양도소득세 계산 구조
양도소득세는 어떤 방식으로 계산될까?
요즘 양도소득세에 대해 이야기하고 있는데요
어찌 알맹이가 빠진 것 같네요?
오늘은 양도세의 뼈대, 양도세 계산구조에 대해서 알아볼게요
우선 다음 표를 봐주세요
익숙하지 않아 눈에 잘 안 들어오죠?
하나씩 뜯어보겠습니다
양도가액
양도가액은 집을 팔고 받은 대가입니다. 계약서에 적힌 금액입니다. 간혹 양도세를 줄일 목적으로 실제 집을 판 금액보다 적은 금액을 표기한 다운 계약서를 쓰거나, 대출한도를 늘릴 목적으로 집을 판 금액보다 많은 금액을 표기한 업 계약서를 쓰는 경우가 있는데,
지금은 AI 시대잖아요? 시스템상 걸릴 가능성이 높고, 걸리면 가산세를 내는 것은 둘째로 치고, 형사처벌까지 받을 수 있으니 이런 것은 아예 생각도 하지 마실 것을 권해드립니다
취득가액
취득가액은 집을 샀을 때의 가격입니다. 세법의 주된 관심사인 이익은 “판 돈 - 산 돈”으로 계산하므로, “산 돈” 즉, 취득가액이 얼마인지가 이익 규모를 결정하는 데 중요합니다. 매매계약서, 계좌이체 영수증 등 증빙이 있다면 어렵지 않게 적용할 수 있습니다
문제는 집을 얼마에 샀는지 모르는 경우입니다. 계약서 작성하지 않았거나, 잊어버렸거나, 다른 증빙도 없는 경우입니다. 이럴 때 세법은 다음의 순서로 취득가액을 적용합니다
유사매매사례가액
매수 시기, 지역, 규모 등이 비슷한 집이 있다면, 국토부 실거래가 공개시스템 등에서 그 취득가액이 확인 가능하다면, 대체 가액으로 적용할 수 있습니다
감정가액
감정은 소급해서 받을 수는 없고, 취득 당시 감정받아둔 것이 있다면 적용할 수 있습니다
경매 가액
경매로 낙찰받은 집을 파는 경우, 취득 시 경매 가액을 취득가액으로 적용할 수 있습니다
환산취득가액
집을 팔긴 팔았는데, 예전에 얼마에 샀는지 모르겠다, 즉 취득가액으로 적용할 금액이 아무것도 없다. 이런 경우 사용하는 방법입니다. 예를 들어 30년 전에 집을 샀는데 계약서가 없고 등기부등본에도 금액이 쓰여있지 않고 취득세 납부 내역도 못 찾는 경우가 있지요?
이럴 때는 집을 팔 때 기준시가가 확인되고, 집을 살 때 기준시가가 확인된다면, 양도가액에 그 비율을 적용해서 취득가액을 추정하는 방법입니다
예를 들어 집을 6억에 판다고 할 때, 집을 파는 지금의 기준시가가 5억 원이고, 집을 살 때 기준시가가 1억 원이었다면, 환산취득가액은 6억 원 × (1억 원 ÷ 5억 원) = 1.2억 원이 되는 식입니다
필요경비
양도가액에서 필요경비도 빼줍니다. 필요경비란? 판 집과 관련하여 중요하게 지출된 돈을 말합니다. 어떤 것이 있을까요?
취득할 때 쓴 돈 :
취득세, 법무사 수수료, 중개사 수수료 등입니다. 주택자금 대출이자는 안타깝지만 포함되지 않습니다
집의 가치를 높이기 위해 쓴 돈 :
발코니 확장, 새시 교체, 보일러 교체, 방수 공사 등에 쓴 돈입니다. 페인트칠, 도배장판 등은 자잘한 지출로 보아 필요경비로 인정되지 않습니다
매도할 때 쓴 돈 :
중개사 수수료, 법무사 수수료, 세무사 수수료 등이 있습니다
이때 필요경비로 인정받으려면 중요한 것은 증빙입니다. 한두 푼도 아닌데, 비용으로 인정받아 세금 줄이려면 영수증, 계약서, 세금계산서, 입금증 등 증빙 꼭 챙겨두시길 바랍니다
양도차익
양도차익은 “양도가액 - 취득가액 - 필요경비”입니다. 집을 팔아 순수하게 남긴 돈을 의미합니다
장기보유특별공제
장기보유특별공제는 집을 오랫동안 보유했을 때 양도차익에서 일정 금액을 깎아주는 제도입니다. 보유기간이 길수록 깎아주는 금액이 많아집니다. 집을 장기간 보유하도록 유도하는 정책적 장치입니다
구체적으로 얼마나 깎아줄까요?
