6. 선생님 역세권 땅이 아주 저렴하게 나왔습니다.
돈 버는 상식
가끔 모르는 번호로 전화가 와서 받아보면 친절한 아가씨나 아주머니들이 (이런 전화는 대부분 여성들이다)친근하게 전화를 한 경우가 있다.
바로 경기도 등에 역세권 땅이 아주 주렴하게 나왔고, 투자할 가치가 있으니 매수할 생각이 있느냐 이다.
돈이 없다고 하면 300만원에도 매수가 가능하다고 한다.
“여보세요?”
“네~ 사장님 안녕하세요 00개발입니다. 좋은 투자 물건이 나와서 소개해 드리려고 하는데 아주 잠깐 시간되세요?”
“네~?”
“경기도 00에 00전자 공장이 지어지는 것은 아세요?”
“몰라요”
“그러시구나, 지금 경기도 00에 00전자 공장이 엄청나게 크게 지어질 예정이에요, 지하철이 뚤 릴 예정이고요, 그런데 그런 큰 공장이 들어서면 주변에 상가도 있어야 하고, 오피스텔도 있어야 하잖아요.
그럼 당연히 땅 값도 오를 것이고..
그래서 저희가 예전에 사 두었든 근 처 땅을 시세 대비 아주 저렴한 가격에 팔고 있어요~ 혹시 투자하실 생각 있으신가요?”
“땅 살 돈 없는데요?”
“저렴한 가격에도 가능해요 사장님! 혹시 얼마 정도 투자 가능하세요?”
.....
이런 전화를 하는 사람들은 대부분 기획부동산회사에 속한 직원들이다.
‘기획부동산’이라..말은 많이 들어봤는데, 부동산을 기획한다?? 이게 뭘까??
기획부동산이란 쉽게 말해 ‘부동산을 통해 사기를 기획한다’ 라고 이해 하면 쉽다. 몰론 ‘사기죄’가 성립 않되니까 더 문제이고, 그 이유는 후술 하겠다.
기획부동산은 보통
대부분 경기도 개발예정지나 강원도 전원주택 단지 땅을 매입한 후 그 땅을 여러 사람들에게 전화를 걸어 지분으로 매도하는 형태가 많다. 나중에 자기들이 길을 내거나, 건축허가, 분필 등 귀찮은 작업들도 다 해준다고 한다.
그래서 그들은 평당 20~30만원 하는 땅들을 평당 300만원~많게는 2~3천만 원까지 받고 매도하고 실제 이전등기까지 해준다. 물론 2,155,444분의 1,447 지분으로 등기해 준다.
땅의 가격은 누가 사느냐에 따라 달라진다. 즉 매수인이 호구면 가격이 올라간다.
[실제 등기부], 지분권자가 39명이나 되고, 대부분 71703분의3306 지분씩 이긴 하나 가격도 다 다르다.
여기서 간단히 ‘공유’에 대해 알아보자.
‘공유’란 도깨비가 아니라, 어떤 물건을 여러 사람이 지분을 가지고 공동소유 한다는 것이다.
1필지 토지를 A와 B 가 1/2 씩 공유한다고 하면 토지의 전체를 같이 소유하고 있다는 뜻이다.
토지 어디를 찍어도, 토지의 모래알 하나도 A와 B 가 공동소유 하고 있는 것이다.
따라서 특정 부분을 각자 가지고 있는 상태가 아니기 때문에 공유물을 분할 하는 절차를 거쳐서 각자의 공유지분은 특정 부분에 모으고, 그 특정 부분을 작자의 소유로 한다는 공유물분할 합의가 당사자간 또는 법원 판결에 의해 인정 되어야 그 특정부분을 자기의 소유로 마음대로 할 수 있다.
결국, 부동산이 공유물인 경우 부동산을 개발하거나, 매각하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필수적이고, 그 동의가 없을 경우 내 땅임에도 아무 것도 하지 못하게 된다.
기획부동산의 문제는
첫째로 그들이 말하는 개발 예정이 실제일 수도 있지만, 그들은 이미 그 개발예정이 반영된 가격으로 판다.
매수자는 현재 평당 30만 원짜리 땅을 평당 300만원에 산다는 것이고, 매수자가 300만원에 사서 실제 300이 될 때 까지 얼마의 시간이 흐를지 미지수이다.
