9. 카페, 음식점 등 건축물대장의 근린생활시설 확인
바로 전 연재글에서 자유업종과 비자유업종에 대한 언급이 있었어요. 오늘 이야기할 건축물대장상 용도 체크는 특히 비자유업종에 해당되는 사장님들이 신경 써서 체크해야 하는 부분인데요. 음식점, 카페, 미용실, 학원, 약국, 헬스클럽 등 영업증 발급이 필수인 업종이라면 아래 내용 꼼꼼히 읽어보셔야 해요.
영업증과 건축물 용도
신고증·허가증·등록증 (이하 '영업증')이 필요한 업종은 대부분 관련 법규에서 입점 가능한 건축물 용도를 규정하고 있어요. 그리고 그 용도에 맞지 않으면 영업증 발급이 불가하죠.
건축물 용도는 국가법령정보센터에서 [건축법 시행령 별표1] 검색으로 확인할 수 있는데요. 업종별 세부 항목이 워낙 많아 처음 접하는 분들은 당황스러울 수 있어요. 요약해 보자면 우리가 흔히 접하는 업종 대부분이 1·2종 근린생활시설에서 영업 가능하지만, 바닥 면적이 300㎡(단란주점은 150㎡)를 초과하면 용도가 바뀔 수 있다 정도로 정리할 수 있을 것 같아요.
물론 영업증 발급 가능 여부와 직결되는 부분이기에 제대로 체크해 볼 필요가 있는데요. 내가 하려는 업종은 어떤 용도의 건물에 들어가야 하는지 온라인 검색 등으로 1차 파악하시구요. 그다음 관할청(시군구청, 교육청 등)의 영업증 발급해 주는 담당자로부터 다시 한번 더 체크받으시는 것이 안전합니다.
용도가 점포, 시장으로 기재되어 있다면?
1. 단독주택
2. 공동주택
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설
5. 문화 및 집회시설
6. 종교시설
7. 판매시설
8. 운수시설
9. 의료시설
10. 교육연구시설
11. 노유자시설
12. 수련시설
13. 운동시설
14. 업무시설
15. 숙박시설
16. 위락시설
17. 공장
18. 창고시설
19. 위험물 저장 및 처리 시설
20. 자동차 관련 시설
21. 동물 및 식물 관련 시설
22. 자원순환 관련 시설
23. 교정시설 및 국방군사시설
24. 방송통신시설
25. 발전시설
26. 묘지 관련 시설
27. 관광 휴게시설
28. 장례시설
29. 야영장 시설
위와 같이 건축법에서 정하고 있는 용도는 29가지예요. 그리고 건축물대장에는 각 층, 호실마다 29가지 중 하나로 용도가 기재되어 있죠. 하지만 지어진 지 오래된 건물에선 현행법상의 용도가 아닌 '점포, 시장, 생활편익시설'과 같은 생소한 용도들로 대장에 기재되어 있는 것을 종종 발견하게 됩니다. 심지어 음식점, 미용원처럼 업종 자체가 직접적으로 기재되어 있는 경우도 있구요.
이런 건축물대장을 보셨더라도 당황하실 필요는 없어요. 현행법상 모든 업종은 위의 29가지 용도 중 하나에 포함되어 있어야 하는데 점포, 시장, 음식점, 미용원 등은 근린생활시설군 안에 세부적으로 지정해 놓은 업종과 일치하므로 근린생활시설로 간주하고 있어요.
점포, 시장, 생활편익시설 등으로 적혀있는 곳이라면 별도의 용도 변경 없이 근린생활시설군에 포함된 업종으로 영업이 가능해요. 하지만 음식점, 미용원처럼 특정 업종으로 기재되어 있는 경우라면 용도 변경이 필요할 수 있는데요. 이 부분 또한 영업증 내어주는 담당 관할청에 전화해서 확인하시면 됩니다.
1종 근린생활시설 ≒ 2종 근린생활시설
건축법상 1종과 2종 근린생활시설은 별개의 용도로 구분되어 있지만, 실제 현장에서는 크게 구분하지 않고 거의 동일한 개념으로 봐도 무방해요. 대부분의 업종은 1종과 2종 어디든 입점 가능하기 때문이죠. 2종 근린생활시설군에 포함된 업종이라 하더라도 1종 근린생활시설에서 영업이 가능하도록 규제를 느슨하게 풀어주고 있어요.
