8. 위반건축물 표시 및 불법 시설물 확인과 영업신고증
사업을 시작하려면 사업자등록을 반드시 해야 하죠. 가게 운영 시에도 마찬가지인데요. 이때 사업자등록을 위해 필요한 서류 중 하나가 바로 영업 신고증·허가증·등록증(이하 ‘영업증’)이며, 오늘 이야기할 내용과 밀접한 관련이 있어요.
자유업종과 비자유업종
소품샵, 독립서점, 휴대폰 액세서리 판매점, 꽃집처럼 완제품을 단순 판매하거나 별도의 규제 법안이 마련되어 있지 않은 업종은 영업증 없이도 곧바로 사업자등록이 가능해요.
하지만 음식점, 카페, 미용실, 학원, 약국 등 인체에 직접적인 영향을 줄 수 있는 업종이나 관련 법령으로 규제되고 있는 업종은 영업증을 먼저 발급받고, 그 서류를 가지고 세무서에 방문해야 사업자등록이 가능한데요.
현장에서는 통상적으로 영업증 없이 곧바로 사업자등록이 가능한 업종을 ‘자유업종’, 반대로 영업증 서류를 갖추어야 하는 업종을 ‘비자유업종’이라 칭하고 있어요.
자유업종 : 세무서에서 곧바로 사업자등록 가능
비자유업종 : 관할청 (시군구청, 교육청 등)에서 영업 신고증·허가증·등록증 발급 후
세무서에서 사업자등록 가능
사업자등록증 발급보다 더 까다로운 영업증 발급
비자유업종에 해당되는 업종들은 영업 가능한 건축물 용도, 갖추어야 할 시설, 면적 등이 관련 법령으로 정해져 있어요. 그리고 그 기준에 따라 사업장 관할청(시군구청, 교육청 등)에서 관리·감독을 하죠.
영업증은 이 관할청을 통해 발급받게 되는데요. 해당 서류를 발급받으려면 건축물 용도, 갖추어야 할 시설 외에도 위생, 소방 등 여러 기준을 맞추어야 하는데 사업을 처음 시작하시는 사장님들은 지켜야 하는 법규들로 어떤 것들이 있는지 잘 알지 못합니다.
이때 온라인 검색이나 AI에게 물어보는 것도 좋은 방법이지만, 가장 정확한 건 영업증을 발급해 주는 관할청 담당자에게 직접 확인하는 것이에요. 같은 법적 기준이라 하더라도 관할청에 따라 느슨하게 해석해 주는 경우도 있거든요. 같은 시, 도 내에서도 관할청에 따라 달리 해석할 수 있으니 해당 담당자를 통해 정확하게 확인하는 것이 안전합니다.
건축물대장 위반건축물 표시
건축물대장에 '위반건축물' 표시가 되어 있다면 원칙적으로는 영업증 발급이 불가해요. 하지만 실제로는 영업에 사용할 층이나 영업 공간 자체에 위반 사항이 없다면 업종이나 관할청에 따라 영업증 발급이 가능하도록 유연하게 해석하는 경우도 있어요. 그러니 관할청 담당자에게 직접 확인해 보시면 돼요.
건축물대장은 정부 24와 세움터에서 누구나 발급 가능한데요. 모바일로도 쉽게 발급 가능하니 매물 현장에서 바로 확인해 보시는 걸 추천드려요.
건축물대장 첫 페이지 상단에 노란색 박스로 ‘위반건축물’ 표시가 되어 있다면, 해당 건물은 불법 증축이나 불법 시설물 설치로 관할청에 적발된 이력이 있는 건물이라는 뜻이에요. 위반 사유 등 구체적인 내용은 2페이지 이하 하단에서 확인할 수 있으니 함께 살펴보시면 됩니다.
이 표시가 있다는 것은 현재 누군가가 이행강제금을 납부하고 있다는 뜻이기도 한데요. 만약 불법 증축이나 설치를 임대인이 했다면 임대인이, 임차인이 했다면 해당 임차인이 이행강제금을 내고 있을 거예요.
