영세상인의 권리를 보호해 드려요!
상가임대차보호법 (feat. 상가임대차계약서)
상가임대차보호법은 건물주에게 유리한 상가 임대계약에서 임차인의 영업권, 재산권의 보장을 위해 제정된 법입니다. 상가임대차보호법에 대한 이슈는 얼마 전, 한 예능에서 ‘젠트리피케이션’이라는 단어가 언급되어 재조명되기도 했었는데요.
'젠트리피케이션'
낙후되었던 구도심이 활성화되면서 중산층 이상의 계층이 유입되고, 이로 인해 기존의 저소득층의 주민들을 대체하는 현상
상가 임대 차원에서 보면, 기존의 비교적 낙후되고 침체되어 있던 저렴한 상권이 점점 활성화되면서, 건물주들은 임대료 등을 올리기 시작하는데 이러한 임대료나 권리금 등의 인상이 기존 영세 상인들에게는 감당할 수 없는 수준이라 울며 겨자 먹기로 떠나갈 수밖에 없는, 그리고 그 빈자리는 프랜차이즈나 거대 자본 등이 차지하게 되는 현상이 나타나고 있습니다.
특히, 계약기간 중임에도 갑작스레 임대료 인상을 요구하고 이에 따르지 않으면 마음대로 임대계약을 종료해버리는 경우도 많은데요. 최근, 정년퇴직 이후 자영업을 개시하거나 청년창업이 늘어나면서 자영업의 비중이 늘어나고 있기에 ‘갑’의 횡포로부터 임차인 보호에 대한 방안 마련은 시급해 보이기만 합니다.
이에 따라, 현 정부에서는 기존의 상가임대차보호법을 일부 개정하려는 움직임을 보이고 있는데요.
그렇다면, 현재의 상가임대차보호법에서 어떤 부분을 바꾸려 하고 있을까요?
1. 임대료 증감 청구 상한액 9%에서 5%로 조정
▶ 지나친 임대료 상승을 막기 위해 상한액을 조정
2. 임대차 갱신기간을 최대 5년에서 최대 10년으로 연장
▶ 자영업자들의 안정적인 영업권을 보장하기 위해 갱신기간을 늘리는 방안
3. 상가임대차계약의 90% 이상이 법의 보호를 받도록 환산보증금 상향
▶ 현행 환산보증금 기준이 실제 환산보증금 평균치에 훨씬 못 미치는 수준이라 판단, 이에 따라 90% 이상이 법의 보호를 받도록 환산보증금 기준을 상향
4. 철거, 재건축 시 임차인 보호대책 마련
▶ 철거와 재건축과 같이 임차인이 어쩔 수 없이 영업권에 영향을 받는 상황에 대한 보호대책을 마련
5. 건물주가 변경되어도 대항력 유지
▶ 건물 소유주 변경으로 인해 기존 계약이 기간이 남았음에도 해지되는 등의 불이익이 없도록 대항력을 유지
자세히 알아두자 상가임대차보호법!
상가임대차보호법의 적용 대상 (제2조 참조)
사업자등록 대상이 되는 상가의 임대차 계약에 대해서 적용되며, 대통령령으로 정하는 보증금액 범위 내에 있어야 합니다.
임대차 기간 (제9조 참조)
기간을 정하지 않았거나 기간이 1년 미만인 임대차는 그 기간을 1년으로 보며, 임대차가 종료되어도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속됩니다.
대항력 및 확정 일자 (제3조, 제4조 참고)
등기 없이도 임차인이 건물 인도와 사업자등록을 신청하면, 다음 날 제삼자에 대한 효력이 생기고, 이에 상가건물 소재지의 관할 세무서를 통해 확정일자를 받아야 합니다. 그리고 이후에 보증금 회수 및 우선변제권을 갖추는데 있어서 이를 증명할 수 있는 서면이 필요합니다.
계약 갱신 및 묵시적 갱신 (제10조 참고)
임대인은 임차인과의 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지는 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 또한, 임대인이 임대차 계약의 해지를 원한다면 해지일로부터 1~6개월 전에 임차인에게 통보해야 합니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 5년을 넘지 못하고 갱신 시 이전 계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다. 기간 만료 전에 임대인이 임차인에게 갱신 거절이나 조건 변경을 통지를 하지 않으면, 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하며, 이때 계약기간은 통상 1년으로 합니다.
차임 등의 증감 청구권 (제11조 참고)
임차건물에 대해 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감에 대해서는 임대인이 장래의 차임이나 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있습니다. 이때, 증액은 대통령령으로 정하는 9%를 초과하여 요구할 수 없으며, 한 번 청구를 하게 되면 1년 이내에 다시 청구할 수 없습니다.
쉽게 말씀드리면 물가가 오르거나 경제 상황의 변화로 화폐의 가치가 오를 경우, 임대인은 임차인에게 그에 맞는 보증금을 증액하여 청구할 수 있고, 그 증액은 9%를 초과할 수 없다는 것인데요. 이를 현 정부에서 5%로 낮추기 위한 개정안을 공약으로 내세웠습니다.
함께 챙기세요! 상가임대차계약서 양식
아래 링크를 클릭하시면 해당 서식을 확인하실 수 있습니다.상가임대차계약서 양식을 작성할 때엔!
1. 계약목적물은 추후에 분쟁이 없도록 주소와 면적 등을 정확하게 기재합니다.
2. 차임 액수를 기재하고 지급 방법, 지급 시기 등을 확정해 계약서상에 기재합니다.
3. 계약서는 계약 당사자 본인들이 직접 서명 날인하여 각각 1부씩 보관하도록 합니다.
