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Jul 23. 2024
CJ라이브시티, 들어온 대기업도 10년 만에 쫓아내면서
고양시민 이제 본질을 보고 입체적으로 대응해야
김동연 경기도 도지사님 그리고 이동환 고양시장님, 씨제이라이브시티(CJ LiveCity)는 2015년에 한류관광 산업화를 목적으로 설립된 CJ그룹의 손자이며 CJ ENM의 자회사입니다.
자기 발로 '공모'를 통해 들어온 국내 대기업의 손자회사도 잘 붙잡기는커녕 쫓아내면서 해외 기업 유치를 목적으로 하는 경제자유구역이 가당키나 한 일인가요?
CJ라이브시티 사업개요 / 이미지 고양시청(도시정비 6)김동연 경기도지사가 고양시민, 고양시와 일체 협의 없이 일방적인 해제 행태도 괘씸하지만 이동환 고양 시장은 자신과 무관한 남의 일인 양 강 건너 불구경하 듯하는 유체이탈화법 역시 만만치 않다. 그동안 이러한 사태를 미연에 방지하기 위하여 도대체 무슨 노력을 해보기나 했던가?
7월 10일 보도에 따르면 이동환 시장은 "고양시가 추진 중인 경제자유구역 지정과 함께 시너지 효과를 낼 것으로 기대했던 CJ라이브시티 조성사업이 무산돼 안타깝기 그지없다"며
"108만 고양시민들의 실망감이 큰 만큼 하루빨리 K-컬처밸리 사업이 정상화돼 시민들의 걱정을 가라앉히고 오랜 염원이 결실을 맺을 수 있도록 경기도와 긴밀하게 협력해 나가겠다"라고 원론적으로 말했다. 자신과는 무관한 일이라는 뉘앙스로 비친다.
CJ라이브시티 사업에 경기도와 GH는 토지를 대부하거나 감정가 등으로 매각하였고 사업인허가 등은 도시관리계획 결정권자인 고양시다.
▲ 국내 관련기업 매칭 없는 경제자유구역 MOU
이미지 고양신문경제자유구역은 고양시 이동환 시장의 주력사업이고 경기도가 받아들여 산업통상자원부에 안산시와 함께 올해 11월 신청을 할 예정이다. 이동환 시장은 경제자유구역 성사를 위하여 해외를 죽어라 다니면서 양해 각서(MOU)를 수집하고 있다. 하지만 이는 실물경제를 전혀 모르고 하는 일이다.
좋은 해외기업이 덜렁 MOU체결하고 들어 올 가능성은 거의 없다. 반드시 대상 해외기업과 관련된 국내의 신뢰받는 유수기업이 함께(매칭)해야 MOA나 JVC(약정서, 합작회사) 등으로 실제 경자구역 인가 및 조성 후 입주할 가능성이 일부 있을 뿐이다.
해외기업 MOU는 굳이 해외 나가지 않더라도 삼성역 코엑스, 인터파크호텔과 강남도심공항터미널 등에 밀집해 있는 국내외변호사들 중심의 이른바 '00 파트너스'를 상대로 소정의 비용만 지불하면 수백 장도 단기간에 만들 수 있다.
지금이라도 경제자유구역 유치대상 업종이나 기업을 선정(스크린) 한 후 국내 관련기업 중심으로 유치 활동을 펼쳐야 한다. 그리고 해외 출장은 이러한 조치들이 선행적으로 끝난 후 사인(최종 서명)할 때 나가는 것이다. 한가하게 시장이 견문을 넓히고, 실효성 없는 MOU 맺으러 출장 가는 촌극은 이제 멈춰야 한다.
인천 경제자유구역 주요통계 / 출처 산업통상자원부참고로 비교적 성공한 인천 경제자유구역청은 1994년 송도 국제도시 물막이 공사로 시작했으니 약 30년이 되었다. 현재 입주기업은 3,821개 중 외투기업은 224개 5.9%에 불과하며 고용인원 총 110,557명 중 외투기업 직원은 35,150명 수준이다. 따라서 고양시 경제자유구역은 30~40년을 내다보고 세대를 바꿔 추진해야 하는 장기적 사업이다.
