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Apr 26. 2020
두 번째 전략 - 레버리지, leverage (1)
이번 글부터는 기본 전략이었던 자산 배분 투자와 병합하여 사용할 수 있는 방법들에 대해 소개드리려고 합니다. 오늘 말씀드리고자 하는 방법은 바로 레버리지를 활용한 투자 전략입니다. 레버리지란 지렛대를 의미하는 단어로 투자에 있어서는 타인의 자본을 이용하여 나의 수익률을 극대화 하는 방법입니다.
자산 배분이란 기본 전략의 수익률을 높이기 위한 방법으로써 레버리지 활용은 과최적화의 위험이 매우 적다고 할 수 있겠습니다. 단순히 수학적으로 봤을 때, 연 평균 수익률이 레버리지 비율만큼 올라가고 변동성 또한 레버리지 비율만큼 상승하기 때문입니다. 즉 어느정도 정확히 그 성과를 예측할 수 있기 때문입니다. (정확히는 포트폴리오의 자산 군 비중을 재정리하는 리밸런싱 행위에 따라 조금씩 차이가 발생합니다.) 따라서 투자 수익률을 높이기 위한 방법 중 가장 먼저 적용을 검토해 봐야 한다고 생각합니다.
레버리지 전략으로 아래의 두 가지 방법에 대해 이야기 해보고자 합니다.
- 대출을 이용한 레버리지 투자
- 레버리지 ETF를 이용한 레버리지 투자
이번 글에서는 대출을 이용한 레버리지 투자에 대해 이야기 해보겠습니다.
우리는 인생을 살면서 일반적으로 대출을 활용한 투자를 한번쯤 경험합니다. 바로 주택을 매매할 때 그렇습니다. 물론 주택(아파트) 가격이 매우 높기 때문에 월급을 모아 사는 것이 불가능하기 때문이기도 하지만, 그 기저에는 아파트가 안전한 투자처라는 인식이 있기 깔려 있기 때문이라고 생각합니다.
반대로 주식투자에 있어서는 어떻습니까.
"주식은 절대 하지 마라"
"주식을 하지 않는 것이 돈 버는 길이다"
와 같은 인식이 널리 퍼져 있는 상황에서 주식 투자를 빚 내서 하라는 주장은 정말 위험하게 들립니다. 금융자산에 투자할 때 레버리지를 활용하는 것에 대한 심리적 저항이 매우 큰 것이 사실입니다.
그래서 저는 레버리지 투자에 대한 구체적인 이야기를 하기에 앞서 자산 배분 투자와 부동산 투자에 대한 비교를 먼저 해보려 합니다. (다시 한번 짚고 넘어가자면 저는 개별 종목 투자에 있어 레버리지 활용을 말씀드리는 것이 아니라 자산 배분 투자에서의 레버리지 활용에 대해 말씀드리는 것입니다.) 우리의 선입관을 잠시 내려놓고 아래의 그래프를 보도록 하겠습니다.
위 그림은 한국감정원 사이트에서 공개된 서울시 전체와 강남구의 아파트 매매가격지수를 그린 그래프입니다. 해당 매매가격지수는 2003년 11월부터 공개하고 있는데 서울시 전체 평균과 강남구 전체 평균 지수가 매우 유사하게 진행하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. (놀랍게도 그 유명한 강남구 아파트 평균 지수가 서울시 아파트 평균 지수보다 좋아 보이지 않습니다.)
그런 아파트는 없겠지만 서울시 아파트나 강남구 아파트의 평균을 따라가는 아파트에 16년간 투자를 했었다면 어떤 투자 성과를 얻을 수 있었을까요.
연 평균 복리 수익률 : 3.64% (서울시 평균), 3.58% (강남구 평균)
최대 낙폭 (MDD) : -11.18% (서울시 평균), -17.17% (강남구 평균)
지난 글에서 언급하였듯이 개별아파트의 상황도 크게 다르지 않습니다. 강남구 대치동의 은마아파트의 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2006년 2월 84타입의 실거래가 평균가격이 10억 3450만원이었고, 2020년 2월 평균 실거래가가 21억 2389만원 이었습니다. 대략 14년간의 기간동안 연평균 복리 5.27%를 달성하였습니다.
반면에 자산 배분 전략 중 all weather 포트폴리오의 지난 20년간 연복리 수익률은 7%, 최대 낙폭은 -16% 정도 였습니다.
서울시 아파트와 all weather 포트폴리오의 매월 자산 가격의 추이를 그래프로 비교해 보도록 하겠습니다.
과거의 데이터를 보았을 때, 평균 수익률이 더 좋았을 뿐 아니라 횡보 기간 및 수익 대비 변동성 지표를 감안했을 때도 자산 배분 포트폴리오의 성과가 더 좋다고 말할 수 있을 것 같습니다.
또한 투자 자산 그 자체도 더 안전하다고 생각합니다.
- 한국의 84제곱미터 아파트 vs. 전세계 우량회사와 회사채, 국가채권 및 금
따라서 자산 배분 투자에 레버리지를 활용하는 것은 성과 측면이나 안정성 측면에서 나쁘지 않은 선택지이다 라고 말씀드릴수 있겠습니다. 그렇다면 레버리지를 활용한 자산 배분 투자의 성과에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
앞서 소개드린 all weather 포트폴리오에 대출을 활용한 레버리지를 적용한다고 했을 때의 성과를 시뮬레이션 해보았습니다. 기존의 portfoiliovisualizer.com 사이트가 아닌 quantopian.com 사이트를 활용하였습니다. Quantopian.com을 활용하면 직접 코딩을 하여 전략을 수립할 수 있어 자유도가 매우 높다고 할 수 있습니다. 따라서 레버리지 비중 또는 현금 비중과 같이 디테일한 부분까지 직접 컨트롤이 가능합니다. (매일매일의 등락폭을 확인 할 수 있는 것도 portfoliovisualizer.com 보다 장점입니다.) python 코딩을 할 수 있는 분들이라면 쉽게 다양한 전략을 구사할 수 있습니다. All weather 포트폴리오에 사용된 etf 상품들의 출시일이 길지 않은 관계로 2011년 1월 1일부터 2020년 4월 24일까지 백테스팅을 수행하였고 매월 리밸런싱을 가정하였습니다.
