힐스테이트녹번 손품기

힐스테이트녹번

부동산이 작년 말 최고점 꼭지를 찍은 후, 무주택자는 레버리지나 갭투자를 활용한 서울외곽 진입.

1주택자는 갈아타기 할 수 있는 기회가 슬슬 보이는 것 같습니다. ​

그래서 블로그에도 남겼듯이 구성남도

임장을 해보았고 상대적으로 서울에 저렴한 가격

으로 진입이 가능한 외곽 강북/강서쪽을 눈여겨

보고 있습니다. 개인적으로는 지하철로 주요업무지구YBD, CBD에 30분 내로 접근가는하고 GBD까지 40분 컷으로 끈을 수 있는 강서의 은평구가 메리트가 있다고 볼 수 있네요.

은평구는 남쪽에는 마포구와 서대문구, 동쪽으로는

종로구, 북쪽으로는 북한산, 서쪽은 고양시의 덕양구와 접해있습니다. 서울에서 고양시 넘어가는 길목이라고 할 수 있습니다. 하지만 지하철 3호선과 6호선을 끼고있어 주요 업무지구까지 접근이 좋습니다.​

시청 21분, 강남 36분, 여의도 38분컷.

내 일터가 서울 어디든 왠만하면 30-40분이면 도착합니다.​

오늘 손품으로 볼 힐스테이트녹번 아파트는

952세대로 18년 입주로 서울에선 드문 신축APT

입니다. 사실 은평뉴타운 가까운 마포구의 수색뉴타운 주변에 새APT가 많이 생겼습니다. ​​

24평 기준으로 현재 매매가 7.6억/전세가 4.2억이네요. 갭은 3.4억 정도 되겠습니다. 곧 출시된다는

특례보금자리론(DSR적용x) LTV 80% 적용하면 20%인 1.5억 정도 자기자본으로 구입도 가능합니다.​

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다음으론 국평 33평 기준입니다. 매매가 10.8억

전세가 5억으로 갭이 5.8억 입니다. 요즘 대출규제를 정부에서 풀어주는 추세인데요. 원상복구한다면

LTV 70%로 레버리지쓰면 3억 정도는 자기자본 필요합니다.

과거 핼리오시티가 대단지 입주할 때, 주변 하남, 강동뿐 아니라 잠실까지도 가격이 흔들렸습니다. 이처럼 분양예정 대단지는 없는지 공급량도 살펴보겠습니다.​

다행히 향후 2년간 입주예정 물량은 녹번동에 없습니다. 하지만 마포구 수색동에 3,300세대 고양시 덕은동에 2,700세대가 예정되있습니다. 비슷한 생활권이라 볼 수 있는 은평구 녹번동에도 6,000세대는 물량부담이 될 것으로 보입니다.

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영향을 줄 시기는 공급량이 몰려있는

22.12월 1,200세대, 23.6-7월에 3,700세대입니다. 특히 내년 6월과 7월 수색동 공급 아파트 물량이

전세가와 매매가를 끌어내릴 수 있습니다.

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힐스테이트녹번의 상승이전 가격을 살펴보고 싶었으나 18년도 아파트라 자료가 없네요,,이웃아파트인 녹번 레미안베라힐즈로 대체하겠습니다. 상승기

이전 24평형 시세는 4억 후반-5억 초반 정도였네요.​​

지금 네이버 매물이 7.6억이라면 워낙에 거래가 없고 금리가 높은 하락기이기에 입담좋게 얘기

잘하면 7억까지도 매매가 가능할 것 같습니다.

11.4억 최고점을 찍은 아파트를 40% 정도 싸게

사는 거라면 나쁘지 않은 거래 같습니다.​​

호갱노노 실거주 이야기를 보아하니

-신축아파트라 조경, 야경, 평면도가 좋다.

-초초역세권이다.(도보 2분)

-초등학교가 가깝다.

-북학산뷰

-이마트, 롯데몰, 스타필드 가까움

-대중교통 좋으나 자가용 통일로 너무 막힘

-조용하고 한적하다.

-상가 편의시설 부족

-학군이 없다

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결론

서울 초역세권 신축APT vs 학군,상가입점 기달리기 정도네요. 내년 2, 3분기까지는 금리인상이 예견되는데 가격이 더 저평가되는지 잘 째려보세요.