▲ CJ라이브시티 해제, 바로 보아야 대안 있다.
김현곤 경기도 경제부지사는 7월 1일 기자회견을 열고 " 사업시행자인 CJ라이브시티에 대해 "사업추진 의지가 없다고 판단했다며 K-컬처밸리 복합개발사업' 정상화를 위해 현행 사업 시행자 CJ라이브시티와 사업협약을 해제했다"라고 밝혔다. 예견된 일이다.
이 지경까지 이르게 한 사업협약 당사자인 경기도와 CJ라이브시티 그리고 수수방관한 고양시에 대하여 고양시민이 분노하고 비난하는 것은 당연하지만 이제 고양시민 등 모두 기업 입장에서 CJ라이브시티 사업의 본질과 사업성을 살펴보아야 한다. 그래야 올바른 대안이 나온다.
필자는 지난 4월 총선 전에 고양시 지역정치인이 'CJ라이브시티'를 선거에 활용하려고 의견을 물어왔을 때 부정적인 의사를 밝혔다. 이유는 'CJ라이브시티'가 투자측면에서 단기간에 돈이 되는 사업이 아니기 때문에 여러 가지 이유로 지체되어 기업으로서는 발을 빼고 싶은 사업이라는 판단 때문이었다.
물론 필자는 의견을 내기 전 'CJ라이브시티' 관계자도 만나고 관련자료도 살펴본 후였다.
▲ CJ라이브시티, 돈 빌려서 투자하여 장기간 회수해야 하는 사업
'CJ라이브시티' 사업개요 / 고양시정연구원의 '고양시 대규모사업 경제적 파급효과 종합분석' 보고서 중 33쪽에서 발췌'CJ라이브시티'도 일종의 부동산 개발사업이다. 부동산 개발사업 중 가장 좋은 사업이 아파트 개발사업 같은 분양불 사업이다. 땅 계약하고 인허가받아서 짓기도 전에 분양을 하여 수익을 낼 수 있기 때문이다. 기획 잘해서 작은 돈으로 좋은 토지만 확보하면 단기간에 큰돈을 벌 수 있다.
호텔은 장기적으로 현금 흐름이 좋은 수익 사업이지만 초기 목돈이 들어가는 사업이다. 자기 자본과 투자와 금융기관 차입으로 호텔을 지어서 숙박료와 음료를 팔아 원리금을 상환해야 하기 때문에 작은 시드머니로는 할 수 없는 사업이다.
호텔과 아파트 중간이 공연장 등이 있는 테마파크, 상업시설 등 개발사업이다. 호텔과 같이 막대한 자금을 투자하여 개발하지만 당장 짧은 기간에 돈이 들어올 수 있는 부문은 상업시설 분양뿐이 없다. 호텔과 마찬가지로 장기간 표 팔고 식음료 팔아 원리금을 상환할 돈이 들어오는 사업이다.
CJ라이브시티는 호텔과 테마파크, 상업시설 개발사업으로 단기간에 자금을 회수할 부문은 상업시설뿐이 없다.
▲ 그러나 상가는 개발사업의 애물단지, 특히 고양시?
현재 대한민국의 상가와 지식산업센터가 애물단지가 된 지 오래다. 분양은커녕 소액만 형식적으로 내고 거저 사용해라 해도 빈 상가가 넘쳐난다. 특히 고양시 지역은 더 심하다. 필자에게 어제 들어온 부동산 업소의 광고 문자는 서울 인접 고양시 내 신축 오피스텔과 상가가 20평형이 보증금 300만 원에 월세 30만 원 수준이다.
