건물주가 되려면 권리금 분쟁을 대비하라

건물주도 상가 권리금을 확인해야 한다.
권리금이 아예 없으면 입지가 안 좋은 건지 불안하고,
권리금이 너무 많으면 분쟁이 생길까 봐 불안하다.  

상가 투자자는 임대를 통해 얻을 수 있는 수익률은 꼼꼼히 계산하지만 권리금에 대해서는 크게 신경을 쓰지 않는 경향이 있다. 단순히 임차인끼리 주고받는 금전적인 거래로 간과하기 쉽지만 상가의 가치를 평가하는 데 있어서 권리금은 반드시 파악해야 한다. 상권이 활성화되면서 권리금이 꾸준히 상승할 만한 입지에 투자해야 앞으로 임대료를 올려 받을 수 있는 기회요인으로 삼을 수 있기 때문이다. 상가 권리금이 없는 곳은 그만큼 장사가 안 되거나 임대료가 시세대비 비싸거나 여러 가지 이유가 있을 수 있다. 권리금이 없는 곳은 그곳에서 장사를 하려고 대기하는 임차인이 없다는 뜻이다. 그만큼 임차인으로부터 인기가 없는 매물은 향후 공실의 위험성이 크다고 볼 수 있다. 

건물주가 상가의 가치를 올리기 위해 리모델링을 계획했다가 임차인과의 권리금 문제로 분쟁이 생기는 경우도 있고, 특히 기존 임차인과 신규 임차인간의 양도양수 과정에서도 분쟁이 생기기도 한다. 상가건물임대차보호법상 건물주는 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없도록 규정되어 있다. 따라서 임차인뿐만 아니라 건물주 역시 상가 권리금에 대한 깊은 이해와 지식이 필요하다.

임차인과 권리금 문제로 분쟁이 생길 수 있다. (ⓒpixabay)

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인·임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. (상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항) 

'유형 권리금'은 영업시설, 비품 등 물리적·구체적 형태를 갖춘 재산인 유형재산에 대한 권리금을 말하며, '무형 권리금'은 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖추지 않은 재산에 대한 권리금을 말한다.

보통 상권이 활성화되어 있으면서 상가의 입지가 좋다거나 상가 앞을 지나다니는 유동인구가 다른 상가보다 많은 경우, 임대료가 다른 상가보다 낮다거나, 매출이 잘 나온다고 소문난 상가가 권리금의 대상이 된다. 권리금은 통상 장사가 잘 되는 상가를 인수하는 과정에서 매출자료를 기준으로 기존 임차인이 책정한 권리금 금액을 신규 임차인이 지급한다. 감정평가를 통해 객관적으로 권리금을 산정하는 방법도 있으나, 보통은 기존 임차인이 정한 금액에서 상호 간에 권리금을 협의한다. 

전국 평균 권리금액은 3690만 원 
서울은 5070만 원, 전남은 1807만 원

한국부동산원에 따르면 2022년 전국의 권리금 평균 금액은 3690만 원으로 조사되었다. 시도별로는 서울이 5070만 원으로 가장 높았다. 이어 경기 4250만 원, 부산 4202만 원, 인천 3652만 원 순으로 집계되었다. 반면, 권리금이 가장 낮은 지역은 전남으로 1807만 원 수준으로 나타났다. 또한 권리금이 3천만 원 이하인 업체가 65.3%인 가운데, 1천만 원 초과 ~ 3천만 원 이하인 업체는 38.5%로 권리금 규모 구간별 분포 중 가장 높았다.

2022년 시도별 평균 권리금 수준 (ⓒ한국부동산원)

2022년 권리금 규모 구간별 분포 (ⓒ한국부동산원)

권리금은 성격에 따라 세 가지로 구분한다.
영업권리금, 바닥권리금, 시설권리금

1. 영업권리금 

영업권리금은 상가의 영업을 통해 발생하는 매출에 따라 형성되는 권리금이다. 권리금의 종류 중에서 가장 큰 비중을 차지하고, 매출이 잘 나오는 업종을 인수하여 영업할 때 지불한다. 통상 6~12개월의 순수익에 해당되는 금액으로 산정한다. 가령 한 달 순수입이 500만 원리고 가정하면, 대략 3~6000만 원 수준의 권리금이 적절하다고 본다. 영업권리금은 기존 임차인이 일방적으로 산정한 경우가 많으므로 매출장부나 POS를 통해 직접 확인한 후 협의하는 등 사전에 충분한 검토가 필요하다.

2. 바닥권리금

바닥권리금은 상권에서 상가의 입지가 뛰어난 경우에 형성되는 권리금이다. 주로 유동인구가 많은 역세권일수록 바닥권리금이 높은 편이고, 상가 내부에 아무런 시설이 안되어 있더라도 발생할 수 있는 권리금이다. 상가 준공 후 건물주가 미래가치를 판단하여 신규 임차인에게 요구하여 바닥권리금을 받아내는 경우도 있다.

3. 시설권리금 

시설권리금은 기존 임차인이 상가를 개점하면서 투자한 시설비용에 따라 형성되는 권리금이다. 인테리어, 간판, 집기, 비품 등에 투자된 금액으로 산정되며, 기존 임차인이 투자한 인테리어를 인수받아 신규 임차인이 사용하는 경우 시설권리금을 지불한다. 시설권리금을 적용할 때에는 감가상각을 감안해야 한다. 통상 감가상각 기간은 3년 정도로 계산한다. 그러니까 1년에 1/3씩 삭감한다고 보면 된다. 2년 전 1억 원을 들여 인테리어를 새롭게 한 상가를 인수한다면 감가상각으로 2/3를 제하고 나머지 1/3인 3300만 원 정도를 시설권리금으로 지불하면 적당하다고 본다. 

권리금은 사전에 충분한 검토와 협의가 필요하다. (ⓒpixabay)

매출액을 허위로 부풀린 것을 모르고 권리금을 지불했다면
‘권리금 계약 취소 소송’을 통해 권리금을 다시 돌려받을 수 있다. 

신규 임차인이 기존 임차인으로 부터 상가를 인수하고 나서 영업을 시작했는데 매출액이 기존에 고지된 금액보다 현저히 적게 나와 매출자료가 거짓으로 작성된 것을 알게 되는 경우도 비일비재하다. 만약 매출자료를 기준으로 산정했던 권리금이 거짓으로 작성된 것을 입증할 수 있다면 신규 임차인은 ‘권리금 계약 취소 소송’을 제기할 수 있다. 기존 임차인이 ‘권리금을 받을 목적으로 매출을 부풀린 사실’이 확인되면 이는 기망행위에 따른 사기계약으로 위법에 해당하므로 기존 임차인에게 지불한 권리금을 돌려받을 수 있다. 권리계약서를 작성할 때는 POS 매출자료 또는 매출장부에 근거한 계약사항이라는 문구를 반드시 표기해야 하며, 허위매출 자료임을 증명할 수 있는 전화·문자·카카오톡 등 자료를 모아놓아야 ‘권리금 계약 취소 소송’에서 유리하다.