 투자에 있어 얼마큼 중요한 역할을 하는지 알 수 있었습니다. 토지 투자를 위해 필수적으로 보아야 하는 조건이 맞는 지역을 찾았다면 그다음으로 중요한 것이 타이밍을 볼 줄 아는 안목을 키우는 것입니다.
아무리 앞으로 가치가 오를 것이 확실한 입지의 토지일지라도 많은 수의 투자자들이 몰려들어 땅 값이 오르기 시작하면 더 많은 사람이 몰리게 됩니다. 토지 가격이 많은 사람들에 의해 뜨거워져 이미 가격이 많이 오른 토지에 투자하는 것은 많은 자금이 소요되는 경우가 많습니다. 오히려 이와 같은 경우 원점에서 미래가치가 높은 토지를 추가로 여러 개 발굴한 뒤 토지별로 소액 분산 투자하는 것이 안전 한 투자 방법입니다.
최근 화성시 송산역과 화성시청 사이 개발축에 들어가는 토지에 투자하기 좋은 시기입니다. 앞서 소개해드린 입지 분석 방법과 사례를 바탕으로 이 지역의 토지들을 꼼꼼하게 분석해 성공적인 토지 투자 경험을 만들어 보시기 바랍니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
