건물주의 실체

하나님 위에 건물주, 갓물주다. 라는 이야기를 많이들 하곤 합니다. 그만큼 건물주라는 단어가 주는 힘은 일반적인 다른 부동산인 아파트, 오피스텔, 빌라, 상가, 토지, 지식산업센터와는 느낌부터 다릅니다.

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저도 개인사업자와 법인 대출 업무를 하기전에는 그저 그들은 금수저로 태어나 물려받거나 투자나 사업으로 대단히 성공하여야만 건물주가 되는 줄 알았습니다. 하지만 대출이 낀다면 부동산 가격의 20%,

아니 10%만 자기자본으로 있어도 매수가 가능하고 감정평가법인에서 가격을 잘쳐준다면 내돈 없이도 금융기관의 도움으로 건물주가 될 수 있습니다.

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그러니까 건물주라고 입으로 말하지만 행색이나

느낌이 허세스럽고 이상한 사람은 등기부등본을 떼서 을구를 훑어서 검증을 할 필요가 있습니다.

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부동산이 상승장 일때는 사람들이 아파트에 투자하다가 돈을 좀 벌고난 후, 눈을 돌려 꼬마빌딩으로 향하곤 했습니다. 입지가 좋은 성수, 연남동, 강남, 압구정 지역의 꼬마빌딩은 아파트처럼 2,3배 시세가 뛰기도 했는데 위 레버리지처럼 법인이나 개인사업자가 있고 신용도, 매출과 소득이 나쁘지만 않으면 Dsr도 걸리지 않아 소득대비 부채비율을 산정하지 않아도 됩니다. 개인대출이 현재 1억 초과시 Dsr 40% 규제에 있는 반면 기업대출은 그런 제한이 없으니 레버리지 활용도가 큰 것이지요.

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물론 지금처럼 금리가 급격하게 오르고 변동금리를 쓰도 있다면 기본 6-7% 정도로 산정되고 대출금액이 크기에 부담스러울 겁니다. 하지만 기업대출의 꼬마빌딩 투자는 상승기에 적합한 전략입니다.

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내가 3년 정도 잘 매출이 일어나는 사업자이면, dsr이라는 소득대비 대출규제도 받지 않고 내 자기자본이 2억 정도만 있어도 10억짜리 건물을 8억의 대출을 받아 살 수 있는 것이지요. 상승장에는 당연히 건물가격이 오를 것이니 그때 엑시트할 수 있구요.

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또는 내가 하는 사업을 대출받아 매입한 건물에서 운영합니다. 단 장사가 잘되야겠지요. 만약 음식점이라면 장사를 잘해서 다음 임차인에게 높은 권리금와 임대료를 받을 수 있을 것입니다. 추가로 내가 인테리어를 할 줄 알거나 보는 눈이 있다면 적정 비용을 들여 양질의 임차인을 끌어들일 수도 있습니다.

나의 인테리어비 < 임대료 및 매매가로 세팅하여

양질의 꼬마빌딩으로 멋지게 탈바꿈하는 것이지요.

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자수성가의 대부분은 사업을 잘운영하거나 투자를 잘해서 그 위치에 섭니다. 사업가라면 본인의 사업뿐 아니라 부동산과 금융에도 관심을 가진다면 그 속도에 가중치가 붙을 수 있을 것 같네요.

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