고양시정연구원의 '고양시 대규모사업 경제적 파급효과 종합분석' 보고서 중 21쪽에서 발췌고양시정연구원의 '고양시 대규모사업 경제적 파급효과 종합분석'에 따르면 CJ라이브시티 상업시설이 들어서면 기존 일산 상권과 공멸할 위험이 있다고 의견을 밝혔다. 일산 시내 원마운트, 가로수길, 라페스타, 웨스턴돔 등 주요 상가는 현재도 침체되어 있는 상태다.
절대적 유동, 유입인구 부족에다가 그나마 유진한 상권도 삼송 스타필드에 잠식당한 상태다. 당연히 인접한 CJ라이브시티에 대규모 상업시설은 주변 상권과 함께 공멸할 위험이 있다. 그래서인지 CJ라이브시티는 상업용지와 숙박시설에 대해서 인허가 신청도 하지 않았다는 점을 고양시민이 깊이 생각할 필요가 있다.
또 한국의 공연음악시장은 그리 크지 않다. KDI가 202년 1월 펴낸 'K-POP공연산업의 발전방안 연구'에 따르면 2024년 기준 한국의 공연음악시장은 505백만 달러, 한화로 약 6,500억 원에 불과하다. 이에 따라 CJ라이브시티조성 전과 후에 경제적 파급효과도 사실상 재검토가 필요하다.
▲ CJ를 자세히 살펴보면
CJ그룹과 자회사인 CJ ENM, 그리고 손자회사인 CJ라이브시티를 구분해서 살펴보자. CJ그룹은 범삼성가 계열 지주회사로 2022년 자산 기준 재계 서열 13위다. 포스코와 농협, KT를 제외하면 재계 10위권으로 봐도 무방하다.
이러한 그룹이 마음만 먹으면 그동안 CJ라이브시티 사업추진에 걸림돌로 제기된 전력공급문제, 공사비 증액문제, 공사지체에 따른 지체상금문제, 우수관로 악취문제는 충분히 해결할 수 있는 문제들이다.
7월 1일 경기도 해제 발표 이후, CJ라이브시티의 지분을 90% 이상 소유하고 있는 CJ ENM에 대하여 한신평, 나이스신평 등은 신용평가사들은 경기도 사업 해제가 신용등급에 즉각적인 영향을 미치진 않을 것이라고 평가했다. CJ라이브시티의 차입금에 대한 대응에 큰 무리가 없다는 판단에서다. 또 장기적으로는 CJ라이브시티와 관련한 리스크가 해소된다는 점에서 투자 부담이 줄어 신용도에 긍정적이라는 분석이다.
이러한 점을 고려할 때 CJ 측은 CJ라이브시티 사업이 추가로 막대한 자금을 투입할 사업 타당성이 부족하다는 판단을 내린 것으로 볼 수밖에 없다. 따라서 무조건 원안대로 사업을 추진하라는 것은 문제가 있다. 다시 면밀하게 사업성 등을 검토해야 한다.
▲ 사업장 조기 정리하는데 문제없나?
2024.07.04. 씨제이이엔엠 자회사 씨제이라이브시티의 K-컬처밸리 사업 종료에 대한 한신평의 의견 중경기도는 CJ라이브시티와 협약 해제발표와 동시에 새로운 속도로 사업을 추진하겠다고 발표하였는데, 기존 사업장을 문제없이 빨리 정리할 수 있는지가 중요하다. 해제통보받은 CJ라이브시티로부터 사업장을 정상적으로 조기에 인수하지 못하면 장기간 흉물, 애물단지로 방치될 수 있기 때문이다.
CJ라이브시티가 이 사업에 손을 댄 이유 중 하나는 사업부지를 저가에 활용할 수 있었기 때문이다. 약 72,000여 평에 대하여 공시지가의 1% 대부료만 내고 50년간 사용할 수 있고, 경기도 소유 상업용지 13,000평과 경기주택도시공사(GH) 소유 숙박용지 약 7천 평을 저가에 매수할 수 있었다. 2023년 말 기준 토지 자산은 2,700억 원(재평가이익 656억 원 제외)은 경기도청에 유선으로 확인결과 완납한 상태다.
