건물주가 되려면 근린상가의 용도를 확인하라
근린상가는 주거지역 근처에 먹거리와 교육 등
근린생활시설이 모여 있는 상가이다.
근린상가는 주거지역과 가까운 입지에 있으면서 주민의 생활에 편의를 주는 상가를 말한다. 따라서 근린상가는 먹거리와 교육 등 주거생활에 필요한 생활용품과 주거 관련 서비스를 제공하는 근린생활시설이 모여 있는 상가를 말한다. 주로 oo 프라자 형태가 많다. 여러 상가들이 모여 있는 형태라 집중효과는 있으나 그만큼 업종간의 경쟁도 치열하다.
신규 택지지구의 근린상가는 상권이 형성되기까지 대략 3~5년 정도의 시간이 걸린다. 만약 상권 형성 전에 투자할 경우 1층은 프랜차이즈 편의점과 제과점 등 특수 업종을 제외하면 공실 발생 가능성이 있으니 각별한 주의가 필요하다. 택지대비 근린상가가 차지하는 비율도 확인해야 한다. 이 비율이 5%를 넘지 않아야 안정된 임대수익을 올릴 수 있다. 만약 근린상가가 전체 택지의 5% 이상이라면 상가의 밀집과 경쟁으로 인해 수익성이 떨어질 수 있으므로 유의해야 한다.
근린생활시설의 종류 (ⓒ서울시)근린상가는 1종이냐 2종이냐에 따라 건물주에게
유리해질 수도, 불리해질 수도 있다.
근린생활시설은 업종과 규모에 따라 1종과 2종으로 용도가 분류된다. 1종은 없으면 안 되는 필수시설이고, 2종은 취미와 편의에 있어 가까이 있으면 좋은 시설이라고 이해하면 된다.
제1종 근린생활시설은 편의점, 카페, 제과점, 미용실, 의원 등을 예로 들 수 있다. 주거지역과 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설이다.
제1종 근린생활시설의 예
① 슈퍼마켓, 일용품점 (바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만)
② 휴게음식점, 제과점 (바닥면적의 합계가 300㎡ 미만)
③ 이용원, 미용원, 목욕탕, 세탁소
④ 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 산후조리원
⑤ 탁구장, 체육도장 (바닥면적의 합계가 500㎡ 미만)
⑥ 동사무소, 경찰관파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 보건소, 공공도서관 (바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만)
⑦ 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소 등 일반업무시설 (바닥면적의 합계가 30㎡ 미만)
제2종 근린생활시설은 일반음식점, 대형 카페나 제과점, 당구장, 골프연습장 등을 예로 들 수 있다. 1종과 비슷하지만 업종과 규모의 차이점이 있다.
제2종 근린생활시설의 예
① 일반음식점, 독서실, 기원
② 휴게음식점, 제과점 (바닥면적의 합계가 300㎡ 이상)
③ 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 (바닥면적의 합계가 500㎡ 미만)
④ 종교집회장, 공연장 (바닥면적의 합계가 300㎡ 미만)
⑤ 금융업소, 사무소, 부동산중개업소 등 일반업무시설 (바닥면적의 합계가 500㎡ 미만)
⑥ 게임제공업소, 비디오감상실 (바닥면적의 합계가 500㎡ 미만)
⑦ 사진관, 표구점, 학원(자동차학원, 무도학원은 제외), 동물병원
⑧ 단란주점 (바닥면적의 합계가 150㎡ 미만)
⑨ 안마시술소, 노래연습장
서울 목동 대단지 아파트 앞 상권의 근린상가 (ⓒ매일경제) 근린상가에도 면적만 맞으면 스타벅스도 들어올 수 있다.
술을 판매하려면 2종 근생이어야 한다.
근린상가는 도보 10분 거리 내에 배후세대가 1000세대 이상 있어야 한다. 배후세대가 많아야 근린상가를 찾는 고객이 많아질 수 있으므로 안정적인 상권을 유지할 수 있다. 역세권(지하철역 주변)과 대로변이 좋다. 그만큼 접근성이 중요하다. 스타벅스, 올리브영, 맥도날드 등 유명 프랜차이즈 (앵커테넌트) 전문점이 모여 있는 곳이 좋다. 버스정류장, 교차로 사거리 입지가 좋고, 퇴근시간에 붐비는 동선이 유리하다. 교통시설과 주차도 확인이 필요하다.
스타벅스(휴게음식점)도 그 규모가 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설에 포함되어 주거지역 근처에서 이용이 가능하다. '휴게음식점'과 '일반음식점'에는 차이가 있다. 휴게음식점은 음식물 판매만 가능하고 주류 판매는 허용되지 않는다. 반면 일반음식점은 음식물 판매와 주류 판매가 모두 가능한 업종이다. 따라서 술을 판매하려면 일반음식점, 제2종근린생활시설이 가능한 용도이어야 한다.
근린상가는 주거지역 주변에 입지하여 수요가 꾸준하고, 매출이 안정적이라는 장점이 있다. 학교환경정화구역에 따른 업종과 위락시설 등을 제외하면 대부분의 업종에서 제한이 없어 영업이 가능하다. 단 특정시설의 입점 등 외적 변화에 민감하다. 예를 들어 대형마트나 백화점이 근린상가 주변에 들어올 경우 유사업종은 큰 타격을 입게 된다. 또한 상가건물 내 업종의 독점성을 보호받지 못하면 유사업종간의 경쟁이 치열해지고 이는 임대료 하락의 원인이 될 수 있다.
대단지 아파트를 배후로 둔 근린상가 (ⓒ이투뉴스)