건물주가 되려면 매수 타이밍부터 노려라

건물주가 되려면 매수 타이밍부터 노려라.

코로나19 이후 거리두기 해제로 경기 회복을 기대했으나, 물가상승과 가파른 금리인상으로 소비심리와 투자심리는 크게 위축되고 있다. 금리가 인상되면 상가는 매력이 떨어진다. 상가 투자는 대출 레버리지를 이용하기 때문에 금리가 인상되면 투자수익률도 자연스럽게 낮아진다. 예를 들어 3억 원을 대출받은 투자자의 경우 금리가 2%일 때는 연 600만 원을 부담하면 되지만 5%라면 연 1500만 원을 내야 한다. 금리인상과 더불어 물가상승에 따른 경기침체는 상가 공실 위험성이 커지기 때문에 면밀한 상권분석을 통한 투자가 중요하다. 

가계대출 금리 및 COFIX 추이 (ⓒ경향신문)

상가 투자의 성공과 실패는 타이밍에 좌우된다. (ⓒpixabay)

좋은 입지에 있으나, 자금사정 때문에
급매물로 나오는 상가를 잡아라.

‘투자는 타이밍’이라는 말이 있다. 주식이나 채권 같은 금융상품에 투자할 때 매수, 매도 타이밍은 투자의 성패를 좌우할 만큼 중요하다. 투자는 기회를 얻기 위한 시간과의 싸움에서 승리하는 것이다. 부동산 역시 마찬가지인데, 상가가 더욱 그렇다. 상가 투자의 성공과 실패는 타이밍에 좌우된다. 금리가 인상되는 시기의 투자자들은 혼란을 겪는다. 곧 금리인상의 정점이 다가올 것이므로 상가에 투자하려는 미래의 건물주는 그때를 위해 지금 공부해야 한다. 우후죽순 동네 골목길까지 늘어나 공실이 만연한 상가 중에서 옥석을 가려 투자금 대비 안정적이고 높은 임대수익이 나오는 상가를 찾아야 한다. 그런 상가가 나중에 매매하기도 쉽다.   

일반인들이 투자를 꺼려하는 시기야말로 우량 상가를 시세보다 값싸게 매입할 수 있는 최고의 타이밍이 될 수 있다. 금리인상과 경기침체는 사업의 부도, 세금의 체납, 대출이자 부담압박 등 급박한 자금사정의 원인이 된다. 좋은 입지에 있음에도 불구하고, 자금사정에 내몰려 급매물로 나오는 상가는 투자자가 가장 선호하는 투자처이다. 남에게 위기는 나에게 기회라는 철저한 투자 원칙을 다시금 느낀다. 

부동산 경기변동 그래프 (ⓒ에듀윌 공인중개사)

상가 고수들은 남들이 납작 엎드려 있는
하향기에 우량 물건들을 사들인다.

상가는 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 매월 정기적인 임대수익을 얻기 위해 투자한다. 상가는 아파트나 토지처럼 시세차익을 얻기 위한 부동산 투자와는 접근 자체가 다르다. 아파트는 각종 규제가 많고, 토지는 개발 예상지역을 잘 고르면 나중에 대박을 터뜨리지만 타이밍을 노리기 어렵고 매수인이 많지 않아 거래 자체가 쉽지 않다는 단점이 있다. 상가는 후퇴기에서 하향기로 접어들 때 투자를 노려볼 만하다.  

어려운 시기에 좋은 상권에서 입지가 뛰어난 우량 물건임에도 불구하고 상가 임차인의 업종 특성상 상권에 맞지 않아 장사가 잘 안 되어 임대료를 낮게 받고 있는 상가는 분명히 존재한다. 임차인의 업종이 상권과 맞지 않아 임대수익이 낮은 물건은 매매가격도 낮을 수밖에 없다. 또한 임차인이 장사가 안되어 빠져나간 자리는 공실로 남게 되고, 자금사정이 여의치 않은 임대인은 빠른 임대를 위해 임대료를 내리는 경우도 발생한다. 이때 경기변수나 대출이자를 감당하지 못한 매물들이 쏟아지기 시작한다. 

즉 좋은 매물은 매수자가 우위에 있는 부동산 하향기에 등장하기 때문에 상가의 매수 타이밍 또한 후퇴기에서 하향기 사이가 적절하다고 본다. 실제로 상가 고수들은 남들이 납작 엎드려 있는 하향기에 우량 물건들을 사들인다.