협동조합형 공공지원 장기민간임대주택의 실현은 어떻게?
소셜디벨로퍼 그룹 더함은 ‘공간을 통해 우리 삶을 더 이롭게’라는 슬로건을 바탕으로 부동산 영역 전반에서 혁신을 추구하고 있습니다. 공간과 사람의 연결을 고민하며 지속가능한 개발, 운영 방식을 제안한 결과, 국내 최초의 아파트형 마을공동체 위스테이를 비롯한 다양한 수요자 기반의 공간이 탄생했습니다.
부동산에 대한 인식을 바꾸고, 보다 건강한 사회를 만들기 위해, 전에 없던 ‘새로운 판’을 짜는 건 쉽지 않은 일입니다. 그렇기에 더함의 방식이 확산될 수 있도록 끊임없이 질문하고 검증하는 과정과 노력이 필수적인데요. 디벨로퍼 기업인 더함이 ‘연구’의 중요성을 강조하고 지속하는 이유, 그리고 더함의 사업을 대상으로 한 인상 깊은 연구들을 소개합니다.
*이 글은 1편(링크)에서 이어집니다.
이 연구가 궁극적으로 제안하는 사업모델의 명칭은 ‘협동조합형 공공지원 장기 민간임대주택’으로, 사업의 구조와 지향을 응축된 하나의 문장으로 정리하면 다음과 같습니다.
“공공의 목적을 가진 무주택 조합원이 임차인협동조합을 구성하여 건설 단계부터 유지·관리·운영까지 직접 참여하여 조합원의 욕구와 개성을 반영하고 임차인 간 커뮤니티 활성화를 통해 주거 문화 공유와 주거 안정성 확보가 가능한 공공지원 민간임대주택으로, 20년간 장기임대가 가능하고, 건설단계부터 사회적기업이 참여하여 일자리 창출의 기회를 제공할 수 있는 주택사업 모델” (본 연구, 59쪽)
기존의 공적 주택 제도들 내 ‘포지셔닝’ 측면에서 보자면, ‘협동조합형 공공지원 장기 민간임대주택’은 5~8년 임대(공공임대, 공공지원민간임대)와 30~50년 임대(국민임대, 행복주택, 영구임대)의 간극을 메우는 모델로, 3~8분위 소득자들을 주 타깃으로 하고 있는데요. 임대 기간을 좀 더 길게 연장하는 동시에 소득기준 범위를 더 폭넓게 설정함으로써, 좀 더 보편화된 공적 주택 모델을 지향하고 있음을 확인할 수 있습니다.
또한 주택의 공급주체로 기존 건설사 외 새로운 파트너(사회적경제주체)를 참여시킨다는 것은, ‘공공성’을 가격과 안정성을 넘어서는 개념으로 확장할 필요가 있다는 인식을 반영한 결과일 텐데요. 예컨대, 입주민들로 구성된 협동조합 공동체를 통해 입주민들이 겪는 육아, 돌봄, 일자리 부족, 각종 생활 비용의 문제 등을 해결하는 것까지가 ‘주거 안정’에 포함된다는 좀 더 폭넓은 관점이 내포된 것이지요. 기존의 민간 주도 개발과 PSPP 방식 개발의 차이점을 대별하면 아래와 같습니다.
▲ 기존 민간 주도 개발과 PSPP 방식 개발의 차이점 (본 연구의 69쪽 수록 자료)
사업모델의 핵심 골자
연구진들은 ‘20년 임대’, ‘초기 임대료 통제’, ‘사회적기업 시행’, ‘협동조합회사(SPC, REITs) 설립’, ‘500세대 내외 규모’, ‘임차인협동조합 설립’, ‘일반가구 소득기준’이란 키워드의 조합으로서 사업모델을 설명하고 있는데요. 각각의 핵심 골자와 목표를 정리하면 아래와 같습니다.
첫째, 조성원가 수준의 택지 공급, 기금 출자 및 저리 융자, LH의 자산관리 업무 수행 등의 공공지원을 활용하여 20년 장기 거주기간을 보장하는 모델로 만들고, 주거 취약계층을 포함하여 3~8분위 소득의 무주택자의 주거 안전망 구축을 위한 제도로서 도입하는 것을 목표로 합니다.
둘째, 주변 전세 시세의 약 90% 수준에 입주하여 20년간 저렴하게 거주 가능하고, 임대 상승률도 낮게 적용(2년에 5% 인상)함으로써 무주택 임차 서민이 장기간 거주할 수 있는 주거 안정성의 확보를 목표로 합니다. (cf. 최근 20년간 전국 아파트의 전세 상승률 평균값은 13.8%로, 많은 무주택 서민이 주거 불안에 노출됨)
셋째, 공공기관 혹은 민간 건설회사 중심으로 주택을 공급하던 기존의 구조에서 벗어나, 사회적기업, 협동조합 등 사회적경제 조직이 참여하여 새로운 특성의 장기 임대주택을 공급하여 장기임대주택 재고율 확충에 기여하는 것을 목표로 합니다. (cf. OECD 평균 장기주택 재고율은 9% 수준으로, 한국은 30년 이상 장기임대주택 재고율이 4.1% 수준에 그침)
▲ PSPP모델 참여주체별 역할 (본 연구의 68쪽 수록 자료)
▲ 협동조합형 장기 공공지원민간임대주택 주요 참여주체별 역할 (본 연구의 75쪽 수록 자료)
넷째, 청년, 신혼부부, 고령자, 3~8분위 소득 계층이 함께 거주하고(Social Mix), 이들로 구성된 조합이 사업의 시행 주체로서 원하는 주택단지를 건설하고, 붕괴되어 가고 있는 공동주택 단지의 공동체를 복원시키는 것을 목표로 합니다.
