부동산은 명의를 잘 활용하면 절세할 수 있다

3. 공동명의로 부동산을 소유하면 양도세가 줄어든다.

(3) 부동산은 명의를 잘 활용하면 절세할 수 있다.

세금은 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 과세표준의 범위에 관계없이 세율이 일정한 단일세율이 적용되는 대표적인 예는 부가세입니다. 현재 부가세의 세율은 10%로 동일합니다. 반면 소득세나 법인세는 누진세율이 적용됩니다.

특히 개인의 소득에 대해 과세하는 종합소득은 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득,

이렇게 6가지 소득을 합산해 과세하므로, 소득금액이 커질수록 세율도 높아져서 많은 세금을 냅니다.

이때 금융소득은 개인별로 연간 합계액 2,000만원을 초과하는 경우에만 그 초과금액을 종합소득으로 합산해 소득세를 과세합니다. 따라서 같은 소득금액이라고 하더라도, 한 사람의 소득으로 되는 것보다는 여러 사람에게 분산될 경우, 각각 낮은 세율부터 적용받으므로 내야 하는 세금도 당연히 줄어듭니다.

예를 들어 부동산을 사서 임대업을 하는 경우, 단독명의인지 또는 공동명의인지에 따라서, 그 임대소득에 대한 소득세뿐만 아니라 그부동산을 양도할 때 내는 양도세도 달라질 수 있습니다.

① 부동산을 임대할 경우, 소득 없는 사람의 명의를 활용하라.

부동산을 취득해서 임대업을 할 경우, 다른 종합소득이 없는 사람의 명의로 임대업을 하면 소득이 분산되어 세금 부담이 줄어듭니다.

예를 들어 이미 연간 1억원 정도의 사업소득이 있는 사람이 자기 명의로 건물을 사고 임대하여 임대소득이 연간 5,000만원이 발생했다고 가정해보도록 하겠습니다.

종합소득금액이 총 1억5,000만원 정도이므로, 소득세율을 적용하면 대략 3,700만원의 소득세를 내야 합니다. 그런데 만일 그 사람의 소득이 없는 배우자의 명의로 건물을 사서 임대소득이 발생하면, 그 사람은 자신의 사업소득금액 1억원에 대해서는 2,000만원 정도의 소득세를 부담하고,

배우자의 임대소득금액 5,000만원에 대해서는 그 배우자가 600만원 정도의 소득세를 부담합니다.

전체 세금은 2,600만원 정도로, 사업소득과 임대소득의 명의를 달리해서 세금을 연간 1,100만원 정도의 소득세 절감효과를 볼 수 있습니다.

② 공동명의로 부동산을 소유하면 양도세가 줄어든다.

「소득세법」에서는 공동사업이나 공동소유재산에서 발생하는 소득은 공동사업자나 공동소유자 간에 약정된 손익 비율에 따라 배분하도록 하고 있습니다. 이에 따라 이들은 각자의 지분에 해당하는 소득금액에 대해 각자 따로 소득세를 냅니다.

그런데 소득세는 누진세이므로, 사업을 하거나 부동산을 취득할 때 공동명의로 하면, 각자의 지분에 대해서만 세금을 내기 때문에 소득이 분산되어 단독명의로 할 때보다 소득세 부담이 줄어듭니다.

예를 들어 보유하던 누진세가 적용되는 부동산을 팔아서 1억원의 양도차익이 발생했을 경우, 단독명의였다면 2,000만원 정도의 양도세를 내야 합니다. 하지만 두 사람이 각각 지분율 50%의 공동명의로 소유했을 경우에는 각자의 양도소득금액이 5,000만원 정도이고, 양도세는 각각 약600만원이므로, 결국 1,200만원 정도의 세금을 냅니다. 즉 공동명의와 단독명의를 비교하면 양도세가 800만원 정도 절감할 수 있는 것입니다.

③ 사업도 공동명의로 하면 소득세를 줄일 수 있다.

동업으로 사업을 하면, 각자의 지분율에 해당하는 소득에 대해서만 소득세를 부담하므로, 단독으로 사업을 할 때보다 소득세를 적게 낼 수 있습니다.

그런데 이런 점을 악용하여 실제로는 공동으로 사업을 하지 않으면서, 소득세를 줄이기 위해 명의만 빌려 공동으로 사업을 하는 것처럼 위장할 수 있습니다. 따라서 세법에서는 이런 경우를 방지하기 위해 가족 등 특수관계인 사이에 세금을 줄일 목적으로 공동으로 사업을 하거나 지분 비율을 거짓으로 신고하는 경우,

공동사업에서 발생한 소득금액을 공동사업자의 지분별로 나누지 않고 주된 사업자에게 몰아서 누진세율을 적용해 소득세를 계산하도록 하고 있습니다.

이 경우, 누진세율은 종합소득 과세표준의 크기에 따라서 최저 6%에서 최고 45%까지 세율이 적용됩니다. 즉 과세표준의 크기가 커질수록 높은 세율이 적용됩니다.

④ 소득 없는 사람의 명의로 부동산을 사면서 증여세를 피하려면?

건물을 사서 임대업을 할 때, 이왕이면 소득이 없는 사람의 명의로 하면, 이미 소득이 많은 사람의 명의로 하는 것보다 낮은 세율이 적용되어 전체적으로 소득세가 줄어들 수 있습니다.

그런데 이때 반드시 주의해야 할 점이 있습니다. 그동안 소득 자료가 없던 사람의 명의로 재산을 취득한 경우, 그 자금에 대한 출처를 소명하지 못하면, 증여를 받은 것으로 간주되어 증여세를 내야 할 수도 있다는 것입니다. 따라서 신고된 소득 자료가 없는 사람의 명의로 재산을 취득하는 경우에는, 사전에 자금 계획을 잘 세우는 것이 중요합니다.

배우자 간에는 10년간 6억원까지는 증여해도 증여세를 부과하지 않으므로, 부동산을 취득해서 임대업을 할 때 증여세가 비과세되는 금액까지는 소득이 없는 배우자의 명의로 하면 절세에 도움이 됩니다.

또한 임대를 하는 건물을 담보로 은행에서 대출을 받은 뒤, 임대료 수입으로 그 대출금에 대한 이자와 원금을 갚는다면 그 부분은 정당한 자금출처로 인정받을 수 있습니다. 따라서 그동안 소득 자료가 없던 사람의 경우에도 대출을 받고 부동산을 취득하면, 자금출처 문제를 해결할 수 있습니다.

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