물론 업종과 관할 지역에 따라 조금은 엄격하게 규제하는 경우도 있어요. 대표적인 사례로 의원이 있는데요. 의원은 1종근린생활시설군에 포함되어 있는 업종이고, 건축물 용도가 무조건 1종 근린생활시설로 되어 있어야 해요. 만약 2종 근린생활시설로 되어 있다면 1종 근린생활시설로 '용도변경 신청'을 해야 하는 것이죠.
1종을 2종으로, 2종을 1종으로 변경하는 절차는 비교적 간단해요. 건물주가 관할청 건축과에 가서 '용도변경 신청서'를 제출하면 되기에 시간과 비용 부담이 크지 않아요. 다만 상황에 따라 도면 첨부가 필요할 수 있고, 기존 도면이 없다면 건축사무소에 새로 도면 작업을 의뢰해야 하는데요. 이 경우 의뢰 비용이 수백만 원까지 발생할 수 있으니 도면 보유 여부를 먼저 확인하시길 바라요.
용도가 완전히 다르다면 포기가 현명할 수도..
예를 들어 주택을 근린생활시설로 바꾸거나, 창고시설을 운동시설로 바꿔야 하는 상황처럼 현재 용도와 하려는 업종이 전혀 맞지 않는다면.. 솔직한 마음으로는 용도 변경 신청하지 않아도 되는 다른 곳으로 알아보시라고 말씀드리고 싶어요.
이 경우엔 관련 시설군에 맞는 시설과 구조를 갖추고 도면도 새로 작업해야 하기에 건축사와 함께 진행하는 것이 필수예요. 상황에 따라 내부 시설물 철거, 보강 공사 등의 작업도 함께 들어가야 하기에 공사 비용도 별도로 발생되는데요. 건축사에게 도면만 그려달라고 하는 것만으로도 이미 수백만 원의 비용이 드는데 내부 공사까지 함께 들어가야 한다면.. 결코 가벼운 금액이 될 수 없을 거예요.
입지나 타 조건이 너무 마음에 들어 "이곳이 아니면 안 된다!"는 확신이 없다면 차라리 다른 매물을 찾아보는 것을 추천드려요. 비용도 비용이지만 변경 시간도 많이 소요되기 때문에 과연 이 방법이 합리적인지 냉정하게 따져볼 필요가 있는 것이죠.
그리고 만약 해당 건물에 꼭 들어가야 한다면 그때는 임대인과 협상에 들어가야 할 텐데요.
스타벅스, 다이소, 올리브영, 병의원처럼 브랜드력이 매우 강한 매장이거나 선호도 높은 업종이 들어온다면 임대인은 매우 적극적으로 협조해 줄 겁니다. 하지만 이건 특수한 경우이고, 임대인은 생각지 못한 비용을 갑자기 지불하게 되는 상황을 매우 꺼리기 때문에 비협조적일 때가 훨씬 많아요. 이럴 땐 어쩔 수 없이 본인의 비용으로 공사하고, 용도변경을 해야 하는 거죠.
임대인의 금전적 지원 없이 본인의 비용으로 이 모든 것을 해결해야 하는 경우엔 렌탈프리 기간을 2-3개월 넉넉하게 받아서 비용을 절감할 수 있도록 적극적으로 협상해 보셔야 합니다.
TIP.타투샵과 눈썹문신은 어디에서?
타투와 눈썹 문신은 현행법상 의사면허증을 가지고 있어야 시술이 가능하죠. 하지만 현실적으로는 대부분의 타투이스트나 반영구 눈썹 시술자는 의사면허가 없으며, 법적으로는 불법임에도 불구하고 이미 우리 주변에 너무나 흔하게 자리 잡고 있어요. 이런 업종들도 마치 관련 법규가 없는 자유업종이 건축물 용도 규제를 받지 않는 것처럼 주택, 업무시설 등에서 영업하는 경우가 많습니다.
