1. 부동산에서 등기가 왜 중요할까요?
2절 부동산을 어디에 기록할까
1. 부동산에서 등기가 왜 중요할까요?
Q: A 아저씨가 B 아줌마에게서 건물을 샀고, 돈도 다 냈어요. 건물 대장에는 A 아저씨가 주인으로 적혀 있는데, 아직 부동산 등기부에는 A 아저씨 이름으로 등기를 못했어요. 지금 건물은 누구의 소유일까요?
A: B 아줌마의 소유예요.
부동산 등기를 모르면 부동산에 대해 제대로 알 수 없어요. 부동산 등기는 부동산이 누구의 것인지, 어떤 상태인지 등을 법적으로, 그리고 다른 사람들에게 알리는 중요한 방법이기 때문이에요. 지금부터 부동산 등기가 왜 중요한지 알아볼까요?
땅이나 건물처럼 '부동산'이라고 불리는 것들은, 휴대폰처럼 쉽게 들고 다니거나 옮길 수 없다는 특징이 있어요. 그래서 부동산의 주인이 바뀌거나, 어떤 권리가 생기거나 없어지는 것(어려운 말로 ‘물권 변동’이라고 해요)을 안전하고 쉽게 다른 사람들에게 알리는 방법은, 휴대폰을 건네주는 것과는 다를 수밖에 없어요. 부동산에 대한 권리는 물건 자체를 넘겨주는 것이 아니라, 부동산 등기부라는 공적인 장부에 기록해서 서류로 보여주는 것이 가장 좋아요. 이런 이유 때문에 우리 법에서는 "부동산에 대한 권리가 생기거나 없어지거나 바뀌려면, 반드시 등기를 해야만 효력이 생긴다"고 정하고 있어요. 다시 말해, 등기는 부동산에 대한 권리가 진짜로 생기거나 없어지거나 바뀌는 데 꼭 필요한 조건이라는 거예요. 그래서 아무리 사고파는 계약을 해도, 최종적으로 등기를 하지 않으면 그 부동산에 대한 권리를 얻을 수 없어요(물론, 상속을 받거나 경매를 통해 얻거나, 법원의 판결처럼 특별한 경우에는 등기를 하지 않아도 바로 권리가 생기는 예외도 있긴 해요). 이처럼 부동산에서 등기는 아주 중요한 부분을 차지하고 있어요. 실제로 부동산 때문에 다툼이 생기면 대부분 등기 문제와 관련되어 있답니다. 등기를 모르면 부동산을 제대로 이해하기 어려운 이유가 바로 여기에 있어요.
* 대장과 등기는 뭐가 다를까요?
부동산 등기부 말고도 토지대장, 건물대장 같은 공적인 장부들이 있어요. 부동산 등기부는 부동산에 대한 권리 관계를 다른 사람들에게 알리기 위한 장부이지만, 대장은 나라에서 세금을 쉽게 걷기 위해 관리하는 장부라는 점에서 달라요. 등기부와 대장의 내용이 대부분 일치하지만, 만약 내용이 다를 경우에는 등기부를 기준으로 진짜 권리 관계를 결정한다는 점을 기억해야 해요.
2. 부동산 등기에는 어떤 종류가 있을까요?
내 집을 마련할 때 등기부를 떼어보면 복잡한 용어와 칸들이 보일 거예요. 등기의 종류를 미리 알아두면 어떤 등기가 내게 이익인지, 어떤 등기가 위험한 것인지 한눈에 파악하고 꼼꼼하게 내 집을 지킬 수 있겠죠?
등기는 등기 공무원이 부동산 등기법이라는 법에 따라 부동산에 대한 권리 내용을 등기부에 기록하는 것을 말해요. 하나의 부동산에는 하나의 등기부만 있답니다. 여기서는 중요한 몇 가지만 설명해 드릴게요.