기본적으로 주택을 3년 이상 보유했을 때 적용됩니다. 매년 2%씩 최대 15년, 30%가 공제됩니다
즉, 2년 보유 시에는 공제가 안 됩니다. 3년 보유하면 6%(= 3년 × 2%), 4년 보유하면 8%(= 4년 × 2%), 15년 보유하면 30%(= 15년 × 2%)가 공제됩니다. 16년 이상 보유해도 최대 30%까지만 공제됩니다
양도소득금액
양도소득금액은 “양도차익 - 장기보유특별공제”입니다
양도소득 기본공제
양도소득금액에서 추가로 250만 원을 공제해 줍니다
과세표준
이 정도 빼줬으면 됐나요? 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 빼주면 세율 적용의 기준이 되는 과세표준이 산출됩니다
세율
과세표준에 세율을 곱해서 세금을 계산합니다. 세법이 정하고 있는 양도세 기본세율은 다음과 같습니다
이는 종합소득세율과 동일하며, 누진세율이라 하여 소득이 커질수록 높은 세율이 적용되는데, “돈을 많이 벌면 더 많은 세금을 내라”는 세법의 원칙을 따르고 있습니다
세율 어떻게 적용하는지 연습해 볼까요?
과세표준이 6,000만 원이라면 세금은?
1,400만 원까지는 6% (1,400만 원 × 6% = 84만 원)
1,400만 원부터 5,000만 원까지는 15% (3,600만 원 × 15% = 540만 원) 5,000만 원부터 6,000만 원까지는 24% (1,000만 원 × 24% = 240만 원)
합해서 864만 원(84만 원 + 540만 원 + 240만 원) 이런 식으로 구합니다. 위 세율표에 따라 구간별로 정해진 세율을 적용하고 합하는 식입니다
어렵죠? 그래서 간단히 계산하는 법을 준비했습니다. 위 세율표에 간편법을 보시면 되는데요, 과세표준 6,000만 원 구간에서 간편법은 과세표준 × 24% - 576만 원입니다
적용해 보면,
6,000만 원 × 24% - 576만 원 = 864만 원으로 구간별로 계산하고 더한 값과 같은 결과가 나옵니다. 실무에서는 간편법을 사용하시면 편리하니 참고하세요
산출세액
산출세액은 과세표준에 적용 세율을 곱하여 구합니다
세액공제·감면
소득에서 빼주는 장기보유특별공제, 기본공제와 달리 산출 세액에서 바로 빼주는 세액공제·감면이 있습니다. 소득공제는 세율만큼만 세금이 작아지는 효과가 있지만, 세액공제는 전체 금액이 세금에서 차감되어 효과가 쏠쏠합니다
세액공제에는 납세조합 세액공제, 외국 납부 세액공제 등이 있고, 세액감면에는 수용에 따른 감면, 도시 재정비 사업에 따른 감면 등이 있는데, 일반적이지는 않으므로 자세한 내용은 생략하도록 하겠습니다
가산세
가산세는 기본적으로 세금 신고나 납부를 제때 하지 않았거나, 제대로 하지 않았을 때, 페널티 성격으로 부과합니다. 어떤 경우에 가산세가 발생하는지? 얼마나 발생하는지? 보겠습니다
무신고 가산세
세금을 기한 내 신고하지 않으면 발생합니다. 납부할 세액의 20%입니다. 탈세 등 부정한 목적의 무신고는 40%의 가산세율을 적용합니다
과소신고 가산세
세금을 적게 신고했을 때 발생합니다. 적게 신고한 세액의 10%입니다. 증빙을 위조하거나, 허위 계약서를 제출하는 경우 등 죄질이 불량한 경우 40%를 가산합니다
납부지연가산세
세금을 기한 내에 안 내거나 적게 냈을 때 발생합니다. 1일 0.022%, 연간 8.03%를 부과합니다
가산세 만만치 않죠? 그렇다면 가산세를 줄일 방법도 있을까요? 이렇게 해보면 어떨까요?
만약 신고하지 않은 경우라면, 기한 후라도 지금이라도 당장 신고하면 가산세가 20%에서 10%로 줄어듭니다
만약 세금으로 내야 할 돈이 부족하다면요? 전액 납부가 어려울 때 일부라도 내면 납부지연가산세를 줄일 수 있습니다
최종납부세액
“산출세액 - 세액공제·감면 + 가산세” 하면 최종 낼 세액이 됩니다.
지방세
위에서 계산한 양도세는 국세, 즉, 국가에 내는 세금입니다. 여기에 추가로 산출세액의 10%를 양도한 물건이 소재하는 지방에 내야 합니다
양도하는 집은 각 지방에 존재하므로 차익을 남기는데 지역도 기여한 바가 있다는 생각, 지방 균형 재정을 지원하는 의미에서 지방세를 별도로 부과합니다. 지방세는 산출세액에 붙고 페널티 성격의 가산세에는 붙지 않는다는 사실도 알아두시면 좋겠습니다
양도세를 다루면서 양도세 구조를 정리하지 않으면 앙꼬 없는 찐빵이 될 것 같아 정리해 보았습니다.
알아두면 개이득! 기억해 두세요!
