권리분석? 딱 5가지만 보면 돼요
경매가 무서운 이유는 하나예요.
"괜히 잘못 낙찰받아서 큰돈 날릴까 봐."
하지만 겁먹을 필요 없습니다.
권리분석은 딱 5가지만 알면 돼요.
① 말소기준권리를 찾아라
등기부등본을 펼쳐보면, 줄줄이 적힌 권리들.
그중에서도 가장 먼저 설정된 권리가 바로
‘말소기준권리’입니다.
이 기준보다 뒤에 생긴 권리들은 대부분 사라져요.
앞에 있으면? 살아남아요.
등기부등본에서 말소기준권리는 어떻게 찾을까?
등기부는 두 파트로 나눠져 있어요:
1. 갑구: 소유권 관련 (소유자 변경, 가압류, 압류 등)
2. 을구: 저당권, 근저당, 전세권, 가등기 등
보통 ‘을구’에서 제일 먼저 설정된 권리가
말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리가 될 수 있는 것들
예시로 이해하자
등기부 순서 예시
이 경우, 2020.01.01의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤에 생긴 전세권, 가압류, 경매기입등기 등은 경매로 소멸됨.
왜 중요할까?
말소기준권리보다 늦게 생긴 권리는
소멸돼서 걱정할 필요 없지만,
그보다 먼저 생긴 권리는
내가 인수해야 할 수도 있음!
특히 선순위 전세권이나 임차인의 대항력 있는 전입일이
말소기준보다 앞서면, 보증금을 떠안을 수도 있어.
초보자가 조심할 포인트
1. 말소되지 않는 선순위 권리가 있는지 꼭 확인!
(전세권, 가등기, 지상권 등)
2. 매각명세서의 특약사항을 꼼꼼히 보자
→ 거기서 인수해야 할 권리 알려준다!
3. 경매사이트나 매각물건명세서에 빨간 글씨로 주의 표시가 뜨면
→ 초보자는 패스하는 게 상책!
② 세입자, 나가줄까?
세입자가 버티면 낙찰자가 직접 쫓아내야 해요.
그래서 꼭 확인해야 할 것, 바로 대항력.
세입자가 아래 3가지를 다 갖췄다면,
“나 안 나갈래요~” 할 수 있습니다.
☑ 전입신고
☑ 실제 거주
☑ 확정일자
이 중 하나라도 빠지면, 대항력 없음!
예시-대항력 있는 임차인
이 세입자는 아래 3가지를 모두 갖췄다!
조건 확인 여부
전입신고 ✅ 있음
실제 거주 ✅ 거주 중
확정일자 ✅ 받음
이럴 경우, ‘대항력 있는 임차인’이야.
그런데 집이 경매에 넘어갔어!
2024년 1월 1일 → 경매 개시 (경매기입등기)
말소기준권리: 2023년 6월 1일 근저당
이 경우...
세입자의 전입일(2023.01.02)은 말소기준권리보다 앞서요!
결과: 세입자는 낙찰자에게 이렇게 말할 수 있어요
“저 대항력 있는 임차인이에요.
계약 기간 안 끝났고, 계속 여기 살 거예요.”
“보증금 못 돌려받으면, 나 안 나가요!”
이게 대항력입니다.
즉, 낙찰자가 쫓아낼 수 없고,
보증금 문제를 해결해야만 이사해 줍니다.
팁: 대항력과 우선변제권은 다르다!
한 줄 요약
전입 + 실제거주 → 대항력 생김!
대항력 + 확정일자 → 보증금도 배당 가능!
예시-대항력 없는 임차인
아래 3가지 중 전입신고와 실제 거주가 없음!
이 세입자는 대항력 없는 임차인이야.
그런데 집이 경매에 넘어갔어!
말소기준권리: 2023년 3월 1일 근저당
확정일자만 있고, 전입+거주 없으니
낙찰자 입장에선 이렇게 생각해요
“전입신고도 없고, 실제 거주도 안 했네?
난 당신 몰라요~ 그냥 나가 주세요~”
즉, 경매로 권리를 주장할 수 없어요.
대항력도 없고, 보증금도 못 돌려받을 가능성 높음.
위험 요약: 대항력 없는 임차인의 최후
보증금 못 돌려받을 수 있음
계약 기간 남았어도 강제 명도당할 수 있음
낙찰자 입장에선 '공실'로 본다
한 줄 요약
확정일자만 있다고 안전하지 않다!
반드시 전입신고 + 실제 거주를 먼저 해야 대항력이 생기고, 보증금도 지킬 수 있다.
③ 배당요구 했나?
대항력이 있어도,
배당요구를 안 하면…?
보증금은 낙찰자가 떠안게 됩니다.
공식
배당요구 O → 보증금 받고 퇴거
배당요구 X → 낙찰자가 보증금 대신 물어줌
④ 지금 누가 살고 있나?
점유자 확인, 무조건 해야 합니다.
임차인인가?
집주인인가?
무상으로 사는 가족인가?
누가 살고 있는지에 따라
명도(비우기) 난이도가 완전 달라집니다.
전입세대열람표, 현황조사서 꼭 체크하세요.
⑤ 머릿속 시뮬레이션
권리분석은 현장에 들어가기 전,
머릿속으로 한번 돌려보는 연습이에요.
이 다섯 가지만 메모해 보세요.
① 말소기준 누구?
② 세입자 대항력 있음?
③ 배당요구 했나?
④ 점유자는 누구?
⑤ 인수할 돈은 없나?
