여러 주택을 보유하다가 팔면 세금이 중과될 수 있다

5. 오피스텔은 주거용과 업무용에 따라 세금이 다르다.

(5) 여러 주택을 보유하다가 팔면 세금이 중과될 수 있다.

그동안 정부에서는 주택가격을 안정시키기 위해서 다양한 규제책을 내놓곤 했습니다. 그런데 문제는 수시로 바뀌는 정책 때문에 주택에 대한 양도세 등의 중과 규정들이 너무 복잡해져서, 전문가조차도 해석과 적용이 쉽지 않다는 불만이 나오고 있습니다. 양도세를 중과하기 위한 주택 수를 판단하는 기준과 실제로 양도세를 중과하는 기준 등이 다르고, 변수도 많아서 자칫하면 예상치 못한 거액의 세금을 내야 할 수도 있습니다. 그래서 주택을 팔 때에는 양도세 중과요건들을 잘 따져봐야 불의의 피해를 막을 수 있습니다.

① 양도세가 중과되는 것은 조정 대상 지역 안에 있는 주택이다.

소득세법에서 규정하고 있는 주택양도에 대한 중과세제도에는 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세요건 강화와

다주택 보유자에 대한 중과세율 적용 및 장기보유특별공제의 배제, 분양권 전매 시 양도세 중과 등이 있습니다. 그런데 양도세가 중과되는 주택은 모든 주택이 아니라 「주택법」에 따른 조정 대상 지역 내에 있는 주택입니다.

② 조정 대상 지역은 1세대 1주택의 비과세요건도 더 까다롭다.

원칙적으로 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서, 그 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 양도하는 경우에는 양도세가 비과세됩니다. 그러나 2017년에 조정 대상 지역내에서 주택을 취득하는 경우, 주택의 보유기간이 2년 이상이면서 거주기간도 2년 이상으로 변경되었고, 2021년 이후에 양도하는 분양권은 보유기간이 1년 미만인 경우 70%, 1년 이상인 경우 60%로 중과된다는 내용들이 추가되었습니다.

③ 다주택자가 조정 대상 지역에 있는 주택 양도 시 세율도 높아진다.

1세대 2주택 이상의 다주택 보유자가 조정 대상 지역 내에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는,

장기보유특별공제도 배제되면서 원래의 양도세율(6%~45%)에 각각 20%의 세율이 추가됩니다.

그리고 3주택 이상을 소유하고 있는 1세대가 조정 대상 지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제가 배제되면서, 원래의 양도세율에 30%를 더한 세율이 적용되어 양도세를 내야합니다.

④ 양도세가 중과되지 않거나, 주택수를 따질 때 제외되는 주택도 있다.

세법에 따르면, 다주택자 보유자에 대한 양도세 중과 규정은 해당 양도주택이 조정 대상 지역에 소재하면서 동시에 중과세대상 주택에 해당하여야 합니다. 즉 조정 대상 지역이 아닌 지역에 있는 주태글 양도하거나 조정 대상 지역에 있는 주택이라고 하더라도 장기임대주택 등 중과 대상 주택이 아닌 경우에는 양도세가 중과되지 않습니다.

따라서 다주택자가 주택을 양도하는 경우에는 먼저 중과 대상 여부를 따져 보는 것이 필요합니다.

(6) 오피스텔은 주거용과 업무용에 따라 세금이 다르다.

최근 일부 지역의 주택가격 폭등으로 각종 규제가 아파트에 집중되다 보니 주거수단으로 아파트를 대체할 수 있는 주거용 오피스텔에 수요가 몰리고 있습니다.

① 오피스텔은 용도에 따라 세금 환급이 가능하다.

오피스텔은 원칙적으로 업무용 건물에 해당하지만, 요즘은 원룸처럼 주거용으로 많이 사용합니다.

세법에는 실질 과세 원칙이라는 것이 있어서, 건물의 경우 등기부등본 등의 공부(관청이나 관공서에서 작성ㆍ비치하는 장부)상의 용도와는 상관없이, 실제로 사용되는 형태에 따라 주택으로 보기도 하고, 업무용으로 보기도 합니다. 오피스텔의 경우에도 그것을 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 업무용으로 사용하면 사업용 건물로 보아 각기 다른 세법을 적용합니다.

따라서 오피스텔을 취득할 때도, 주거용 혹은 사업용으로 할지에 따라서 취득할 때 부담한 부가세 매입세액을 환급받을 수도 있고, 환급받지 못할 수도 있습니다.

② 주거용 오피스텔의 임대소득은 부가세가 면제된다.

오피스텔을 임대할 때 그것을 빌려서 사용하는 임차인이 항상 주거용으로 사용하면, 그 오피스텔의 임대소득은 주택 임대소득으로 간주되어 부가세가 면제됩니다.

이렇게 주거용으로 사용하거나, 임대를 주는 오피스텔은 부가세를 내지 않는 대신, 그 오피스텔을 분양받으면서 부단한 부가세도 환급받을 수 없습니다. 또한 주거용 오피스텔은 주택으로 간주하기 때문에, 주택 임대소득에 대한 소득세 과세 여부를 따질 때 주택 수에 포함해야 합니다. 단, 임대를 하는 그 오피스텔의 소유자가 부부 합산해서 다른 주택이 없고, 그 오피스텔의 기준시가가 12억원 이하인 경우에는 1주택의 임대로 봐서 그 임대소득에 대해서는 소득세가 비과세됩니다.

주의할 점은 오피스텔을 취득하면서 처음부터 그 오피스텔을 주거용으로 임대하려고생각한다면, 오피스텔을 분양받으면서 취득자로서 부담한 부가세는 환급받지 말아야 합니다. 이렇게 하는 것이 부가세뿐만 아니라 소득세도 내지 않을 수 있기 때문에 장기적으로 유리합니다.

③ 오피스텔을 양도할 때도 용도에 따라 세금을 달리 낸다.

다른 주택이 없이 오피스텔만 보유하면서 그 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 이미 다른 주택이 있는 상태에서, 오피스텔을 매입해서 주거용으로 사용하면 1세대 2주택에 해당되어 그 양도소득에 대해서는 양도세를 내야 합니다.

업무용으로 사용하던 오피스텔을 팔 경우에는, 그 건물분에 대해서는 세금계산서를 발행하고, 토지분에 대해서는 계산서를 발행해야 합니다. 그리고 세금계산서를 발행한 건물분에 대해서는 폐업 신고와 함께 부가세를 신고하고 납부해야 합니다. 또한 업무용 오피스텔을 양도하는 경우에는, 다른 주택의 보유 여부와 관계없이 그 양도차익에 대해 양도세를 내야 합니다.

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