다섯째, 다양한 사회적경제조직이 사업 초기단계부터 사업시행자로 참여하며, 커뮤니티 프로그램, 시설, 서비스를 제공함으로써 공동체 활성화와 다양한 일자리 창출의 도모를 목표로 합니다.
사업 실현을 위한 실질적 정책 가이드
이 연구는 위의 새로운 거버넌스와 방법론을 ‘사업모델 수립방향’, ‘참여주체별 역할’, ‘사업추진 프로세스’ 등 항목별로 기술하며, 특히나 현실화에 중요한 ‘사업성 검토’ 과정에서 유의해야 할 점을 디테일하게 안내하고 있는데요. 예컨대, <후보지 선정, 사업 착수(주관사인 사회적기업 공모, 입주자들로 구성된 사회적협동조합 설립, SPC 혹은 REITs 설립, AMC 설립, 주택건설사업자 등록, 영업인허가, 임대사업자 등록, 사업계획 승인, 입주자 모집 등), 공사 준공 및 단지 운영, 청산>에 이르기까지 사업의 전 과정을 톺아보고 있습니다.
연구에서 제안하고 있는 사업구조의 가장 특징적인 요소를 정리하자면, “다양한 주체(기금, 조합, 사회적기업, 금융기관)가 출자한 협동조합회사가 협동조합주택을 공급하는 사업구조”이며, “협동조합회사는 SPC, REITs 방식으로 설립”한다는 점일 텐데요. 여기서 말하는 ‘협동조합회사’는 입주자들로 구성된 협동조합과는 구분되며, 20년 장기 민간임대주택을 건설하는 데 있어서 사업의 지배권을 확보하고 시행자 역할을 담당하는 회사를 일컫습니다.
이처럼 기존 부동산 사업개발과 달리 다양한 주체가 참여해야 하기에 반드시 설립해야 하는 법인이지만, SPC(특수목적법인)와 REITs(부동산투자신탁회사)의 특징 및 장단점, 설립 방법에 대해, 연구는 아래와 같이 자세히 안내하고 있습니다.
▲ SPC와 REITs의 개발수단 비교 (본 연구의 79쪽 수록 자료. 2018년 기준으로 정리된 자료)
한편, 「법인세법」, 「부동산투자회사법」, 「자산유동화에 관한 법률」, 「기업구조조정투자회사법」, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 등 현행 법령에서 규정하는 내용에 근거하여, 적용 가능한 다양한 사업구조의 특성을 대별하고 있는데요. 이는 협동조합을 주택 공급에 적용하는 것이 현행 법 제도에서도 충분히 고안 가능함을 보여 주고 있습니다.
그런 동시에, 좀 더 공공성을 강화하기 위한 제도 개선의 방향에 대해서도 제언을 하고 있는데요. 예컨대 협동조합회사가 공공기관에 자산관리 업무 대행을 요청할 수 있고(「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 필요), HUG(주택도시기금)가 협동조합회사에 기금 출자 및 융자를 할 수 있고(「주택도시기금 운용 및 관리 규정」 개정 필요), 20년 운영기간 동안에는 이월결손금을 공제받을 수 있는(「법인세법」 개정 필요) 내용 등으로 관련 법들이 개정되어야 함을 담고 있습니다. (자세한 내용은 연구의 xxii~xxiii에서 확인하실 수 있습니다)
“협동조합의 운영원리를 통해, 현재의 주거난에 대한 대안을 모색해 볼 수 있다”라는 것이 그저 당위성 짙은 선언이나 이데올로기적 문구가 아니라, 제도와 거버넌스 개선을 통해 구체적으로 그려볼 수 있는 청사진이라는 점을 실증해 내고 있는 것이 오늘 소개드리는 연구의 의의라고 할 수 있을 텐데요. ‘협동조합회사’를 통한 방식이 오히려 다양한 주체들을 참여시킴으로써 리스크와 부담을 줄이고, 사업의 건전성과 안정성을 높이는 견제가 가능하며, 이를 통해 장기 공공지원 민간임대주택의 실현이 가능함을 강조하고 있습니다.
더 자세한 내용이 궁금하신 분들은 <협동조합형 공공지원 장기 민간임대주택 제도도입 연구>(주택산업연구원 수행, LH 발간, 2019)를 확인 부탁드립니다.
