경매 넘어간 전세집, 보증금반환 받는 방법
안녕하세요.
전세사기 피해자들을 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다. 저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해를 당하신 분들의 절박한 사정에 공감하여 전세사기 피해 회복을 위한 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.
전세사기변호사닷컴은 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산전문변호사, 형사전문변호사로 구성되어 있습니다.
전세사기로 인해 온나라가 쑥대밭이 되고 있는 상황인데요. 전세사기에 휘말려 보증금을 반환받지 못하게 되면 세입자들은 매우 곤란한 사정에 빠지게 됩니다.
전세사기는 "전세"라는 정착된 제도를 악용하기 때문에, 피해자들은 전세사기를 당하고도 해당 사실을 전혀 인지하지 못할 때가 많습니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 전세집이 경매에 넘어가 피해 사실을 알게 되는 경우가 대부분인데요. 최근에 전세집이 경매/공매에 넘어가거나 전세집에 압류가 설정되는 사례가 급증하고 있어 세입자들의 근심이 커지고 있습니다.
최근에 갭투자로 인해 문제된 깡통전세의 경우에는 전세집이 경매나 공매에 넘어가는 경우가 허다한데요. 갑자기 살고 있는 전세집이 경매에 넘어가게 되면 세입자는 크게 당황할 수밖에 없습니다.
대부분의 세입자가 거액의 대출을 받아 보증금을 마련한다는 점을 고려해보았을 때, 전세보증금 미회수는 곧 크나큰 재앙으로 이어지게 됩니다.
전세집이 경매에 넘어가는 경우 나 말고도 다른 채권자들이 경매절차에서 배당을 노리고 있기 때문에, 경매절차를 통해서도 보증금을 다 받지 못하는 경우가 심심치 않게 발생하게 됩니다.
전세집이 경매에 넘어가는 경우 세입자들은 공포에 휩싸이게 되는데 가장 큰 이유는 경매 절차가 어떻게 진행되는지 잘 알지 못하기 때문입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 그대로 쫓겨나게 될수도 있다는 생각은 불안감으로 이어질 수밖에 없습니다.
전세집이 경매에 넘어간 경우 신속하게 상황파악을 마친 이후에 필요한 법적 조치가 있다면 즉각적으로 절차를 진행해야 합니다. 이를 위해서는 "권리분석" 작업이 선행되어야 하는데요.
경매절차에서 보증금을 다 받을 수 있는지 여부는 기본적인 권리분석 절차만 진행하면 어느정도 파악이 가능합니다. 경매는 결국 순위싸움이고, 경매절차에서 선순위만 확보하고 있다면 보증금을 회수할 수 있는 가능성이 커집니다.
전세집에 들어갈 때 전입신고를 하고, 확정일자를 받는 이유는 '우선변제권'이라는 선순위 권리를 취득하기 위함입니다. 임차 건물에 근저당권 등 다른 권리제한사항이 설정되지 않은 상황에서 전입신고와 확정일자를 마쳤다면 세입자는 대항력있는 선순위 임차인의 지위를 취득하게 됩니다.
대항력있는 선순위 임차인의 경우에는 보증금 전액을 떼이는 일이 발생할 가능성은 매우 낮습니다. 하지만 최근에 발생하는 갭투자 깡통전세 사기 사건의 경우 전세가와 매매가가 동일하거나 전세가가 매매가보다 높은 경우가 많기 때문에, 경매 절차에서 낙찰자가 나타나지 않는 현상이 발생하게 됩니다.
이 경우에는 울며 겨자먹기로 세입자가 손해를 감수하고 경매에 넘어간 전세집을 낙찰받아야 하는 사태가 발생할 수도 있습니다. 최근 정부가 내놓은 전세사기 대책을 분석해보면 국가가 국세를 어느정도 양보하는 대신 세입자가 손해를 감수하고 임차 건물을 낙찰받는 쪽으로 가닥이 잡혀 있습니다.
여기까지만 들어보더라도 상황이 그렇게 쉽지 않다는 것을 느끼셨을텐데요. 전세사기 사건은 워낙 그 수법이 치밀하고, 유형도 다양하기 때문에 그 해결이 쉽지 않은 편입니다.
최근에는 임대인이 국세를 미납하여 전세집에 압류가 걸리는 경우도 많은데, 원칙적으로 당해세는 선순위 임차권보다 우선하는 권리를 가지기 때문에 상황이 더 복잡해집니다.
경매절차를 통해 보증금을 반환받을 수 있는지는 대항력/우선변제권 취득여부, 근저당권 등 선순위 권리제한사항의 존재여부, 등기 날짜, 전세사기 수법 등에 따라 완전히 달라지게 됩니다. 경매절차는 매우 변수가 많기 때문에 예상하지 못한 변수들도 상당히 많이 발생합니다.
따라서 전세사기 사건에 대한 효율적인 법적조치가 무엇인지 알고싶다면 먼저 관련 분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.
전세사기 사건 해결을 위해 진행할 수 있는 법적 조치는 매우 다양합니다. 하지만 피해자들은 쓸 수 있는 시간과 비용이 매우 제한적이기 때문에 자신의 상황에 맞는 최적의 법적 조치를 모색한 후 법적 조치를 진행해야 합니다.
경매절차에 수동적으로 대응해서는 문제가 해결되지 못하는 경우가 대부분입니다. 전세사기 사건에 휘말렸다면 빠르게 필요한 법적조치를 진행해 보증금을 회수할 수 있는 방안을 강구하셔야 합니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 전세사기 피해자 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
전세집이 경매에 넘어가는 등 전세사기 사건으로 고통을 받고 계시다면 전세사기변호사닷컴의 도움을 받아 문제를 해결해 나가시는 것이 바람직합니다.
전세사기변호사닷컴은 전세사기가 해결될 때까지 전세사기 피해자들의 피해회복을 위해 앞장서겠습니다.
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