(1) 사실 등기와 권리 등기
사실 등기는 권리 내용과는 상관없이 부동산의 생김새나 크기 같은 표시를 등기부에 기록하는 것이에요. 이 내용은 등기부의 '표제부'라는 곳에 적어요. 권리 등기는 주인이 누구인지 나타내는 소유권이 가장 중요하고, 그 외의 나머지 권리로 나누어 기록해요. 소유권은 등기부의 '갑구'라는 곳에 적고, 다른 권리들은 '을구'라는 곳에 적는답니다.
(2) 보존 등기와 권리 변동 등기
내 집이 처음 만들어질 때, 그리고 주인이 바뀔 때마다 '보존 등기'와 '권리 변동 등기'가 이루어져요. 이 등기들이 어떻게 이루어지는지 알아야 혹시 모를 등기 오류나 사기를 막을 수 있어요.
Q: X라는 땅은 원래 A 아저씨 이름으로 보존 등기가 되어 있었고, 그 후에 B 아줌마에게 소유권이 넘어가는 등기가 되었어요. 그런데 C 아저씨는 B 아줌마에게서 X 땅을 산 후에, 소유권이 넘어가는 등기 대신에 소유권 보존 등기를 했어요. 이렇게 하나의 땅에 두 개의 보존 등기(A, C)가 있다면, 어느 보존 등기가 효력이 있을까요?
A: A 아저씨 이름으로 된 소유권 보존 등기가 효력이 있어요. (C 아저씨 이름으로 된 소유권 보존 등기는 효력이 없어요)
왜 그럴까요? 하나의 부동산에는 하나의 보존 등기만 있어야 한다는 원칙이 있어요. 그런데 위에 나온 이야기처럼 하나의 부동산에 두 개의 소유권 보존 등기가 있다면, 먼저 된 보존 등기(A 아저씨 이름)가 잘못된 것이 아닌 이상, 나중에 된 보존 등기(C 아저씨 이름)는 효력이 없어요. 그러므로 C 아저씨는 먼저 된 보존 등기(A 아저씨 이름)를 바탕으로 소유권 이전 등기를 다시 해야 한답니다. 그래서 C 아저씨는 땅을 판 B 아줌마에게 소유권 이전 등기를 해달라고 요구할 권리가 있어요. 부동산에 대한 최초의 등기를 보존 등기라고 해요. 그리고 그 보존 등기를 바탕으로 주인이 바뀌거나 다른 권리가 생기는 권리 변동 등기가 순서대로 이루어져요. 특히 건물의 보존 등기는 건물이 처음 지어져서 새로 생겼을 때 이루어진답니다. 아직 보존 등기가 안 된 부동산은 '미등기' 부동산이라고 불러요. 하나의 부동산에는 하나의 보존 등기만 있어야 하는 것이 당연해요. 하지만 옛날에는 컴퓨터 시스템이 없어서, 이미 보존 등기가 되어 있는 부동산을 아직 등기가 안 된 것으로 착각하고 보존 등기를 다시 해서 보존 등기가 두 개로 겹쳐서 있는 경우도 있었어요. (이걸 이중 보존 등기 문제라고 했어요.) 하지만 지금은 등기가 모두 컴퓨터로 관리되면서 그런 걱정은 없어졌답니다.
(3) 말소 등기와 회복 등기
내 집을 마련했는데 갑자기 내 권리가 사라지거나, 중요한 등기가 없어진다면? '말소 등기'와 '회복 등기' 개념을 알아두면 내 소중한 재산권을 되찾고 보호할 수 있답니다.
Q: A 아저씨가 B 아줌마에게 돈을 빌려주고, 그 담보로 B 아줌마 땅에 근저당권을 설정했어요. 그런데 B 아줌마가 서류를 위조해서 A 아저씨의 근저당권 등기를 몰래 지워버렸어요. A 아저씨는 어떻게 해야 할까요?
