전세살지 뭐하러 집사나요? 집값은 폭락! 전세는 폭등!

부동산 시장은 침체기 전세시장은 상승세

집값 하락 전망 VS 전세가 상승

고금리 장기 추세와 정부의 대출 축소 정책으로 전국 주택 경기가 크게 하락하고 있다. 그리고 이스라엘-하마스, 우크라이나-러시아 전쟁에 따른 원자재 가격 상승으로 재개발 재건축 등 주택 공급에 차질을 우려하는 목소리가 많다. 특히, 시중금리 급등과 브릿지론, PF 등 사업자금 조달에 어려움이 커지면서 각종 관련 지표가 악화되고 있는 추세다.

이와 더불어 실수요자의 구매심리가 급격하게 위축되고 있다. 싼 매물이 이미 시장에서 소진된 상태라 비싼 매물밖에 남아있는데 고금리인 상태에서 대출을 받아 주택을 구매하는 것이 힘들기 때문이다. 그래서 현재 대부분의 실수요자들은 구매보다는 임대를 선택하는 추세다. 그리고 빌라 전세사기 등으로 임차인들이 아파트아파트 전세를 선호하게 되면서 급격한 매물 감소와 전세가 상승을 불러오는 중이다.

아파트 경매 시장은 대출 이자를 감당하지 못하는 집주인들의 경매물건이 적체되고 있다. 경매물건은 늘어나고 있지만 낙찰률은 하락추세다. 싼 아파트 경매매물도 구매자들의 관심을 끌기에는 역부족인 상황이다.

전세살기 VS 집사기

지금은 많은 사람들이 집값이 비싸다고 인식하고 있다. 집값이 떨어지면 사려는 수요는 있지만 지금과 같은 고금리에 많은 대출을 끼고 집을 사려는 수요는 상대적으로 적다. 그래서 현재 많은 사람들이 아파트 매수 대신 전세나 월세로 몰리고 있다. 매물도 빠르게 소진되고 있으며, 전세가도 올라가는 추세다. 전세가가 오르는 반면 집값은 빠르게 하락하고 있다. 이에 따라 전세가율(전세가/매매가)도 급증하는 추세다. 

통상적으로 전세가율이 낮으면 전세값에 비해 집값이 높다고 평가할 수 있다. 그래서 매매 보다는 전세로 수요가 몰리게 된다. 반면에 전세가율이 상승하면 세입자들이 전세 대신 집을 사고, 전세를 끼고 집을 매입한 "갭투자"가 늘어나는 경향이 있다. 갭투자는 전세가율이 높아야 한다. 실수요자가 매매를 통한 입주보다는 전세 입주를 선호할수록 전세가율은 높아지기 때문이다. 

그렇다면 전세가율이 어느정도 일때 매매하면 가장 적정한 수준일까? 전세가율의 상한선은 약 85%내외라고 알려져 있다. 투자자의 총 투자금과 수익이 같아지는 손익분기점이 85%이기 때문이다. 그래서 만약 전세가율 이 86%인 아파트를 매입하면 절대 손해보지는 않는다. 서울의 전세가율은 갭투자가 한창인 2016년 6월 72%를 찍고 하락하면서 50%를 줄곧 유지해 왔다. 최근 10년간 서울 아파트 전세가율이 50% 아래로 떨어진 적은 없다. 서울의 아파트 전세가율은 50~70%를 오르락내리락하고 있다. 

KB 부동산원 전세가율(2015~23년 현재)

한국부동산원 지역별 건축물별 현재 전세가율에 따르면 현재 서울시 아파트는 54%로 전국, 지방평균보다 굉장히 고평가 되어있음을 알 수 있다. 반면 지방은 72%로 굉장히 저평가 되어있는데 지금 당장 매매한다고 오르는 것은 아니지만 더 떨어질 여력은 없어 보이고 수도권은 보통 수준이다.

특색있는 부분은 전국적으로 연립,다세대로 일컫는 빌라가 전국적으로 저평가 국면이라는 것이다. 빌라 전세사기사건의 여파로 전세를 기피하면서 수도권의 경우 75%에 육박하고 있는 상황이다. 예를 들어 시세 1억짜리 빌라는 2천5백만원의 현금만 있으면 바로 매입이 가능하다. 

한국부동산원 지역별/건축물별 전세가율(2023.10월 현재)

향후 전세가와 매매가 전망

2022년말 급격한 전세가격 하락은 급격한 금리인상이 주요 원인이다. 이전 전세가 상승의 주요원인은 2009년부터 시행된 전세대출때부터 상승세를 나타냈다. 저금리를 바탕으로 풍부한 전세대출 자금으로 전세가 상승이 일어난 것이다. 하지만 지난해말 기준금리가 3.5%까지 상승하면서 대출이자가 2배이상 늘어나면서 전세수요가 월세로 이동하였다.

여기에 2020~2021년 임대차법으로 왜곡된 전세가격이 갱신시점이 되면서 수요감소와 더불어 전세가격이 일시적으로 급락하였다. 전세가격 하락은 매매가격 하락을 유도하면서 동반하락하는 장세를 보여왔다. 2023년초 규제가 풀리고 금리도 상승을 멈추자마자 매매와 전세 모든 반등하기 시작했다.

현재시점은 매매가는 매수자와 매도자간 줄다리기 형국이다. 가격대가 맞지 않으면 거래가 일어나지 않는다. 반면 실수요자 중심의 전세는 임대인이 임차인보다 우위에 있다. 월세가격은 올라 이제는 전세수요로 바뀌었다. 빌라, 오피스텔 전세수요까지 아파트 전세로 몰리면서 전국적으로 전세물량은 감소하는 추세다. 특히 서울 전세매물은 1년전 대비해서 32%감소했다. 반면 아파트 공급량은 2024년부터 급감할 예정이다. 

여러 통계 데이터를 볼때 2024년 전세가는 상승일 가능성이 높다. 반면 매매가는 실수요층을 제외하고는 투자수요가 진입하기에는 너무 높다. 전세가율이 최소 70%에 근접해야 갭투자 수요가 일어나 매매가를 상승시킬 수 있다. 전세가율과 거래량에서 부동산 전망의 힌트를 찾을 수 있다.