다음 금융 리스크는?

채권, 크립토로 장난치던 은행들이였죠.

실버게이트, 실리콘밸리, 시그니처뱅크 은행이

파산하면서 금융 폭풍이 불었었습니다.

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2008의 악역사가 떠오른 미 재무부, 연방예금보험공사는 긴급하게 예금 전액보전을 외치면서

사건은 종결이 난듯 했습니다.​

돌이켜보면 결국엔 은행들이 자산투자를 잘못한게 그 주범이었죠. 그렇다면 고금리가 이렇게 길어지는데도 은행들은 꾸준히 잘 버텨낼 재간이 있을까요?

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현재 새롭게 주목되고 있는 상업용 부동산 의

현재를 아셔야합니다. 부동산은 목적에 따라 크게 주거용과 상업용으로 구분이 되어지는 데요.

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과거 2008년에는 주거용에서 폭탄이 뻥하고 터졌습니다. Dsr, Dti 같은 소득대비 부채를 산정하는

지표가 없었기에 주거용 부동산에서 부채가 늘어나면서 금융사들이 무너진 것이죠.

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그 뒤로는 똑똑한 금융사들은 Dti, Dsr을 의무화하여 다시는 그런 문제가 생기지않게 예방주사를 놨습니다. 그래서 주거용에선 과거만큼의 임팩트있는

금융 리스크는 일어나지 않을 겁니다.

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하지만 상업용 부동산은 상황이 다릅니다.

공실이 나면 바로 이자내기도 힘들어지고

할인해서 임차인을 맞추자니 추후에 이 계약을

기준으로 매매가와 임대료가 맞춰지니 쉬이 할인하거나 렌트프리하기도 쉽지 않죠.

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미국의 상업용 부동산 대출은 총 은행대출의

25%쯤 됩니다. 문제는 그 중 중소형은행의

비중이 67%, 대형은행은 33% 정도입니다.

추가로 대출 포트폴리오중 익스포저는 중소형은행 43%, 대형은행 13% 입니다.

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이러한 기이한 구조는 당연합니다.

대형은행은 이미 브랜딩이 확고해서 고객들이

먼저 와서 이것저것 들려고 발악합니다.

반면, 중소형은행은 손님이 적기에 상대적으로 리스키한 상업용 부동산 대출을 해야 수익을 남길 수가 있습니다.​

상업용 부동산 대출은 보통 변동금리이기에

올해까지는 계속 금리가 올라갈 것이고

최근 부동산 가격 하락, 경기 침체로 인한

대규모 구조조정이 한참이기에 오피스 공실률도

꾸준히 우상향하고 있습니다.​

대형은행들은 어디 작은 은행들이 파산나도

재무가 견조하고 경쟁자가 하나 준겁니다.

문제는 중소형 은행이죠. 고객들이 자꾸 예금을 인출하다보니 유동성 관리가 필요해지고 대출 기준을 강화하다보면 상가를 가진 부동산회사, 사업가들 위주로 채무불이행 위험이 높습니다.

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이미 눈치 빠른 금융기관, 투자자들은 중소형 은행들의 자산과 대출비중을 까면서 트래쉬 종목에는 공매도를, 중소형 은행이라는 이유로 급락이라는 벌을

받은 종목에는 매수를 준비하고 있습니다. ​

같은 금융 리스크라는 기사를 보았어도

누군가는 나무늘보처럼 내일 잊어먹을 것이고

누군가는 세세하게 재무를 까보면서 먹을 거리는

없는 지, 여기저기 하이에나처럼 들쳐봅니다.

당신은 나무늘보입니까, 하이에나입니까?