부동산 하락장이 되면 벌어지는 일
최근 부동산 시장이 대세 하락에 접어들었다는 뉴스가 자주 보입니다.
매수자와 매도자가 서로 눈치를 보는 거래 절벽 상황에 가파른 금리 인상, 그로 인한 미분양 물량이 쌓이고 있기 때문인데요. 앞서 제가 주식시장의 사계절을 이야기하면서 주식 시장의 일정하게 반복되는 주제에 대해 이야기드린 적이 있는데요.
이 부동산 시장에도 그렇게 주식시장처럼 일정하게 반복되는 패턴이 있습니다.
그리고 흥미롭게도 그 패턴 안에서도 부동산 하락기에 주로 활동을 하는 사람들이 있습니다 오늘은 그와 관련된 이야기를 해보겠습니다.
늘어가는 부동산 미분양 매물
앞서 부동산 시장에 미분양 매물이 쌓이고 있다고 말씀드렸습니다.
미분양 사례의 시작은 올해 초 대구에서부터 일어났는데요. 10년 만에 미분양이 나오면서 리먼브라더스 사태 이후 첫 할인 분양에 들어갔다고 합니다. 이렇게 대구에서 시작됐던 지방의 미분양 사례가 이제는 이제는 수도권에도 쌓이고 있죠.
상반기 주택 매매 건수 자체가 반토막난 것에 이어 수도권 미분양이 한 달새 25%나 급증을 한 것인데요. 작년 말 대비해서 봤을 때는 거의 3배 가까지 증가를 했다고 합니다.
대한민국 아파트 분양 구조
우리나라 부동산은 특이하게도 선 분양 후 시공의 구조를 갖고 있습니다.
건설사가 분양 광고를 내고 돈을 받아서 집을 다 짓기도 전에 수익을 내가는 구조인데요. 그런데 아파트가 준공이 된 이후에도 분양이 되지 않고 있다면 어떻게 될까요?
이를 제대로 이해하기 위해서는 우리나라 아파트 분양 구조 안에 있는 시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사의 역할을 살펴보는 게 필요하겠습니다.
시행사
시행사는 쉽게 얘기하면 부동산 개발이 이뤄지는 모든 과정 계획부터 진행을 총괄하는 곳이라고 이해하시면 될 것 같습니다. 건물을 짓는 거에 있어 위치, 시공사 선정, 개발 허가 등 모든 절차를 주관해서 사업의 헤드를 담당하는 곳이죠.
재건축 아파트의 경우에는 재건축 조합이 시행사가 돼서 사업을 주도하게 되고, 민간 사업자의 경우 부동산 개발회사가 시행사가 되게 됩니다.
시공사
시공사는 시행사로부터 이 건물 개발을 수주 위탁받아서 건물에 공사를 진행을 하는 곳을 말합니다. 주택건설사업자로 등록된 업체가 시공사고 공사대금을 받고 진행을 하게 되죠.
따라서 건축만을 담당하는 시공사는 건설 지연에 대한 책임을 지지 않습니다. 우리가 잘 아는 시공사에는 삼성물산, 현대건설, GS건설, 포스코, 대우건설 등이 있습니다.
신탁사
신탁사는 공사를 진행하기 위한 시행사와 시공사가 혹시나 파산했을 때 계약자들의 분양대금이나 투자금의 문제가 생기지 않도록 보호하는 기관이라고 보시면 될 것 같습니다.
건설에 필요한 자금을 관리 운영하면서 완공 입주 시까지 고객의 돈을 안전하게 보호 관리하는 역할을 맡은 곳이죠. 대표적인 부동산 신탁사로 한국 토지신탁, 한국 자산신탁, 코람코 자산신탁, KB부동산신탁 등이 있습니다.
분양대행사
마지막으로 분양대행사는 부동산의 분양을 담당하는 역할을 하는 곳인데요.
물론 청약시장에서 부동산이 다 팔려나간다면 부동산 분양대행사가 필요하지 않습니다. 하지만 시장에 물량이 남는다면 이 남는 물량들을 효율적으로 분양하기 위해서 시행사가 분양 대행사를 선정한 다음 미분양에 대한 위탁업무를 맡기게 되죠.
