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Jun 06. 2023
건물주가 되려면 주상복합 상가의 배후를 확인하라
주상복합 상가는 상층부의 세대수와
배후수요가 중요하다.
주상복합은 한 건물에 주거 공간과 상업 공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합 상권은 도심지에 위치하여 교통이 편리하고 접근성이 우수하다는 장점은 있으나, 상업지역에 위치하다 보니 주거공간으로서의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다.
주상복합 상가는 주상복합 아파트나 오피스텔 내 상가를 말한다. 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 상층부에 있는 주거인구까지 배후를 두고 흡수할 수 있는 장점이 있다. 일반 아파트 단지 내 상가나 근린상가에 비해 주상복합 상가는 전문직, 자영업자 등 주로 생활수준이 높은 계층이 거주하므로 브랜드 매장의 매출과 일반 개인사업자 매장 간의 매출 차이가 있는 편이다. 주상복합의 상층부 세대수는 1000세대 이상이면 좋고, 상가 업종간의 중복을 피해야 임차인의 영업에 유리하다. 전용률(분양면적 대비 전용면적 비율)은 최소 50~70%까지는 나와야 투자하고, 배후수요가 중요하다. 상권이 활성화되지 않거나 외부고객의 접근이 어려운 상황이 되면 안쪽 상가나 2층 이상의 상부층 상가는 공실 위험성이 커지므로 주의해야 한다.
주상복합 상가는 외부 고객을 불러들일 수 있는
업종이 다양해야 살아난다.
단지 내 상가는 편의점, 세탁소, 미용실, 부동산중개사무소 등 편의시설 위주로 임차인이 형성되지만, 주상복합 상가는 주변 상권을 흡수하는 영화관, 패밀리 레스토랑, 음식점, 카페, 내과, 피부과, 치과, 한의원, 학원, 네일, 의류점, 사우나, 피트니스, 골프연습장 등 다양한 업종이 형성된다. 주상복합 상가는 상층부 주거인구만으로는 매출을 올리리가 부족하므로 (대개 일반 아파트 보다 단지 규모가 작다.) 외부에서 고객을 불러들일 수 있는 업종이 다양해야 상권 활성화에 도움이 된다.
때로는 주상복합 상가 내 백화점이나 복합쇼핑몰, 대형마트의 입점이 확정된 점을 홍보하며 상가 분양을 부추기는 경우가 있는데 대형 쇼핑시설은 오히려 주변 상가의 동선을 차단시키고, 빨대효과를 불러 소규모 일반 상가에게는 위협이 되므로 투자를 피하는 것이 좋다.
주상복합 상가에 새롭게 입점한 업종이 이미 주변 근린상가에서 영업 종인 업종과 겹치거나 브랜드력이 떨어지면 고객 입장에서 방문하는 메리트가 확연히 떨어지므로 수익률에 영향을 주게 된다. 상가가 많은 만큼 어떤 임차인과 브랜드를 잡느냐에 따라 임대료에 영향을 줄 수 있다고 생각한다. 주상복합 상가는 장기적으로 안정적인 수익률을 유지할 수 있는 업종별 매출액과 트렌드를 파악하는 공부가 필요하다.
서울 강남구청역의 SK허브블루 주상복합 (ⓒ카카오맵)
서울 강남구청역 SK허브블루 주상복합 (ⓒ카카오맵)서울 강남구청역(남부) 주상복합 상가의
매출액을 추정해 보았다.
