상가 임대차 분쟁 피하는 방법
창업&프랜차이즈 1월호 칼럼입니다.
서울에서 음식점을 운영하는 A씨, 매출은 그럭저럭 나오는데 이것 저것 제하면 남는게 별로 없어 재미가 없다. 월세를 깍아주면 조금 더 운영해 볼텐데 그럴 가능성은 없고, 폐업하는게 더 낫겠다 싶어 가게를 내놨지만 보러오는 사람이 없다. 권리금을 포기하고 폐업하려 해도 임대차 계약기간이 많이 남아 있어 그마저도 쉽지 않다.
상담을 하다보면 A씨와 같은 문제로 고민하는 사장님들을 종종 본다. 그래도 A씨는 임대인과 원만한 관계를 유지하고 있어 폐업시 남은 월세에 대한 협조를 기대할 수 있는데, 이런 문제로 상담하는 사장님들 다수는 임대인의 협조는 커녕 서로 얼굴도 안보려 하는 경우가 많다.
상가 임대차관련 분쟁을 상담, 조정하는 서울시 눈물그만상담센터에 따르면 올해 상반기 86건의 분쟁사례가 접수되었는데, 임대료(33%), 권리금(20%), 수리비(16%) 등의 사례가 많았다고 한다. 특히 올해는 분쟁사례가 다른 해보다 많았을 것으로 생각되는데, 임대인과 대립하면 임차인이 더 불리해지는게 현실이므로 서울시 눈물그만상담센터에 접수된 분쟁사례를 통해 현명한 대처 방법을 생각해 보자.
차임 증감청구
상가건물임대차보호법 제11조는 차임 등의 증감청구권에 관한 규정이다. 경제사정의 변동으로 임차료가 현실에 맞지 않을 경우 증감을 청구할 수 있도록 한 것인데, 경제사정의 변동은 조세, 공과금 그 밖의 부담 증감 또는 제1급감염병 등에 의한 변동 등을 말한다. 증액 청구는 차임 또는 보증금의 5% 이내에서만 가능하지만, 감액청구는 제한범위가 없다.
즉, 경기불황의 장기화, 주변 상권의 쇠퇴, 인근 상가건물에 비해 높은 임차료, 코로나19 장기화에 다른 불황 등 본인 의지와 관계없는 경제사정 변화로 사업운영이 어려워질 경우 임차료 감액을 청구할 수 있다. 임차료 감액은 임차인의 감액청구로 결정되는 것은 아니고 임차인과 임대인 상호 협의로 결정해야 한다. 그러므로 감액을 청구할 때에는 경제상황이나 주변 시세 등을 감안하여 임대인도 이해하고 수용할 수 있는 범위에서 제안하여야 한다. 임대인이 거절할 경우 법원의 판결을 요청해야 하는데, 시간과 비용이 지출되는 것은 물론 재판이 진행되는 동안 영업에 집중할 수 없어 영업손실도 있을 것이고, 법원의 판결이 어떻게 나오든 임대인과의 관계가 악화될 것이 분명하기 때문이다.
상가 임대차 기간만료로 재계약 하는 경우에도 임차료 증액은 5%를 초과할 수 없다. 그러나 서로 합의하여 5% 넘게 인상하기로 하였다면 그 계약은 유효한 계약으로 초과분을 돌려달라 할 수 없다. 장기계약을 하면서 2년차에는 얼마를 올려주고 3년차에는 얼마, 4년차에는 얼마를 올려준다는 계약을 한 경우에도 양 당사자가 합의하여 체결하였다면 5%를 초과하더라도 유효한 계약이다.
주변 상황이나 통상적 관례 등이 있음에도 불구하고 임대인의 강압 또는 약자인 세입자의 어쩔수 없는 입장에서 5%를 초과하여 계약하였다면 위법한 계약이 되어 부당이득 반환청구, 임차료 감액청구 등 다툴 수단이 있으나, 상호 합의로 계약한 경우에는 사적자치 원칙에 따라 유효하게 되므로 신중히 검토하고 계약하여야 한다.
권리금 보호
상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수에 관한 규정이다. 이 규정에 의하면 임대인은 정당한 사유없이 임차인의 권리금 수수를 방해하는 행위, 신규임차인이 되려는 자에게 시세에 비해 높은 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 정당한 사유없이 계약을 거절하는 행위 등을 해서는 안된다. 만약 이러한 행위로 임차인이 손해를 보았다면 그 손해를 배상해야 한다.
