1세대 1주택의 양도세 비과세 조건은?

4. 1세대로 인정해주는 범위가 있다.

(4) 1세대 1주택의 양도세 비과세 조건은?

우리 사회에서 집은 주거 공간으로서의 의미도 있지만, 투자의 대상이기도 합니다.

그런데 이렇게 부동산 투자를 할 경우, 양도 차익에 대한 세금이 부과되므로 주의할 필요가 있습니다.

그러나 주거 목적으로 집 한 채를 보유하고 있다가 양도할 때, 이익이 났다고 무조건 세금을 내야 한다면,

집을 판 돈에서 세금을 뺀 금액을 가지고 다른 집을 구해야 하기 때문에, 같은 조건일 경우 집을 줄여서 이사를 가는 수밖에 없을 것입니다. 이런 불합리한 점을 방지하고 주거권을 보장하기 위해, 국내에서 1세대가 한 주택을 일정기간 이상 보유하다가 양도하는 경우에는, 그 차익에 대해 원칙적으로 양도세를 비과세해주고 있습니다.

양도세가 비과세되는 1세대 1주택이란, 거주자와 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로, 그 주택의 보유 기간이 2년 이상인 것을 말합니다. 그런데 1세대 1주택이더라도 양도 당시의 실거래가액이 12억원이 넘는 고가 주택의 경우에는 그 양도소득금액 중 12억원이 넘는 부분에 대해 양도세를 내야 합니다.

① 보유 기간과 거주 기간 제한 없이 양도세가 비과세되는 경우.

원칙적으로 2년 이상 보유하다 팔아야 하지만, 세법에서 정해놓은 사유에 해당할 경우, 보유 기간이나 거주 기간의 제한을 받지 않고 양도세가 비과세될 수 있습니다. 그러한 사유는 다음과 같습니다.

㉮ 해외이주법에 따라 세대 전원이 해외 이주를 하기 위해 출국하는 경우 (출국일로부터 2년 이내에 양도해야 합니다)

㉯ 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로세대 전원이 출국하는 경우 (출국일로부터 2년 이내에 양도해야 합니다)

㉰ 1년 이상 거주한 주택을 취학이나 근무상의 형편 또는 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료·요양 등 기타 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시·군으로 주거 이전하면서 양도하는 경우 등이 있습니다.

그리고 거주 기간의 제한을 받지 않는 경우로는 조정 지역으로 지정되기 이전에 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙 서류에 의해 확인되는 경우로서, 1세대가 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우 등이 있습니다.

② 1세대로 인정해주는 범위는 어디까지일까?

양도세가 비과세되는 1세대 1주택의 해당 여부를 판단할 때, 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.

그렇다면 배우자가 없는 사람은 아예 1세대 1주택의 양도로 인한 세금 혜택을 받을 수 없는 것일까? 물론 그렇지 않습니다. 세법에서는 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 또는 배우자가 사망했거나 이혼한 경우,

최저생계비 수준 이상으로 신고된 소득이 있는 경우(미성년자는 제외) 등은 배우자가 엾어도 1세대로 인정해주고 있습니다.

③ 겸용주택의 양도세 부과 기준은 주택 면적에 따라 달라진다.

하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 겸용주택의 경우, 어느 부분까지를 주택으로 보느냐는 각 부분의 면적에 따라 달라집니다.

먼저 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 더 크면 겸용주택 전체를 주택으로 봅니다.

(실거래가액이 12억원이 넘는 겸용주택의 경우에는 주택의 연면적이 더 커도, 주택 부분만 주택으로 봅니다)

그러나 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 부분만 주택으로 인정합니다.

따라서 1세대가 주택 부분의 면적이 더 큰 겸용주택 한 채만을 보유하고 있다면, 그 건물 전채를 주택으로 보기 때문에 양도할 때 양도세를 내지 않습니다. 반면 1세대가 주택 외의 부분이 더 큰 겸용주택을 한 채만 보유하고 있을 경우에는, 주택 부분만 주택으로 보기 때문에 양도할 때, 전체 양도차익에서 주택 부분의 양도차익에 대해서는 1세대 1주택으로 양도세를 내지 않지만, 주택 외의 부분에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 합니다.

예를 들어, 총면적이 100㎡의 건물에서 실 주택 면적이 20㎡라면, 나머지 80㎡에 해당하는 양도차익에 대해 양도세가 부과됩니다. 반대일 경우, 전체를 주택으로 봐서 양도차익에 대해 비과세가 됩니다.

④ 일시적 1세대 2주택일 경우 비과세된다.

그런데 1주택을 가지고 있다고 하더라도, 항상 그 주택을 먼저 팔고 이사 갈 집을 살 수는 없기 때문에,

세법에서는 일정한 사유가 있는 경우에는 일시적으로 1세대가 2주택 이상을 보유한 상태에서 그중 1주택을 양도하면 양도세를 비과세해주고 있습니다.

1세대 2주택의 양도가 비과세되는 경우는 다음과 같습니다.

㉮ 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택인 경우.

㉯ 주택을 상속받아서 2주택이 된 경우.

㉰ 부모님을 모시기 위해 세대를 합쳐서 2주택이 된 경우.

㉱ 결혼으로 2주택을 가지게 된 경우.

㉲ 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사정이 있는 경우.

㉳ 농어촌 주택을 포함해서 2주택이 된 경우.

㉴ 장기임대주택이 있는 경우. 등이 해당됩니다.

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