A: B 아줌마에게 회복 등기를 해달라고 요구해야 해요!
말소 등기는 이미 있던 등기가 어떤 이유로 잘못되었을 때, 그 등기를 지웠다는 표시를 하고 그 내용을 등기부에 기록하는 것을 말해요. 예를 들어, 등기부의 내용에 삭제 줄을 긋는 식으로 표시하죠. 말소 등기는 부동산에 대한 권리 때문에 다툼이 생겼을 때 자주 등장하는 등기예요. 부동산의 진짜 주인이 주인이 아닌 사람으로부터 자신의 권리를 되찾아오기 위해 요구하는 등기가 바로 말소 등기예요. 즉, 진짜 주인이 주인이 아닌 상대방에게 말소 등기 절차를 해달라고 요구해서 상대방의 등기가 지워지면, 자연스럽게 원래 있던 자신의 권리가 다시 살아나게 되는 거예요.
그런데 만약 실수로 자신의 등기가 지워(말소)졌다면, 그 지워진 등기를 다시 살려야 해요. 이때 하는 등기가 바로 회복 등기예요. 회복 등기는 지워진 등기 바로 아래에 회복 등기를 했다는 표시를 하고, 그 아래에는 다시 살아난 등기 내용을 기록한답니다.
만약 A 아저씨가 회복 등기를 하기 전에, 그 부동산이 경매로 넘어가서 다른 사람(C 아저씨)이 그 땅을 샀다면 A 아저씨는 어떻게 될까요? A 아저씨의 근저당권 등기가 다시 살아나기 전에 경매가 다 끝나버렸으니까 회복등기는 이미 늦었고, A 아저씨는 경매로 나온 돈도 받지 못하게 돼요. 이럴 때는 A 아저씨가 경매에서 이미 돈을 받아 간 사람들에게 "제 근저당권 등기가 불법으로 지워진 거니까, 당신들이 받은 돈은 부당하게 얻은 거예요. 돌려주세요!"라고 요구(부당이득 반환청구)할 수 있는 방법이 있어요(대법원1998.10.2. 98다27197).
(4) 주 등기와 부기 등기
등기부의 내용이 바뀌거나 추가될 때 '주 등기'와 '부기 등기'가 어떻게 작용하는지 알아두면, 내 집과 관련된 권리 관계가 어떻게 변동되는지 정확히 파악하고 혹시 모를 손해를 예방할 수 있어요.
Q: A 아저씨가 B 아줌마에게 돈을 빌려주고, 그 담보로 B 아줌마의 땅에 근저당권을 설정 받았어요. 그 후에 A 아저씨는 이 근저당권을 C 아저씨에게 넘겨주고 부기 등기를 해주었어요. 그런데 나중에 알고 보니 근저당권을 넘겨준 것이 잘못된 것이었어요. 이 경우 땅 주인인 B 아줌마는 어떻게 해야 할까요?
A: B 아줌마는 C 아저씨에게 근저당권 이전 부기 등기를 지워달라고 요구해야 해요!
왜 그럴까요? 만약 근저당권이 처음부터 잘못 만들어졌거나, 빌린 돈을 다 갚아서 근저당권이 필요 없게 되었다면, 근저당권은 없어져야 해요. 이때는 근저당권을 넘겨받은 C 아저씨에게 근저당권을 지워달라고 요구할 수 있어요.
하지만 이 이야기처럼 근저당권 자체에는 문제가 없고, 단지 근저당권을 넘겨준 것(이전)에만 문제가 있다면, '부기 등기'만 지워달라고 요구할 수 있어요. 참고로 근저당권을 C 아저씨에게 넘겨준 A 아저씨는 이제 근저당권자가 아니니까, 이 소송의 상대방이 되지 않는다는 것을 기억해두세요(대법원 2003. 4. 11. 2003다5016).
