부동산 절세 : 양도세를 줄이는 방법

2. 부동산을 취득할 때는 각종 증빙을 잘 챙겨라.

(2) 나누어서 팔고, 손실이 나는 것과 함께 팔자.

② 이익이 나는 재산은 서로 다른 해에 팔아라.

재산의 종류별로 소득을 합산해 계산하는 데, 누진세율이 적용되는 재산을 2회 이상 양도하면,

그 소득을 모두 합산해 세금을 계산하기 때문에, 합산한 소득금액이 커질수록 높은 세율을 적용받습니다.

따라서 이익이 나는 양도세 과세 대상 재산을 파는 경우에는 한 해에 한꺼번에 파는 것보다 여러 해에 걸쳐 나누어 파는 것이 좋습니다. 그래야만 같은 이익이더라도 그 이익이 분산되므로, 각각 낮은 세율을 적용받아 전체 세금이 줄어듭니다. 양도차익이 발생하는 같은 종류의 재산을 비슷한 시기에 파는 경우에는 연도를 달리해서 파는 것이 유리합니다.

③ 이익이 나는 재산과 손실이 나는 재산을 같은 해에 팔아라.

같은 종류의 재산을 2회 이상 양도하더라도 하나의 재산 양도에서는 이익이 발생하고, 다른 재산의 양도에서는 손실이 발생하는 경우에는, 각각의 양도차익과 양도차손을 통산하므로, 한쪽에서 난 이익을 다른 쪽에서 난 손실로 차감하면 오히려 전체 소득금액이 줄어들어 양도세가 줄어듭니다.

따라서 각각 양도차익과 양도차손이 날 것으로 예산되는 같은 종류의 재산을 비슷한 시기에 양도하는 경우에는 오히려 같은 해에 파는 것이 유리합니다.

(3) 양도세를 줄이는 경비는 따로 있다.

일반적으로 아파트나 주택을 구입한 뒤 인테리어 공사에 들어간 경비는 나중에 되팔 때, 양도세를 줄이는 경비로 인정받을 수 있습니다. 부동산 매매로 인한 양도세를 계산할 때는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 차감하여 그 차익에 대해 양도세를 부과합니다.

인테리어 공사비도 재산 가치를 높이는 수리비일 경우 필요경비로 인정받기 때문에 그 지출액이 크면 클수록 양도차익이 줄어들어 양도세가 줄어듭니다. 그런데 부동산을 취득하고 난 후에 지출하는 모든 비용들이 양도세를 줄일 수 있는 경비로 인정되는 것은 아닙니다. 그리고 필요경비로 인정하는 항목이라도 그 지출 내용을 입증하지 못하면 세무상 비용으로 인정받지 못할 수도 있으므로, 증빙 서류를 잘 챙기는 것도 중요합니다.

① 재산 가치를 높이는 수리비만 필요경비로 인정된다.

공제받을 수 있는 필요경비는 취득가액, 양도비용, 재산 취득 후에 지출한 자본적 지출액 등이 있습니다.

자본적 지출이란 부동산의 사용 연수를 연장시키거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 수리비를 말하는데, 수리비 중에서도 단순히 현 상태를 유지하기 위해 들어가는 비용은 제외됩니다.

그러나 실무적으로는 부동산을 취득한 후에 들어간 수리비가 자본적 지출에 해당하는지 수익적 지출에 해당하는지의 여부를 판단하기가 쉽지 않기 때문에 논란이 되고 있습니다.

실제로 양도세 계산에서 문제가 되는 것들을 살펴보겠습니다.

발코니 섀시 설치비, 난방시설 교체비용 등은 건물 가치를 실질적으로 증가시켰다고 보아 필요경비로 인정하고 있습니다. 반면에 벽지나 장판 교체비용, 싱크대나 주방 기구 교체비용, 외벽에 대한 도색비, 문짝이나 조명 기구 교체비용, 보일러 수리비, 옥상 방수공사비 등은 건물의 현 상태를 유지하기 위해 들어가는 수선비용으로 보기 때문에 양도세를 계산할 때 필요경비로 인정되지 않습니다.

② 부동산 양도에 쓴 돈도 필요경비가 될까?

부동산을 양도하면서 들어가는 양도비 등도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

여기서 비용으로 인정되는 양도비 등을 구체적으로 살펴보겠습니다. 우선 계약서 작성비용 및 양도세 신고서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비 등이 있습니다. 부동산의 경우에는 그 재산을 취득할 때 매입한 채권 등을 만기 전에 매각함으로써 발생하는 채권매각차손, 주식을 양도하는 경우에는 그 주식의 양도에 대해 납부한 증권거래세 등이 있습니다.

③ 대출 이자는 필요경비로 인정되지 않는다.

우리나라의 경우, 집을 살 때 대출을 받지 않고 순수하게 자기 돈으로 사는 사람은 그리 많지 않습니다.

집값이 많이 오를 때는 무리하게 대출을 받아서 집을 사도 나중에 이자액보다 훨씬 큰 시세차익을 기대할 수 있다면 별 문제가 되지 않을 수 있을 것입니다. 그런데 매매계약에 의해 원래 지급하기로 한 매매 대금을 제때 지급하지 못해 추가로 발생하는 연체이자 상당액이나,

그 부동산을 취득하면서 금융기관 등으로부터 빌린 차입금에 대한 지급이자 등은 양도세를 계산할 때, 필요경비로 인정해 주지 않습니다. 또한 부동산을 취득한 후에 돈을 빌리면서 들어간 근저당 설정비 등도 양도가액에서 공제하는 필요경비로 인정되지 않습니다.

④ 건물의 취득가액에서 감가상각비를 빼라.

개인사업자가 소유 건물을 사업에 사용하는 경우에는 사업소득을 계산할 때, 그 건물에 대한 감가상각비를 계산해 비용으로 처리합니다. 그런데 사업소득금액을 계산할 때, 이미 필요경비로 셈하여 넣은 감가상각비가 있을 경우에는 건물의 당초 취득가액에서 감가상각비를 공제한 후의 금액을 그 건물의 취득가액으로 보고 양도세를 계산해야 합니다.

그렇게 하지 않으면, 하나의 건물에 대한 세금도 적게 내고, 나중에 그 건물을 팔 때 원래 취득가액을 필요경비로 계산해서 양도세도 적게 내 이중으로 혜택을 보기 때문입니다.

⑤ 부동산을 취득할 때는 각종 증빙을 잘 챙겨라.

부동산을 팔고 양도세를 계산할 때, 필요경비로 인정되는 것 중에서 취득할 때 납부한 취득세 등의 세금 납부내역은, 설사 영수증을 분실했다고 하더라도 구청 등에서 납세증명을 받으면 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

그런데 재산 가치를 높이는 수리비 등을 지출한 경우에는 공사계약서나 세금계산서, 영수증, 송금명세서, 도급계약서, 기타 지급 자료 등 어떤 종류의 증빙이든 실제로 지출된 사실을 입증하는 서류가 있습니다.

다만 세법이 강화되어 2018년 4월 이후부터는 그 재산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 계산서, 세금계산서, 현금영수증, 무통장 입금증 등 실제로 지출한 사실을 확인할 수 있는 증빙이 있어야만 비용으로 인정받을 수 있습니다.

따라서 부동산을 취득한 후 지출한 경비에 대해서는 반드시 어떠한 종류의 증빙이라도 받도록 하고,

대금을 지급할 때는 나중에 입증하기 쉽도록 가능하면 금융기관을 통해 지급하는 것이 좋습니다.

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