부동산이란
1장 부동산의 기초 알기
1절 부동산의 개념
1. 부동산이란
Q: 만약 A 아저씨 땅에 B 아줌마가 몰래 농사를 지어서 농작물이 자랐다면, 이 농작물은 누구 것일까요?
A: 몰래 농사지은 B 아줌마 것이 됩니다. 왜 그럴까요?
우리가 자주 쓰는 '부동산'라는 말이 법에서는 어떻게 정해져 있는지 알아볼까요? '부동산'은 '물건'이라는 말에서부터 시작돼요. 우리 민법이라는 법에서는 움직이는 모든 것과 우리가 관리할 수 있는 자연의 힘(전기 등)을 '물건'라고 불러요. 그리고 이 물건 중에서 땅(토지)과 땅에 붙어 있는 것들을 '부동산'라고 하고, 부동산을 빼고 난 나머지 물건들은 '동산'라고 한답니다. 땅에 붙어 있는 것들 중에서 가장 대표적인 것은 바로 건물이에요.
우리가 매일 딛고 서 있는 땅과 그 위에 있는 돌멩이나 자갈은 당연히 모두 부동산이에요. 땅에 심어져 자라는 농작물도 부동산이에요. 그런데 돌멩이나 자갈처럼 땅의 한 부분이라고 생각되는 것들과는 다르게, 농작물은 같은 부동산이라 하더라도 좀 다르게 취급된답니다. 농작물은 B 아줌마의 노력으로 만들어진 거잖아요. 그래서 농작물은 땅과는 별개로, 심은 사람의 것이 된답니다. 이렇게 땅과 따로 주인이 정해지는 농작물은 허락을 받고 심었든, 몰래 심었든 상관없이 농사를 지은 사람(B 아줌마)의 것이 돼요. 그래서 만약 다른 사람이 심은 농작물을 함부로 망가뜨리거나 가져가면 처벌될 수 있어요(형법상 재물손괴죄나 절도죄가 될 수 있음).
2. 물건에 대한 권리(물권)란
Q: 만약 한 필지의 땅(A+B)이 있는데, 그 땅을 나누는 절차를 밟지 않고 그 땅의 일부(B 부분)만 따로 주인을 바꿨다고 등기를 하면, 그 등기는 효력이 있을까요?
A: 효력이 없어요. 왜 그럴까요?
우리 법에는 '하나의 물건에는 하나의 권리만 있다'는 원칙이 있어요. 이걸 어려운 말로 ‘일물일권주의’라고 부른답니다. 땅의 경우에는 땅 한 필지가 하나의 권리 기준이 돼요. 그래서 만약 한 필지 땅의 일부분(B 부분)만 따로 권리를 만들려면, 먼저 그 부분을 정식으로 나누는 절차를 밟아야 해요. 이 절차를 분필절차라고 불러요.
이렇게 분필절차를 거치지 않고 한 필지 땅의 일부분(B 부분)을 따로 등기해도, 그 등기는 하나의 물건에 하나의 권리만 있다는 원칙에 어긋나서 효력이 없답니다.
부동산을 포함해서 물건에 대한 권리를 '물권'라고 해요. 물권은 '채권'라는 다른 권리와는 좀 달라요. 채권은 사람과 사람 사이에서 어떤 행동(돈을 갚거나 물건을 전달하는 것 같은)을 해달라고 요구할 수 있는 권리인데, 물권은 사람을 거치지 않고 물건 자체에 대해 직접적으로 가지는 권리를 말해요.
물권의 가장 큰 특징은 하나의 물건에 똑같은 내용의 물권이 두 개 이상 생길 수 없다는 점이에요. 그리고 물권의 종류나 내용은 법으로 정해져 있어서, 사람들이 마음대로 새로운 물권을 만들 수 없답니다. 이걸 ‘물권 법정주의’라고 불러요.
3. 부동산 물권에는 어떤 종류가 있을까
Q: A 아저씨 밭에서 B 아줌마가 몰래 농사를 짓고 있어요. 그러자 A 아저씨가 자기가 밭 주인이라면서 B 아줌마의 농사를 방해했어요. 농사를 방해받는 B 아줌마는 A 아저씨에게 어떤 종류의 소송을 걸어야 할까요?
A: A 아저씨를 상대로 점유권 소송(점유 방해를 멈추라고 요구하는 소송)을 걸어야 해요. 왜 그럴까요?
B 아줌마는 농사를 짓고 있으니 A 아저씨의 밭을 실제로 사용하고 있는 거죠? 이렇게 실제로 사용하고 있는 상태를 보호해주는 권리가 바로 점유권이에요. 점유권은 비록 땅의 진짜 주인은 아니더라도, 실제로 사용하고 있는 상태를 보호받을 수 있는 권리랍니다.
그래서 밭 주인인 A 아저씨라도 함부로 B 아줌마의 점유권을 방해해서는 안 돼요. 만약 B 아줌마가 자신의 점유를 방해하는 A 아저씨에게 법원에 소송을 걸면 B 아줌마가 이길 거예요.