다만 사업해제 등으로 경기도와 경기주택도시공사(GH)가 환매수 할 수 있다. 환매 수할 때 대금은 토지취득 당시 금융지원을 하였던 채권자들이 환수할 수 있게 되어있다. 따라서 CJ라이브시티는 총 투입금 8,116억 원 중 토지대를 제외한 약 5,000여 억 원은 매몰비용으로 손해를 감수할 수밖에 없다.
다만 총 3% 기성을 보인 건설 중인 자산 2,663억 원의 처리문제는 후속 사업자 인수 가능성에 따라 일부 보전가능성도 있지만 사실상 희박하다. 아무튼 토지환매수 조건으로 사업장을 법적, 행정적으로 말끔하게 정리하는 데는 큰 걸림돌이 없어 보인다. 그나마 다행스러운 점이다.
▲ CJ라이브시티 대안과 전략은?
사실상 CJ그룹과 모회사인 CJ ENM은 손을 놓았다. 다만 직원이 80여 명인 CJ라이브시티는 유일한 목적사업을 위하여 재협상 등 모색을 취하려 하지만 제스처에 불과하다.
냉정하게 고양시민은 이 기회에 사업의 본질과 다른 유사사업 등을 총체적으로 보고 대안을 가지고 전략적 공동 행동을 해야 한다. 물론 이 과정에 정치적 압박을 위한 고양시민의 집단행동은 필요하다.
보도에 따르면 김현곤 경기도 경제부지사는 K컬처밸리 태스크포스(TF)를 구성해 구체적인 조치를 취하겠다는 계획이다. 해당 사업부지의 72,000평이 경기도 소유이니 만큼 고양시에 문화예술, 부동산, 금융 전문가들이 참여하여 의견을 적극 반영해야 한다.
▲ 다른 고양시 유사사업도 전반적인 입체적 검토가 필요하다.
고양시정연구원의 '고양시 대규모사업 경제적 파급효과 종합분석' 보고서 중 74쪽에서 발췌킨텍스 제3전시장, 고양방송영상밸리, 일산테크노밸리와 CJ라이브시티를 포함한 경제자유구역(유, 무)의 선순환구조를 낼 수 있도록 입체적으로 전략을 수립해야 한다.
고양시정연구원의 '고양시 대규모사업 경제적 파급효과 종합분석' 보고서 중 76쪽에서 발췌각 프로젝트 별과 함께 전체 프로젝트에 대해 국가 산업연관표 활용을 통하여 조성단계와 운영단계에 대한 지역 및 파급 경제효과를 면밀하게 재분석해야 한다. 생산유발효과와 부가가치 유발효과 그리고 고용효과 분석이다. 모든 프로젝트는 법(인허가), 기술, 재무(투자재원 마련 등), 사업타당성을 검토해야 한다.
▲ 잠재력이 풍부한 멋진 고양시, 도대체 무슨 도시인가?
박대석 작성https://www.hankyung.com/article/202311226369Q
필자는 이미 막대한 돈을 들여 만들어 놓고 거의 사용하지 않는 고양종합운동장을 바닥과 천장을 개폐식으로 만들어 이른바 퍼블릭 아레나(일명 G-ARENA)로 만들자고 고양시에 제안한 바 있다. 고양시는 이제 가지고 있는 자원을 효율적으로 입체적으로 사용할 방안을 모색하여야 한다.
보여주기(쇼잉) 위하여 막대한 예산, 장시간이 필요한 부질없는 장기고문에 가까운 공약은 이제 중지해야 한다. 우선 고양시의 컬러(정체성과 나아갈 방향)를 정해야 한다. 필자가 생각하기에 고양시는 '한강 문·예·체 산업도시'가 맞다.
한강을 베니스처럼 활용하고 고부가가치 문화, 예술, 체육 산업도시로 가야 한다. 필자 주장이 맞는지 안 맞는지가 중요한 것이 아니고 고양시 특성을 정하지 못하니 그때그때 중구난방으로 도시정책이 중심이 없다.
