건물주가 되려면 신축 분양상가를 조심하라

OO에서 도보로 O분 거리
OO원 투자 시 월 임대료 OO원 보장
객관적, 구체적 근거 없이 확정적 수익이 보장되는 것처럼 광고
섣부른 판단은 금물, 상가 공급 과다하면 공실률 넘쳐나

신도시 분양상가는 상권이 형성되지도 않은 상태에서
화려한 조감도만 보고 투자하기 때문에 위험하다.

상권이 이미 형성된 기존 상가는 임대시세를 기준으로 매매가격이 형성된다. 상가의 임대료가 높으면 매매가격은 당연히 높아지게 된다. 기존 상가는 상권이 만들어지면서 서서히 입지, 면적에 따라 적정 임대료가 형성되기 때문에 해당 상가의 임대료를 토대로 수익률 계산을 하고 나서 매매가격을 산정하기가 수월하다.

그에 비해 신도시 분양상가는 상가를 짓는 과정에서 판매한다. 투자자는 상권이 형성되지도 않은 상태에서 화려한 조감도나 평면도만 보고 투자를 결정하기 때문에 다른 부동산 상품에 비해 실패할 확률이 높다. 분양상가는 임대나 매매 사례가 없는 상태에서 대부분의 정보를 분양 담당 영업사원에게 의존할 수밖에 없기 때문이다. 물론 분양상가의 장단점을 설명해 주는 성실한 담당자도 많다. 그러나 대부분의 투자자는 철저한 상권조사와 손익분석을 거치지 않고 분양 영업사원의 말만 믿고 덜컥 결정하기 때문에 실패하는 경우가 많다. 주로 부동산 임대업에 관심이 많고 은퇴 전후 퇴직금 등 여유자금이 있는 50~60대가 타깃이 된다. 

수익이 확실하게 보장되는 광고는 의심하라.

우리는 "00에서 도보로 0분 거리, 00원을 투자하면 임대료로 매월 00원을 고정적으로 받을 수 있다, 준공만 나면 들어오려는 임차인이 줄을 섰다" 등 객관적이거나, 구체적인 근거 없이 투자자가 듣기 좋은 말만 내세워 마치 투자만 하면 확정적 수익이 보장되는 것처럼 광고하는 사례를 심심찮게 자주 봐왔다. 좋은 것만 보지 말고 의심부터 해 봐라. 신도시 분양상가는 상권이 완성되지도 않고 유동인구의 흐름이나 숫자도 파악할 수가 없을뿐더러 짓고 있는 상가를 현장에서 확인하는 절차만으로 결정하기 때문에 어려운 것이다.

준공 후 텅텅 빈 건물의 모습 [출처 : 땅집고, 2020.07 위례신도시]

생각했던 임대료를 못 받으면 건물주는 초조해진다.

신도시 분양상가는 현실적인 임차인의 업종과 브랜드력, 매출 수준을 감안하지 않고 임대료를 책정한다. 때문에 상권이 형성되기까지 임차인의 매출과 수입이 안정되지 않으면 임차인은 임대료를 계속해서 깎으려 할 테고, 이익이 나지 않거나 또는 건물주와 임대료 조정 합의가 안된 임차인이 계약기간 만료로 나가버리는 상황이 생길 수 있다. 건물주는 대출이자 상환과 관리비 등 고정비용이 누적되면 계속 공실로 비워 놓을 수 없기 때문에 신규 임차인과 임대조건을 다시 합의해야 한다. 새로 들어오려는 신규 임차인도 본인이 예상하는 매출과 수입을 근거로 임대료를 책정하려 들기 때문에 상호 합의에 의해 낮아진 임대수익률은 다시 매매가격을 떨어뜨리는 결과를 초래한다. 

임차인 없는 건물주는 의미가 없다. 건물주는 자신의 수익을 보장해 주는 우량 임차인을 적극 유치해야 하고 이런 우량 임차인이 입점할 수 있는 상가건물을 매입해야 하는 노력이 필요하다. 임차인의 매출이 안 좋고 수익이 낮다면 상가건물의 가치도 함께 내려간다는 것을 기억해야 한다. 상가건물을 분양받는 투자자는 대부분 노후 대책으로 투자한 사람이 가장 많다. 퇴직금 전부를 상가에 올인한 투자자도 있다. 그러나 상권분석, 입지분석 등 투자에 대한 전반적인 분석을 거치지 않고 덜컥 상가건물을 매입한 투자자는 위험하다. 노후 대책이 아니라 노후를 위협하는 애물단지로 전락하는 경우도 많기 때문이다. 10만 원, 100만 원짜리 제품을 구매하더라도 이것저것 꼼꼼하게 떠져보는 세상에 최소 몇십 억 원짜리 상가건물을 사는데 상권분석의 기초지식도 없이 투자하고 있는 현실이 안타깝다.

신도시는 아파트가 입주를 시작하고, 근린상가가 들어와도 상권이 형성되기까지 오랜 시간이 걸린다. 만약 신도시 상가 공급이 아파트 세대수 대비 과다한 경우 상권의 완성 시간이 더욱 지체되어 결국 공실의 위험에 노출될 수 있기 때문에 더욱 조심해야 한다. 또한 신도시 분양상가는 인근의 기존 상가 대비 분양가가 대비 많게는 2~3배까지 형성되는 경우도 많기 때문에 비슷한 규모의 다른 신도시나 택지개발지구의 상권 형성과정과 매매, 임대, 권리금 시세를 꼼꼼하게 확인하고 분석하면서 신중하게 판단해야 한다.