사옥 소유로 기업가치 극대화하기
안녕하세요, 크리에이티브 파트너스 팀 리더 Roy입니다.
오늘은 사업과 부동산에 관한 이야기를 해보려고 합니다. 창업가들의 꿈 중에 하나가 사옥을 소유하는 것입니다. 아마도 계속기업의 안정성 및 성공에 대한 상징적인 의미가 있어서 그런게 아닐까 싶습니다.
아모레퍼시픽 용산 사옥하지만, 거의 대부분의 대표님들이 사옥을 매입하는 엄두를 못내는 현실인데요. 가장 큰 이유는 건물을 산다는 생각을 못하기 때문입니다. 엄청난 돈을 벌기 전에는 건물이란 사기 어려운 물건이라 생각하기 때문입니다. 애초에 살 생각을 못하니 사려고 알아보거나 묻거나, 관심을 가지지도 않습니다.
여기서 두 가지 잘못 알고 있는 점을 지적하고 싶습니다. 지금 건물을 갖고 있는 거의 모든 건물주 모두는 돈이 엄청 많을 때 건물을 갖게 된 것이 아니라는 점입니다. 그들의 시작은 어쩌면 이 글을 읽는 대표님보다 자산이 없었을 때부터 건물을 갖기 위해 발품을 팔고 정보를 모으고 은행을 설득해가며 건물주가 됐을 것입니다.
심지어 지금도 건물의 대부분이 은행 융자를 받은 담보 재산일 수 있습니다. 건물주의 대부분은 돈이 많아서 건물을 갖게 된 것이 아니라 돈을 벌려고 건물을 가진 레버리지 사업가들입니다.
잘못 이해하고 있는 또 다른 하나는 임대를 내는 사람이라면 현재 건물주보다 그 건물을 가질 권리가 높은 사람이라는 점입니다. 내가 월세를 낼 수 있다는 뜻은 그 건물이 가진 원가와 기타 비용을 모두 내는 소비자란 뜻입니다. 그리고 그걸 매일 구매하는 사람입니다. 즉 은행 입장에서 보면 실사용자이자 대출을 주는데 가장 안심되는 사람이란 뜻입니다. 돈은 신용을 따라 움직입니다. 그 건물에 내가 현재 임차료를 밀리지 않고 지급한다는 것은 은행으로서는 가장 신용이 높은 사람이란 뜻과 같습니다.
크리에이티브 파트너스도 기존에 위워크를 임차하여 사무실로 사용하고 있었습니다. 월세를 2천만원 가량 내고 사용을 했었으나 지금은 역삼동에 꼬마빌딩을 매입하여 사옥으로 사용하고 있습니다. 초기 인테리어 비용 및 취득세를 제외하면 매 월 나가는 비용은 기존 임차를 했을 때와 비슷합니다. 10년 이상 사옥에서 사업할 예정이며, 과거 데이터를 참고해봤을 때 오랫동안 보유할수록 수 배 이상 시세차익을 볼 가능성이 매우 높습니다. (참고로 크파 사옥의 전 소유주는 20년 전에 20억에 매입을 했다가 70억에 매을 하였음)
사실 건물의 가치가 증가하는 것은 최저임금의 증가 및 물가 상승에 기인하므로 너무나 상식적인 이야기일 것입니다. 대출이자율이 연 4%라고 가정했을 때 건물 가치 상승률이 매년 4%보다 높다면 장기적으로 이기는 싸움일 것입니다. (22년 이전에는 2%대 담보대출이 가능했으므로 건물의 가치가 많이 올라갔습니다)
이제 대표님에게 필요한 것은 매물정보와 은행 정보입니다. 상업용 건물의 담보 대출은 80%까지도 가능하며, 심지어 나머지 20%도 다양한 금융 기법을 통해 해결할 수 있습니다. 금융 기법은 소유주가 실제 건물의 사용자이기 때문에 가능한 특권입니다.
좀 더 장기적인 안목으로 사업을 바라본다면 사옥을 소유한다는 것이 얼마나 유리한 것인지에 대해 깨닫게 됩니다. 이 글을 읽는 대표님이 사옥을 소유하는 꿈을 실현하는데 있어 한발자국 더 가까워지길 기대해봅니다.
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