대장동 재개발 사업

논란의 핵심과 공공성 상실의 대가

Mar 17. 2025

대장동 재개발 사업: 논란의 핵심과 공공성 상실의 대가

*주의: 정치 이야기가 아니라, 공공 개발과 공공 개발의 효율, 공공의 이익, PE의 특성에 대한 이야기를 할 뿐입니다. 제가 분석한 글을 오류가 있을 수 있으며 개인의 사견임을 이야기 드립니다.

이번 홈플러스 사태를 보면서 사모펀드, PE가 단기적 성과를 위해서 얼마나 무리한 자산 유동화를 통해 엄청난 이익을 가지고간 예입니다. 어느 면에서 공공 개발의 비효율성을 타파했다고 볼 여지도 있지만 여러 면면을 살폈을 때, 리스크는 성남시가, 저가에 토지를 받은 민간업자들은 엄청난 수익을 나누어가지는 게임이 되었습니다.

1. 대장동 재개발 사업 개요

대장동 재개발 사업은 성남시에서 추진한 대규모 도시 재생 프로젝트로, 주거 환경 개선과 지역 경제 활성화를 목표로 시작되었습니다. 그러나 사업 구조상 민간기업(PE)의 과도한 참여로 인해 "민간 주도의 수익 추구"가 공공의 이익을 압도하는 양상을 보였습니다. 특히 토지 매입, 개발 권한, 향후 수익 배분 과정에서 PE가 예상 수익의 대부분을 독점하면서 공공성 논란에 휩싸였습니다.

2. 논란의 중심: 민간 자본의 과도한 수익 창출

- 불균형한 리스크-수익 분배: 성남시는 사업 초기 단계에서 토지 매입 및 인허가 부담을 지는 반면, PE는 저렴한 가격에 토지를 확보한 후 개발 완료 시점에 고수익을 실현하는 구조였습니다.

- 정보 비대칭과 투명성 부족: 사업 계약 과정에서 성남시의 감독 미비로 PE의 의도적 이익 극대화 전략이 노출되며 시민들의 불신이 증폭되었습니다.

- 공공 자원의 민간 유출: 공공사업으로 분류되지만, 실제로는 민간 기업이 토지 가치 상승분을 독점함으로써 "공공재의 사유화" 문제가 제기되었습니다.

3. 사업 실패 시 책임 소재: 누가 감당해야 하는가?

- 지자체의 책임: 사업 계약 단계에서 불공정한 조건을 용인한 성남시는 감독 의무를 소홀히 한 것으로 볼 수 있습니다.

- 민간 기업의 도덕적 해이: 단기 수익 추구에 집중한 PE는 공공성과 사회적 책임을 외면했다는 비판을 피하기 어렵습니다.

- 제도적 허점: 민관협력(PPP) 제도의 미비로 인해 공공 이익 보호 장치가 취약했던 점도 문제입니다. 공공사업의 민간 이관 과정에서 투명한 감시 체계가 부재했다는 지적입니다.

4. 공공 인프라 민영화의 위험성: 중남미 사례 교훈

중남미 국가들은 1990년대 구조조정 과정에서 물, 전기, 가스 등 기간 인프라를 민영화하며 심각한 부작용을 겪었습니다.

- 볼리비아의 물 민영화(코차밤바 사태): 물 요금 인상으로 빈곤층의 기본권이 침해되며 대규모 시위가 발생했고, 결국 정부가 재국유화했습니다.

- 아르헨티나 도시가스 사유화: 민간 기업의 투자 감소로 인프라 노후화가 가속화되며 빈번한 공급 중단이 발생했습니다.

- 칠레 전기 요금 폭등: 독점적 민영화로 지역별 요금 격차가 심화되며 사회적 불평등이 증대되었습니다.

이처럼 필수 인프라의 민영화는 단기 수익 극대화에 집중하는 민간의 특성상 공급의 안정성과 형평성을 해칩니다.

5. 지자체 주도 개발이 가져올 수 있었던 이점

대장동 사업을 성남시가 주도했다면 다음과 같은 경제적·사회적 이익을 창출할 수 있었습니다.

- 장기 재정 수익 확보: 개발로 인한 토지 가치 상승분을 공공이 재투자해 교육, 복지 시설 확충 등 지역 주민 환원에 활용할 수 있습니다.

- 불평등 완화: 주거용지와 공공시설을 우선 확보함으로써 서민층의 주거 안정성을 높일 수 있습니다.

- 투명한 거버넌스: 이해관계자 참여를 통한 공개적 의사결정으로 부패 리스크를 줄일 수 있습니다.

6. 맺으며, 공공성 회복을 위한 제도적 보완 필요

대장동 사업은 민간 자본의 공공사업 참여 과정에서 발생할 수 있는 모럴 해저드를 적나라하게 드러냈습니다. 공공 개발 사업의 민간 이관은 엄격한 감시 하에 이뤄져야 하며, 특히 수익 배분 구조에 대한 법적 규제가 필수적입니다. 중남미의 교훈처럼 필수 인프라는 공공의 통제 하에 두되, 민간의 효율성은 공공의 감시 프레임워크 내에서 결합되어야 합니다. 성남시는 이번 사태를 계기로 "공공의 이익을 선별하는 거버넌스" 체계를 구축해야 할 것입니다.