주 등기는 등기부의 표시 번호란(표제부)이나 순위 번호란(갑구, 을구)에 독립된 번호를 매겨서 기록하는 것을 말해요. 반면에 부기 등기는 이런 독립된 번호 없이, 이미 있는 주 등기 아래에 딸려서 부수적인 번호를 매겨 기록하는 것을 말해요. 부기 등기는 독립된 번호가 아니기 때문에, 원래의 주 등기에 붙어서 그 등기의 순위를 그대로 유지하고 싶을 때 사용된답니다. 일반적으로 저당권처럼 빚을 갚는 데 쓰이는 권리에서, 그 순서는 그대로 둔 채로 그 권리를 다른 사람에게 넘겨주고 싶을 때 권리 이전의 부기 등기를 많이 사용해요. 부기 등기를 이용하면 순서는 그대로인데, 권리를 가진 사람만 바뀌는 거죠. 그리고 만약 주 등기가 잘못된 것이라면, 주 등기만 지워달라고 요구해야 해요. 주 등기가 지워지면 부기 등기는 따로 지워달라고 하지 않아도 등기 공무원이 알아서 지워준답니다. 반대로 주 등기는 괜찮은데 부기 등기만 잘못된 것이라면, 당연히 부기 등기만 지워달라고 해야겠죠?
3. 부동산 등기는 어떻게 할까요?
(1) 함께 신청하는 것이 원칙이에요 (공동 신청주의)
부동산의 주인이 바뀌거나 다른 권리가 생기는 것들은 등기를 해야만 효력이 생긴다고 했죠? 이렇게 중요한 등기는 원칙적으로 권리를 얻는 사람(등기 권리자)과 권리를 잃는 사람(등기 의무자)이 함께 등기소에 가서 신청하도록 되어 있어요.
왜냐하면 어느 한쪽만 신청하면, 부동산의 진짜 주인이 누구인지 등기부에 제대로 나타나지 않을 위험이 크기 때문이에요. 예를 들어, 건물을 사고파는 경우에는 파는 사람과 사는 사람 모두 등기 신청 서류를 함께 작성해야 해요. 특히 건물을 파는 사람은 꼭 인감 증명서를 첨부해서, 정말로 팔고 싶은 마음이 있는지 확인한답니다.
(2) 상대방이 협력하지 않으면 어떻게 할까요
Q: A 아저씨가 B 아줌마에게서 땅을 샀고, 돈도 다 냈어요. 그런데 A 아저씨가 너무 게을러서 자기 이름으로 소유권 이전 등기를 하지 않은 채 지금까지 20년 동안 그 땅을 받아서 농사를 짓고 있어요. A 아저씨가 땅을 산 지 20년이 지난 지금, B 아줌마에게 소유권 이전 등기를 해달라고 요구하면, 10년이라는 시효가 이미 지나버린 걸까요?
A: 시효는 아직 지나지 않았어요 (아래 대법원 판결을 보세요)
이렇게 등기는 당사자들이 함께 신청해야 하는데, 만약 상대방(등기 의무자, 예를 들면 땅을 파는 사람)이 등기 신청을 도와주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 이럴 때 권리를 얻는 사람(등기 권리자, 예를 들면 땅을 사는 사람)이 상대방에게 등기 신청에 협력해 달라고 요구할 수 있는 권리가 바로 '등기 청구권'이에요. 등기 청구권은 상대방의 행동(등기 절차에 협력하는 것)이 필요한 것이기 때문에, 물건에 대한 권리인 물권이 아니라 사람에 대한 권리인 채권의 한 종류예요.
그래서 등기 청구권은 보통 다른 채권들처럼 10년이 지나면 없어지는 소멸 시효가 적용된답니다. (하지만 예외적으로, 부동산을 사고 그 부동산을 받아서 직접 사용하고 있는 동안에는 소멸 시효가 진행되지 않아요.) (대법원 1999. 3. 18. 98다32175 전원합의체판결)
(3) 이전 등기 청구권과 말소 등기 청구권
등기 청구권에는 여러 종류가 있지만, 가장 대표적인 것이 이전 등기 청구권과 말소등기 청구권이에요. 이런 등기 청구권을 실제로 어떻게 사용할 수 있는지 알아볼까요?