▲ 인재가 모이는 도시가 되어야 한다.
Rust Belt / Map created with mapchart.net어떤 기술도 30년 이상 가기 힘들다. 성공한 도시는 기업유치가 우선이 아니고 먼저 인재가 모이도록 해야 한다. 인재가 몰리는 도시는 지속적으로 성장하지만 대기업을 유치하여 급성장한 도시는 과학기술 변천에 따라 대부분 몰락했다. 다 파먹은 석탄, 금광촌과 다를 바 없다.
미국 중서부 지역과 북동부 지역의 러스트 벨트(Rust Belt)가 대표적 사례다. 자동차 산업의 중심지인 디트로이트를 비롯해 미국 철강 산업의 메카인 피츠버그, 그 외 필라델피아, 볼티모어, 멤피스 등은 1870년대 미국 경제의 중공업과 제조업의 중요한 지역이었으나 제조업의 사양 등으로 인해 불황을 맞은 지역이다.
1980년대 한국경제를 견인하다시피 한 섬유를 토대로 한 대구 경제는 대구 모 유명 백화점이 개점휴업상태일 정도로 인구와 일자리 등이 안 좋은 상태다. 고양시 옆 동네인 파주시는 액정표시장치(LCD) 산업의 전초기지로 협력업체를 합쳐 근무 인력이 1만 8000명에 달했다.
하지만 LCD수요 감소로 지난해 2·3분기에 누적 1조 2000억 원대 영업적자를 내면서 생산직 사원의 자율 휴직을 검토하고, 일부 직원의 계열사 전환 배치도 진행 중이다. 당연히 기업이 들어섰던 지역은 같이 쇠퇴할 수밖에 없다.
인재는 창조 계층이 주를 이룬다. 창조계층은 지식 노동자, 교사, 예술가와 그 이외 다양한 문화적 창조 활동가들이다. 인재를 포함한 창조 계층은 만나서 데이트를 할 사람이 많은 곳, 즉 이른바 짝짓기 시장이 크거나 활기찬 장소, 그리고 훌륭한 레스토랑과 카페, 음악 공간, 그 이외 해볼 만한 것들이 많은 곳에 거주하고 있었다.
다시 말하면 거창한 대기업, 학교 등이 아니라 인간의 원초적인 행복을 누릴 수 있는 곳이 많은 곳에 인재가 몰린다. 당연히 이들이 모이는 도시는 고임금 일자리가 많거나 노동시장이 두텁게 된다. 중산층이 두터운 도시다.
과학기술 변천에 따라 기업의 흥망성쇠를 인재들이 주도하게 되어 인재가 많은 도시는 지속적으로 성장한다. 인재가 몰리면 좋은 국제기업과 학교는 부차적으로 따라온다.
리처드플로리다는 지은 책 '도시는 왜 불평등한가'에서 샌프란시스코만 지역, 뉴욕, 보스턴, 워싱턴 DC, 샌디에이고, 런던처럼 성공을 이어가고 있는 세계 6대 도시 등은 이른바 "경제 발전의 3T" 즉 기술, 인재, 관용(tolerance) 측면에서 탁월한 곳이라고 말했다. 슈퍼스타 도시다. 관용성을 쉽게 말하면 텃세가 없는 고양시 같은 지역이다. 고양시에서 목소리가 큰 사람을 대부분 현지인이 아니라 외지인들이다.
또 11월 9일 한국을 찾은 세계적인 도시경제학 권위자인 에드워드 글레이저 하버드대 경제학과 교수는 메가시티 "성패의 열쇠는 뛰어난 인재, 유연한 기업, 그리고 이들을 잇는 연결성 세 가지다."라고 말했다. 인재가 성공 도시의 기본 중의 기본이다.