둘째로, 기획부동산을 통해 지분으로 매수한 땅은 실제 사용하기 위해서는 지분권자들의 동의가 필수적이고, 그들을 접촉하기 위해서는 기획부동산 회사를 통해야 수월하다.
결국,기획부동산 회사가 중간에서 조율을 해주지 않는다면 매수인은 아무것도 할 수 없다.
공유물을 분할하고 싶어도 전원 동의를 받아야 하는데, 수십명이나 되는 공유자들을 찾아가는 것은 물리적으로 불가능하다.
그래서 공유물분할 청구 소송을 하게 되는데, 보통 기획부동산이 손댄 부동산들은 공유자들이 수 십명에서 수 백명에 이르는 경우가 많고, 그 공유자들중 일부는 사망하여 상속이 이루어 졌거나, 해외로 이주한 경우가 있어 그 들의 현재 주소지를 찾기가 매우 어렵다.
당사자들이 많기 때문에 법원에 납부해야 하는 인지대, 송달료만 해도 수 백만 원에서 많게는 수 천만 원에 이를 수도 있으며, 기획부동산 회사가 제시한 (가) 분할도 대로 분할을 하려면 지적측량 감정을 해야 하고 그 감정비용도 원고의 몫이다.
셋째, 기획부동산 회사는 자기들이 땅을 다 팔고 나면 거의 약속된 행위를 하지 않고 청산종결되는 경우가 많다.
*청산종결이란 법인이 ‘사망’ 한 것이다.
그래서 땅을 지분으로 산 사람이 분할 등을 요구하기 위해 전화를 걸어도 없는 번호라고 뜬다.
결국 지분권자가 내 땅에서 뭐라고 하려고 하기 위해서는 공유물 분할 청구 소송을 해야 한다.
넷째로, 그들을 사기죄로 고소해도 사기죄가 성립하지 않는 경우가 대부분이다.
부동산의 가격은 정해져 있지 않다. 자유시장 경제 원리상 시세가 20만원짜리 땅을 300만원에 팔아도 죄가 되지 않는다.
왜냐하면 어떤 부동산을 얼마에 살지는 그들의 자유이기 때문이다. 그리고 개발 예정이라는 사실을 거짓말 했다고 주장할 수 있지만, 기획부동산들인 실제 그런 개발 예정이 있는 지역을 고르기 때문에 이점에 대한 기망도 인정되지 않는 경우가 많다.
다섯째로, 민•형사를 통해 승소 했다고 하더라도 실효성이 없는 경우가 많다.
소송해서 이기면 뭘하나?
가해자들은 이미 연락이 되지 않거나 잡았다고 하더라도 돈이 없는 상태이기 때문에 소중한 내 돈을 찾을 방도가 없다.
기획부동산을 통해 부동산 투자는 해서는 안 될 이유가 너무 많다.
그럼, 방금 온 전화가 기획부동산인지 아니면 진짜 절호의 투자 찬스인지 어떻게 구별할까?
기획부동산을 알아보는 방법은 간단하다.
투자하기 좋은 땅은 절대로 나에게처럼 불특정 다수인에게 전화해서 매수를 권유하지 않는다.
필자가 부동산 중개업을 해보았는데, 투자가 유력한 땅들은 중개사와 그들이 모시는(?) 자본가 또는 중개사가 직접 개발하는 등 그들 선에서 다 처리 되지 나한테 전화가 절대로 오지 않는다.
“상식적으로 내가 그런 땅을 안다면?? 내가 투자 하거나 내가 돈이 없어도 내가 아는 돈 많은 사람에게 소개해 주고 수수료를 받을 것이다.”
따라서 나에게 전화를 걸어 투자를 부동산을 소개해주겠다??
그냥 끊는 것이 정답이다.
기획부동산에 투자를 하고 싶은 분은 이런 마음을 가지면 된다.
“평당 30만원 짜리 땅을 평당 300만원에 단독 소유도 아닌 지분으로사고, 그 땅이 팔릴지 국가에 수용될지는 언제인지 몰라도 상관없고, 내 땅은 소유하면서 세금까지 내고 있으나, 아무것도 하지 못해도 상관없다.”
이런 분들만 전화 받고 땅을 사자.