그럼 밭 주인인 A 아저씨는 어떻게 해야 할까요? A 아저씨는 점유권 소송에서 졌으니까, 일단 B 아줌마의 농사를 방해하는 행동을 모두 멈춰야 해요. 그리고 나서 자신이 밭의 진짜 주인이라는 것을 증명해서 B 아줌마에게 밭을 돌려달라고 법원에 소송을 걸면 된답니다. 이 소송에서 A 아저씨가 이기면, 법원이 B 아줌마로부터 밭을 돌려받을 수 있도록 도와줄 거예요. 그러면 B 아줌마는 더 이상 그 밭에서 농사를 지을 수 없게 됩니다. 이처럼 B 아줌마가 점유권을 가지고 있을 때는 A 아저씨가 자기 마음대로 B 아줌마의 농사를 방해하면 안 되고, 꼭 법원의 판결을 통해서 문제를 해결해야 해요.
그렇다면 A 아저씨의 대응방법을 알아볼까요? A 아저씨는 B 아줌마가 제기한 소송절차(본소) 내에서 B 아줌마를 상대로 반소를 제기할 수도 있고(본소와 반소는 동일한 재판부가 동시에 판결해요), 아예 B 아줌마를 상대로 별도로 소송(별소)를 제기할 수도 있어요(별소는 본소와는 다른 재판부가 별도로 판결해요). 점유에 관한 소송과 본권(소유권 등)에 관한 소송은 서로 영향을 미치지 않아요(민법제208조 제1항).
그래서 A 아저씨가 B의 점유권을 침해했으니까 본소에서는 B가 승소하고, A 아저씨가 소유권이라는 본권을 가지고 있으니까 반소나 별소에서는 A가 승소하게 되요. 둘 다 승소하는 이상한 상황이 발생하죠? 이렇게 소송이 끝나면 순서대로 집행해요. 먼저 B의 승소판결대로 A가 B에게 밭을 돌려주고(A가 설치한 장애물 등을 철거해줘야 함), 다음에 A의 승소판결대로 B는 다시 A에게 밭을 돌려줘야 해요. 역시 이상하죠?
그래서 A 아저씨가 B 아줌마에게 밭을 돌려주고 다시 돌려받는 과정이 서로에게 아무런 이익도 안된다거나 사회정의에 매우 반하는 경우에는 A 아저씨는 강제집행단계에서 법원에 청구이의의 소송이라는 것을 B 아줌마를 상대로 제기하여 B 아줌마가 밭을 돌려받는 과정 자체를 아예 없애고 A 아저씨가 밭을 계속 점유할 수도 있어요(대법원 2021. 2. 4. 2019다202795,202801판결). 결국 최종적으로는 A가 이기는 건데 소송 절차와 대응방법에 따라서 절차가 매우 복잡하죠?
부동산에 대한 권리는 크게 '점유권'과 '본권'으로 나눌 수 있어요. 땅의 진짜 주인인지 아닌지는 상관없이, 그 땅을 실제로 사용하고 있는 상태를 보호해주는 권리가 '점유권'이고, 나머지는 모두 '본권'이라고 한답니다.
점유권은 진짜 주인이 누구인지와 상관없이, 실제로 사용하고 있는 상태를 보호하려는 목적으로 인정되는 권리예요.
'본권'은 땅의 진짜 주인으로서 가지는 '소유권'과 그 외의 다른 권리인 '제한물권'으로 나뉘어요. '제한물권‘은 부동산을 실제로 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리(이걸 용익권이라고 해요)와, 사용하거나 수익을 얻는 건 아니고 단지 빚을 갚는 목적으로만 사용되는 권리(이걸 담보권이라고 해요)로 나눌 수 있어요.
'용익권'에는 지상권, 지역권, 전세권이 있고요. '담보물권'에는 유치권, 저당권이 있어요.
지상권은 다른 사람의 땅을 사용할 수 있는 권리이고 (용익권),
지역권은 다른 사람의 땅과 자신의 땅을 서로에게 편리하게 이용할 수 있는 권리이고 (용익권),
전세권은 전세금이라는 돈을 내고 다른 사람의 부동산을 사용하고 수익을 얻을 수 있으며, 나중에 계약 기간이 끝났을 때 전세금을 돌려받지 못하면 부동산을 팔아서 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리(용익권 + 담보권)랍니다.
유치권은 부동산 때문에 생긴 돈을 받을 게 있을 때, 그 돈을 받을 때까지 해당 부동산을 계속 붙잡아둘 수 있는 권리이고,
저당권은 돈을 받을 게 있을 때, 그 돈이 부동산 때문에 생긴 돈이 아니어도 부동산을 사용하지 않고도 그 부동산을 팔아서 다른 사람들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말해요.
* 먼저 돈을 받을 수 있는 권리(우선변제권)는 뭘까요?
빚을 갚지 못하는 사람이 가진 부동산을 경매로 팔면 돈이 생기겠죠? 이 돈을 누가 먼저 가져갈지 순서가 아주 중요해요. 왜냐하면 순서가 뒤로 밀리면 돈이 모자라서 못 받는 경우도 생길 수 있거든요. 이때 저당권을 가진 사람처럼 우선변제권이 있는 사람들은 돈을 받을 순서에서 먼저 권리를 인정받기 때문에, 우선변제권이 없는 사람들보다 훨씬 안전하답니다. (우선변제권이 있는 사람들끼리는 권리를 설정한 순서대로 누가 먼저 받을지 정해요.)