서울 강남은 슈퍼스타 도시인가?

서울 아파트 가격이 급등할 때마다 강남 집값이 주목을 받는다. 강남 집값이 오르면 덩달아 전반적인 집값이 오른다는 집단적 믿음 때문이다. 이 믿음에 대해 한번 즈음 깊이 생각해 볼 필요가 있다. 이 믿음이 주택구입과 투자에 대한 개인의 선택에 영향을 줄 뿐만 아니라, 정부의 주택정책 구상에 중요한 근거가 되기 때문이다. 서울 강남이 어디인가에 대한 논란은 있지만 이 글에서 서울 강남은 강남구, 서초구, 송파구 등을 의미한다.

강남 집값은 다양한 시각으로 봐야 그 실체를 명확히 이해할 수 있다. 도시와 부동산 연구에서 “슈퍼 스타 도시”라는 말이 있다. 이는 주택 공급이 적은 특정 지역에 대규모로 수요가 집중되어 집값이 비싼 도시를 뜻한다. 마치 연예계 소수의 슈퍼스타에게 대규모 팬이 몰려 큰돈을 버는 것과 유사한 현상이다. 이 도시의 핵심적인 특징은 좋은 조건을 가져 매력적인 곳에서 집값 프리미엄이 발생한다는 것이다. 2025년 11월 국내 논문은 최신의 통계기법을 활용하여 강남 집값의 핵심 요소인 주거지 토지가격 형성에 입지 자체가 가장 중요하며, 강남구, 서초구, 송파구 등과 한강 인근 지역을 중심으로 입지 프리미엄 효과가 크게 나타났음을 보여준다 (아래 그림 참조). 그림에서 빨간색은 입지 자체가 주거용 토지가격을 높임을 의미한다. 이 결과를 보면, 소위 서울 강남은 “슈퍼스타 도시” 개념에 부합된다는 점을 알 수 있다.

이러한 결과는 우리에게 다양한 시사점을 준다. 질문에 답을 하는 형식으로 시사점을 보려 한다. 질문 1. 서울 강남은 다른 곳과 같은 성격의 시장인가? 그렇지 않다. 연구 결과에서 보듯, 서울 강남 주택시장에서 입지 프리미엄이 강력하게 주거용 토지가격을 좌우한다. 따라서 서울 강남 주택가격의 변화로 전체 주택가격을 바라보는 것은 맞지 않다. 주택구입과 투자에 대한 개인의 선택, 정부의 주택정책에서 서울 강남 주택가격을 기준으로 하면 예상하지 못한 부작용이 발생할 수 있다. 질문 2. 서울 강남에 주택공급을 하면 가격이 떨어질까? 반드시 그렇지 않다. 주택공급이 꾸준히 필요하지만, 이 시장에서 주택 공급이 가격을 낮춘다는 보장은 없다. 마치 명품백의 공급을 늘려도 그 가격이 떨어지지 않는 것과 같다. 질문 3. 명시적이든 묵시적이든 정부의 주택정책의 목표를 강남 집값 안정으로 해도 될까? 그렇지 않다. 중앙정부의 주택정책은 중산층과 저소득층의 주거 안정에 두어야 한다. 마치 명품의 가격이 오른다고 정부가 물가 대책을 세우지 않는 것과 같다. 질문 4. 서울 강남 집값은 순수하게 시장에서 발생한 현상인가? 그렇지 않다. 서울시 도시개발의 역사에서 보듯, 서울 강남을 신도시로 만든 장본인은 정부였다. 정부는 국민 세금을 쓰면서 넓고 체계적인 도로를 건설하고 한강 정비 사업을 하였다. 뿐만 아니라 명문 학군과 각종 국가기관의 이전, 아파트 개발 등을 통해 서울 강남을 매력적인 도시로 만들었다. 이후 1986년 아시안게임, 1988년 올림픽 개최로 인해 서울 강남은 명실상부한 명품도시가 되었다. 이를 본다면 서울 강남 집값은 순수하게 시장의 수요와 공급, 개인의 노력만의 산물이 아니라는 것을 알 수 있다. 공공 개입에 의해 만들어진 매력적이고 편리한 도시환경이 복합적으로 집값에 영향을 주었다.

<그림> 서울시 주거용 토지가격에 대한 입지의 영향

그림출처:

강창덕 (2025.11), 서울시 토지가격 영향요인의 비선형성과 공간적 이질성 탐색: GeoShapley의 적용, 부동산분석, 제11권 제3호, 213-243, 한국부동산원 부동산연구원.