전입신고? 확정일자? 왜 해야 할까
설마 나에게 그런 일이? 라고 생각하신다면.
이사할 때 나름의 루틴이 있다. 오전 중에 이삿짐을 옮기기, 그리고 새 집에 짐을 풀기 전에 동네 주민센터로 가서 전입신고와 확정일자 받기 등이다. 처음 집을 계약했을 때 부모님께서 전입신고와 확정일자를 받으라고 가르치셨고 정확한 이유도 모른 채 습관처럼 하고 있다. 그 습관은 불행 중 다행인 상황을 만들었다.
몇 년 전, 제주도 출장 중에 전화 한 통을 받았다. 살고 있는 원룸 오피스텔이 강제경매절차를 진행 중이고 경매로 넘어갈 위험이 있어 법원에 계약서 등 서류확인을 받으라는 것. '보이스피싱인가?' 의심할 정도로 현실감 없는 말이었는데 법원에 연락해 재차 확인한 결과, 사실이었다. 출장이 끝나는 동시에 법원으로 달려가 소명에 필요한 절차를 밟았다.
이렇듯 나에게는 절대 일어나지 않을 것 같은 일들이 간혹 실제로 벌어지곤 한다. 특히 사회초년생에게 전세보증금은 사실상 모은 돈의 전부다. 그런 돈을 날릴 수도 있는 상황이 벌어진다면 얼마나 당황스럽고 안타까울까. 이 같은 상황에서 빛을 발하는 게 바로 '전입신고'와 '확정일자'다.
전입신고 하셨나요? 확정일자는 받으셨죠?
내가 겪었던 것처럼 만에 하나 전월세로 거주 중인 주택에 경매나 가압류 등이 들어왔을 경우 '우선변제권'을 갖는 게 1순위다. 임차주택이 경매로 넘어갔을 때 건물에 담보를 설정한 사람이 우선적으로 배당을 받게 되고, 남은 배당금을 임차인과 채권자가 나눠 가지게 된다. 이때 조금이라도 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권한이 바로 우선변제권이다.
우선변제권을 갖기 위해서는 3가지 요소를 모두 갖춰야 하는데 ①전입신고 ②입주 ③확정일자다. 이 세 가지 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다. 입주 후 최대한 빨리 전입신고와 확정일자를 받아야 순위에 밀리지 않는 것!
전입신고와 확정일자를 하는 방법은 간단하다. 가장 간단한 방법은 이사하는 동네의 주민센터를 방문하는 것. 신분증을 지참해서 주민센터를 방문해 비치된 전입신고서를 작성해 제출하면 된다. 동시에 확정일자도 받을 수 있는데 계약서도 함께 가져와야 한다. 계약서에 확정일자 도장을 찍어주면 끝. 피치 못할 사정으로 현장 방문이 어렵다면 온라인으로도 할 수 있다. 전입신고는 정부24를 통해, 확정일자는 법원 온라인 등기소에서 가능하다.
전입신고를 하지 않아서, 확정일자를 받지 못해서, 점유를 하지 않아서... 등등 여러가지 이유로 우선변제권을 갖지 못하는 경우가 있다. 몇 가지 소개 하자면.
1. 월세 깎고 전입신고 안 한다?
방을 구해본 사람이라면 한번쯤 접하는 유혹이 있다. 간혹 집주인들이 월세를 깎아줄테니 전입신고를 하지 말라는 경우가 있다. 학생들이나 사회초년생에게 당장 몇 만 원도 무시할 수 없는 금액이지만 월세 몇 만 원 아끼려다가 보증금 몇 천만 원을...흑ㅠ
2. 확정일자가 뭐죠?
전입신고는 입주 14일 이내에 하도록 법적으로 규정돼 있어서 많은 세입자들이 하고 있다. 하지만 확정일자는 많은 사람들이 모르고 지나친다. 혹은 전입신고를 받으러 갈때 계약서를 깜빡하고 두고 와서 확정일자를 받지 못 한채 잊어버리는 경우도 많다. 겨우 계약서에 도장 찍는 건데... 라고 생각할 수 있겠지만 앞서 말했듯이 확정일자를 받지 않으면 내 소중한 보증금을 잃는 불상사가 발생할 수도 있다.
3. 새 집주인이 계약서 다시 쓰자고 하는데요?
전월세 계약기간 동안 집주인이 바뀌는 경우도 적지 않다. 이때 새로운 집주인이 계약서를 새로 작성하자고 연락이 올 수 있다. 본론부터 말하자면 전입신고를 했다면 계약서를 새로 작성할 필요가 없다. 기존 계약서 상에 있는 계약기간 동안 조건이 자동으로 동일하게 적용되기 때문이다.
이를 알지 못하고 새 계약서를 작성한 후 확정일자도 새로 받고 기존 계약서도 파기하게 되면 후순위로 밀릴 수 있다. 계약 갱신 시 임대보증금이 변경될 경우에는 증액 또는 감액된 내용에 대해서만 계약서 작성 후 확정일자를 받고 기존 계약서와 함께 보관해야 한다.
4. 보증금은 다음 세입자 구하면 줄게~
전월세 계약이 종료된 후 "당장 보증금을 돌려주기 어려울 것 같은데 다음 세입자 구하고서 보내주면 안될까?"라고 집주인이 말한다면? 설령 그 돈이 당장 필요없고 갈 곳이 있더라도 짐을 싸서 나오거나 다른 주소지로 이전하면 안된다. 혹여 집주인과 보증금 문제로 분쟁이 이어져 보증금반환청구소송을 진행하게 되면 1단계가 바로 우선변제권을 갖는 것이기 때문.
확정일자와 전입신고를 마쳤다고 하더라도 실거주지를 이전할 경우 기존에 취득한 우선변제권을 상실하게 된다. 이사할 곳을 정했다면 반드시 임차권등기명령 신청 후 완료를 확인해야 한다. 임차권 등기 완료 후에는 새로운 주소지로 이사를 해도 우선변제권을 인정 받을 수 있다. 또 기존 집에 새로운 임차인이 들어와도 전입신고를 할 수 없어 집주인에게 부담을 줄 수도 있다.
★ 오늘의 중요 포인트
1. 우선변제권을 갖기 전까지 퇴거하지 말고 점유하고 계세요.
2. 입주와 동시에 지역 주민센터에서 전입신고 및 확정일자를 받으세요.
3. 계약서는 함부로 버리지 말고 보증금을 받기 전까지 가지고 계세요.