위에 언급한 세계 6대 도시는 전 세계 첨단기술 벤처자본투자액의 약 절반을 끌어들인다. 세계에서 가장 큰 55개 대도시는 세계 인구의 7%에 불과하지만 세계 경제의 40%를 담당한다. 또 40개의 거대도시 지역, 보스턴, 뉴욕, 워싱턴 회랑 지역과 같은 도시와 대도시들의 집단은 세계 인구의 18%가 거주하지만 세계 경제 생산량의 약 3분의 2, 혁신의 85%를 만들어낸다.
샌프란시스코 중심가의 작은 공간은 매년 수십억 달러의 벤처 자본을 끌어들이는데, 미국을 제외하면 지구상 어떤 나라보다 더 많은 금액이다. 따라서 현대 자본주의를 지식 기반 자본주의가 아니라 도시화(Urbanized) 지식 자본주의로 부른다. 마찬가지로 최근 화두로 떠오른 메가시티는 도시화 시대에 시대흐름이다.
▲ 고양시 서울편입이 사실상 정답
지난 4월 고양시 서울편입 캠페인에서 사용한 이미지 / 작성 박대석고양시는 조기에 제대로 된 자족도시가 되려면 서울편입이 확실한 정답이다. 교통문제 해결은 물론이고 인재가 몰려들기 때문이다.
시민입장에서는 교육부문에 가장 빠르게 서울편입 실익을 볼 것이다. 관할 교육청이 경기도에서 서울 교육청으로 바뀌며 서울 학군 혜택과 이에 따른 학세권 이익이다. 서울편입 추진에 따라 점진적으로 부동산가격도 역세권, 리버버스 신설 예상 항 인근 등 특혜가 큰 지역부터 점진적으로 상승한다. 당장 무주택자는 서울의 다양하고 넉넉한 혜택을 받을 수 있다.
한강 리버버스 고양항 및 이산포항 등 신설과 전철 연결 등 물리적인 투자가 필요한 부분은 점진적으로 좋아진다. 현재 고양시 광역버스 등은 서울편입 법안 공포 후 시내버스화 한다. 기존 6개 기피시설도 이해가 엇갈리는 지자체 간 협상이 아니라 시민편의 중심으로 아름다운 공원 및 체육 시성 등으로 개선된다. 기업들은 서울편입 법안 공포 후 서울소재 기업으로 글로벌 영업환경 및 투자여건이 좋아진다.
이를 실행하기 위해서는 최소한 서울편입을 추진하는 국회의원 2명 이상이 필요했고, 필자 등 고양시 서울편입추진위원회가 시민에게 읍소하다시피 했지만 지난 4월 10일 총선에서 외면당했다. 참으로 안타까운 일이다.
▲ 다음 고양시장 잘 뽑아야
고양시가 반드시 이루어야 할 서울편입, 씨제이라이브시티, 경제자유구역 추진 등을 보면서 고양시장이 아주 중요한 자리라는 것을 실감했다. 도시공학, 건축 등은 예산이 확보된 상태에서 도급 공사를 하는 일과 다를 바 없다. 하지만 고양시장은 그렇게 일을 할 자리가 아니다.
현존하는 범용기술, 글로벌 메가트렌드를 숙지하고 융복합을 통하여 창의성이 있으며 모든 프로젝트를 시간과 돈(투자 및 효용)으로 기획할 수 있는 능력이 있어야 한다. 다음 시장은 확실한 국가관과 철학을 바탕으로 벌어진 일들을 입체적으로 재분석하고 시의 적절하게 업그레이드하면서 철저하게 시민에게 지속적으로 이득(benefit)이 돌아가게 해야 한다.
그러기 위해서는 다음 고양시장은 이제 실물경제, 경영, 금융 등과 행정을 아는 인물이어야 한다. 정치권 언저리에서 정치낭인(政治浪人)처럼 세월을 보낸 자에게 '어쩌다 시장'을 다시 만들어 주어서는 안 된다. 수 대를 이은 그런 선무당 정치인들이 지금의 고양시를 만들었다. 이제 제대로 된 인물을 지금부터 골라야 한다. 고양시민들은....
고양시서울편입추진위원회 사무총장 겸
칼럼니스트
박대석