임대인 또는 같은 건물의 다른 임차인이 이행강제금을 납부 중인 경우라면 해당 건물에 내가 입점해서 영업을 할 수 있는지만 관할청에 문의해 보는 것으로 충분해요. 이행강제금을 내면서까지 시설물을 유지하고 있다는 것은 시설물 철거에 쉽게 응하지 않을 가능성이 크다는 뜻이기도 하거든요. 그리고 앞서 말씀드린 것처럼 내가 입점할 공간 자체에 위반 사항이 없다면 영업증 발급이 가능할 수도 있으니 관할청에 문의해 보시면 됩니다.
하지만 내가 인수하려는 매장의 현 임차인이 위반 및 이행강제금을 납부하고 있는 상황이라면 조금 더 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있겠죠. 이행강제금 금액은 얼마인지, 철거가 가능한지, 철거 비용은 누가 부담할 것인지, 시설을 그대로 승계할 것인지, 승계 시 얻을 수 있는 이득은 무엇인지 등... 구체적인 협의가 필요합니다.
다만 현실적으로는 철거 비용 부담을 두고 협의가 어렵고 신규 영업증 발급 조건이 까다롭기 때문에 대부분은 기존 임차인의 영업증을 승계받는 조건으로 계약을 마무리하는 경우가 많습니다.
현황상 불법 증축 및 시설물 설치
건축물대장에 위반건축물 표시가 없더라도 현장에서 직접 확인해 보면 불법 증축이나 불법 시설물이 설치되어 있는 경우가 종종 있어요. 대표적인 사례로는 건축물대장에 기재된 층수와 실제 건물의 층수가 다른 경우, 주택·주차장 등으로 등록된 공간을 영업공간으로 사용하는 경우, 대장상 면적보다 실제 영업장 면적이 더 넓은 경우를 들 수 있어요.
주택이나 주차장 용도의 공간을 영업장으로 사용하고 있다면 해당 공간은 사용하지 않거나 창고 등으로 활용하면 문제가 되는 상황을 피할 수 있어요. 영업장 면적이 대장상 면적보다 넓은 경우에도 초과된 면적을 영업공간에서 제외하고 창고로 사용하면 되구요.
하지만 층수가 차이나는 경우는 이야기가 달라져요. 누가 봐도 건축물대장과 현장이 다르다는 게 드러나기 때문에 이 경우엔 영업증 발급이 매우 어려울 수 있어요. 물론 내가 입점하려는 층이 불법 증축된 층이 아니라면 발급이 가능할 수도 있지만, 관할청에 문의하는 순간 해당 건물에 불법 건축물이 있다는 사실을 알리는 셈이 되기 때문에 임대인 입장에서는 예민하게 반응할 수 있으며 관할청마다 해석이 조금씩 다르므로 세심한 주의가 필요합니다.
현황상 불법 증축이나 불법 시설물이 있는 곳은 신규 영업증 발급이 까다롭다 보니 기존에 영업증을 보유한 임차인이 계속 영업 중인 경우라면, 그 영업증을 승계받는 것이 가장 현실적이고 효율적인 방법일 수 있습니다.
다만, 승계 후에도 누군가의 신고로 관할청에서 사실을 인지하게 된다면 해당 건물은 위반건축물로 등재되고 이행강제금이 부과될 수 있으니 이 부분은 고려하셔야 해요.
결론적으로 위반 여부 파악에 관해서는 건축물대장을 통해 위반 여부를 1차로 확인, 현 임차인과 임대인을 통해 실제 현장에서의 위반 사항 유무를 체크하는 것이 리스크를 줄이는 올바른 방법이라고 보시면 됩니다.
TIP. 권리금 방해 요소
위반건축물이 있는 곳은 영업에 제약이 따르기 때문에 다음 임차인을 구할 때도 어려움이 생길 수 있어요. 설령 인수 의사를 가진 사람이 나타나더라도 위반건축물을 이유로 권리금 깎으려 협상할 가능성이 높아요. 따라서 입점 시점부터 이런 상황에 대한 마음의 준비는 하고 들어가셔야 해요.