▶ 파는 사람이 등기 신청 절차를 도와주지 않을 경우
부동산을 사고파는 경우에, 사는 사람이 돈을 다 냈는데도 파는 사람이 소유권 이전 등기를 해주지 않는다고 생각해 봅시다. 원래 등기 이전 절차를 제대로 하려면, 파는 사람이 등기 신청 서류를 작성하고, 자기 서명과 도장을 찍고, 인감 증명서를 첨부해서 등기소에 제출해야 해요. 하지만 파는 사람이 마음대로 이런 절차를 해주지 않는다고 해서, 사는 사람이 파는 사람을 강제로 끌고 가서 서류를 쓰게 하거나 도장을 찍게 하거나 등기소에 제출하게 할 수는 없어요.
▶ 의사 표시를 해달라는 법원의 판결을 받아서 등기소에 제출하기
이런 경우에는 파는 사람이 직접 몸으로 등기 절차를 이행하는 대신, 등기 신청에 협력하겠다는 '마음'을 대신하는 방법이 사용돼요. 즉, 파는 사람이 등기 신청에 협력할 마음이 있다는 것이 확인되면 굳이 파는 사람을 강제로 끌고 갈 필요가 없을 거예요. 그래서 법에서는 '마음을 보여달라'(의사표시)는 재판의 종류를 정해두고, 그런 재판이 확정되면 그 마음이 진짜로 있는 것으로 간주한답니다.
이때 판결문에는 "피고(파는 사람)는 원고(사는 사람)에게 소유권 이전 등기 절차를 이행하라"는 문장이 쓰여요. 이 문장이 적힌 법원의 최종 판결이 확정되면, 파는 사람이 등기 절차에 협력하겠다는 마음이 있는 것으로 여겨져요. 그래서 사는 사람은 파는 사람이 등기 신청을 하지 않아도, 그 확정 판결문을 등기소에 제출해서 자기 이름으로 등기를 이전할 수 있답니다.
등기 말소 청구권도 이전 등기 청구권과 같은 방식으로 사용할 수 있어요. (판결문에는 "피고는 원고에게 ~ 등기 말소 등기 절차를 이행하라"고 적혀요.)
부동산을 사고파는 경우에 이전 등기 청구권(소유권의 경우)은 사는 사람이 돈을 다 내고 이제 새로운 주인이 되려고 하는 과정에서 필요한 권리예요. 반면에 말소 등기 청구권은 진짜 주인이 어떤 이유로 다른 사람에게 등기를 넘겨주었는데, 그 이유가 없어지거나 잘못된 것이 되어서 등기가 원래대로 돌아가야 할 때, 진짜 주인이 자신의 권리를 되찾는 과정에서 많이 사용된답니다.
Q: 땅 주인의 등기 말소 청구권은 몇 년이 지나면 없어질까요?
A: 소유권이 있는 동안에는 시효가 진행되지 않아요!
이 경우, 진짜 주인은 진짜 소유권을 바탕으로 상대방에게 말소 등기 청구권을 행사하는 것인데요, 소유권은 그 성격상 아무리 시간이 지나도 없어지지 않아요. (소유권은 누구에게나 인정되는 강력한 권리라서 시효가 적용되지 않아요. 단지 다른 사람이 오랫동안 사용해서 그 사람의 것이 되는 경우는 있어요.). 그래서 소유권을 보장하기 위해 사용하는 말소 등기 청구권도 시효가 적용되지 않는답니다(대법원 1982. 7. 27. 80다2968). 이것은 소유권에 근거해서 다른 사람의 방해를 없애달라고 요구하는 권리이기 때문이에요.