모델 하우스에서 고객을 만나고 아파트 분양에 대해 설명하는 사람들 만나보신 적 있으실 텐데요. 그분들이 대부분 분양대행사의 직원들이라고 보면 될 것 같습니다.
분양대행사 업무 구조
건물을 시공하는데 필요한 4가지 역할군을 알아봤으니 이제 분양대행사 업무 구조에 대해 다시 한번 짚어 보도록 하겠습니다.
보통 분양 대행업의 경우 위탁 구조로 진행되는데요. 먼저 시행사가 분양대행 수수료 지급을 약속하며 분양 관련된 업무를 분양대행사에게 위탁합니다.
분양대행사는 미분양 사업을 진행하기 위해서 분양 상담사를 채용하는데요. 이 분양 상담사들 역시 인센티브제로 아파트 미분양 물량을 계약하면 일정한 수수료 차액을 지급받는 식으로 수익을 가져오고 있습니다.
우리는 바로 이들 분양상담사들에 초점을 맞출 필요가 있습니다.
최근 한 통의 문자를 받았는데요. 미분양 대행사의 광고였습니다. 평소였다면 단순 스팸문자로 치부하고 신경 쓰지 않았겠지만 사실 이 문자는 스팸문자가 아니었습니다.
미분양 관련 정보가 있을 때마다 지속적으로 정보를 알려주시는 한 분양대행사분의 문자였는데요. 이 분을 처음 2013년 당시 하남 미사 강변도시의 미분양 아파트 분양 현장이었습니다.
이후 이분은 지속적으로 미분양 관련 정보를 알려 주는 문자를 보내 주다가 2015년 부동산이 상승을 하는 그즈음부터 연락이 뜸해지더니 최근 몇 년 동안은 저에게 아예 연락이 없었습니다.
그리고 문자를 받는 순간 부동산 하락 사이클의 시작이라는 걸 직감했습니다.
부동산 하락장이 되면 바빠지는 이들
지난 몇 년간의 부동산 대세 상승기에는 청약 경쟁률이 과열돼서 몇십대 일, 몇백대 일 등 대부분 일 순위에서 마감이 됐기 때문에 분양대행사 직원들에게 좋은 매물이 넘어올 리가 없습니다.
그러나 최근 뉴스 매스컴에서도 언급되는 미분양 사태들에 의해 분양대행사들도 바빠진 것 같습니다.
분양대행사 직원을 모집한다는 채용공고도 최근 자주 눈에 띄는데요.
‘최소 사백만 원 이상을 받게 해 준다.’ 등 아주 그럴듯하게 광고하고 있지만 제가 말씀드렸듯이 대부분은 실제로 계약을 했을 때의 성과급제로 운용이 되기 때문에 분양대행사들의 취업하실 때에는 신중히 선택하시길 바라겠습니다.
매도자들은 기존 최고가 수준에서 아직은 집을 팔고 싶어 하는 것 같습니다.
하지만 매수자들은 이 맘과는 달리 할인되어서 시장에 급하게 나오는 급매물에만 관심이 있는 상황입니다. 매도자와 매수자의 동상이몽이 벌어지고 있는 상황으로 보이는데요. 이런 가운데 신축 미분양 물량이 할인되어 나오기 시작했습니다.
서울 강북의 신축 아파트가 준공 이후에도 미분양 물량이 해소되지 않아서 15%가량 할인되어 매물이 나왔다고 하죠.
끝도 없이 오르기만 할 것 같던 부동산 시장, 하지만 주식 시장과 마찬가지로 대다수의 사람들이 영끌까지 해서 한 방향으로 배팅을 할 때가 고점에 패턴이었습니다.
이제 부동산에 매물이 쌓이기 시작했고 가격이 내려가다 보면 아마 몇 년 뒤에는 시장에 비관론만 남겨지게 될 것 같습니다. 그리고 투매가 나오는 시점이 있을 텐데요.
그럴 때가 저점에 패턴입니다.
자산 시장은 항상 그렇게 대다수의 생각과 반대로 움직여 왔다는 사실을 우리는 명심할 필요를 알리며 오늘 이야기 마치겠습니다 감사합니다.