임차인이 권리금을 보호받기 위해서는 계약종료 6개월 전부터 계약종료 시까지 신규 임차인을 주선하여야 하며, 묵시적 갱신중이라면 임차인이 계약해지 통고를 하고 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로 이 3개월 내에 신규임차인을 주선하여야 한다.
임대차계약서에 ‘임차인은 권리금을 주장하지 않는다’는 특약을 넣는 사례도 흔한데, 이러한 특약은 임차인에게 불리한 것으로 효력이 없다. 해당 상가를 주변 시세보다 저렴하게 사용하는 등 계약 자체가 임차인에게 유리한 특별한 사정이 있다면 특약 유효를 주장해볼 수 있겠으나, 그렇지 않다면 임차인의 권리금 포기 특약은 유효하지 않다.
반면 임차인이 되려는 자가 차임지급 여력이 안되는 경우, 임차인으로서 의무 위반 우려가 있는 경우, 임대차 유지가 어려운 상당한 이유가 있는 경우, 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우 등에 해당되면 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정된다.
또 임차인이 상가건물을 10년 넘게 사용하였다면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있는데, 이 경우에도 임차인이 권리금회수 기회를 방해해서는 안된다. 만약 10년 넘게 사용한 상가를 임대인이 직접 쓰겠으니 나가라 하며 임차인에게 권리금에 상응하는 특혜를 제공하지 않았다면 이러한 행위 역시 권리금 회수 방해로 볼 수 있다.
권리금 회수 방해가 있을 경우 임차인은 법원에 손해배상 청구를 통해 보상받아야 하므로, 임대인의 권리금 방해 사실에 대한 녹취 또는 기록 등 증거로 활용될 수 있는 자료를 준비해야 한다.
권리양도양수 계약이 체결되어 권리금을 받았다면 소득세와 부가가치세를 납부하여야 한다. 권리금에 대하여 국세청에 신고하지 않을 경우 신고불성실에 따른 가산세가 추징될 수 있다.
수리 및 원상회복
수리관련 분쟁은 누수, 전기승압, 환기, 오폐수처리시설 등의 노후나 용량부족이 문제가 되는데, 누수는 임차인의 과실이 아닌 건물 구조상 문제라면 임대인이 수리해야 한다. 임차인의 수리 요구에도 불구하고 임대인이 조치하지 않는다면 임차인은 직접 전문업체에 의뢰해 수리하고 지출된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
전기승압, 환기, 오폐수처리시설 등은 노후나 용량부족으로 상가건물을 목적에 맞게 사용할 수 없다면 임대인이 수리 또는 증설하여야 한다. 그러나 목적에 맞는 사용은 가능하나 임차인의 필요에 의해 증설해야 한다면 이러한 것까지 임대인에게 요구할 수는 없을 것이다.
임대차 종료 후 원상복구 관련하여 어느 범위까지 원상복구해야 되는지에 대하여 임차인과 임대인 생각이 다른 경우가 있다. 원상복구 관련 별도 특약이 없다면 임차인이 입점할 당시의 상태 즉, 본인이 설치한 시설만 철거 및 원상복구하면 될 것이다. 간혹 사용 과정에서 발생된 마모까지 원상복구를 요구하는 사례도 있는데, 임차인의 귀책사유 없이 통상적인 방법으로 사용 수익하다 생긴 마모는 임대인이 부담하는게 원칙이다.
상가건물 임대차 관련 분쟁 가능성이 있는 몇가지를 살펴 봤는데, 막상 분쟁이 발생되면 임대인과 임차인 모두 정신적, 물질적 손실이 발생된다. 상담 과정에서 살펴본 분쟁은 규정을 잘못 이해하거나 본인 주장만 거칠게 요구하다 오해가 깊어져 발생된 것이 대부분이다. 서로 의견이 다를 때에는 충분히 대화하고 설득하며 조금씩 양보한다면 오해도 풀리고 상대방도 이해하게 되어 원만한 합의에 이를 수 있을 것이다.
상가건물 임대차 관련 분쟁이 있을 경우 대한법률구조공단 상가건물임대차분쟁조정위원회, 서울시눈물그만상담센터 등에 상담 및 조정을 요청하면 도움을 받을 수 있다.
