임대차계약서 특약 무조건 따라야 할까
자영업을 시작하기 위해서는 마땅한 공간이 필요합니다. 내 소유의 건물이 있다면 그 곳에서 장사를 할 수 있겠지만 대부분은 다른 사람의 목적물을 임대하여 사용하죠. 이 때 건물주와 계약서를 작성합니다.
많은 분들이 표준양식이라고 생각하거나 형식적인 과정이라고 느껴 꼼꼼하게 살펴보지도 않고 임대료 조건, 존속기간 등만 간단하게 확인하고 서명하는 분들이 많은데요. 양측이 합의하에 약속한 것을 별도로 작성하는 임대차계약서 특약에 집중하여야 합니다. 제대로 확인하지 않는다면 문제가 생겼을 때 적절히 조치할 수 없을 수 있기 때문입니다.
대부분은 퇴거 시 철거와 관련한 규정이나 계약갱신, 권리금 등에 대한 조항들이 들어가는데요. 그 곳에 기재하는 모든 내용이 법적으로 인정받을 수 있는 것은 아니기 때문에 이에 대한 분쟁이 생겼다면 당사자끼리 해결하려하기 보다는 전문가에게 자문을 구하여 확실한 답변을 받는 것이 좋습니다.
상가임대차보호법 제15조
상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정 보장을 목적으로하는 상가임대차보호법이 존재합니다.
적용대상은 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 해당 되죠.
이 법은 동법 제15조에서는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.며 강행규정이라고 명시함으로써 상대적 약자인 임차인을 강력하게 보호하고 있습니다.
즉, 임대차계약서 특약에 상임법에 반하여 영세상인에게 일방적으로 불리한 내용이 기재되어있다면 효력이 없다는 것입니다.
세입자의 대표적인 권리는 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회인데요. 이를 제한 하는 문구들로인하여 법적분쟁이 많이 발생되고 있습니다. 예를들어 "재건축 시 3개월 후 상가를 인도한다.","퇴거 시 권리금을 회수할 수 없다." 등이 있을텐데요.
이러한 약정사항으로인하여 자신의 권리주장에 걸림돌이 생겼다면 법률대리인에게 상담을 통해 어떠한 대응이 가능한지 구체적으로 설명 받아 보시기 바랍니다.
임차인의 10년 영업권
건물 세입자는 법률에 따라 귀책사유가 없다면 최대 10년간 소유주에게 계약갱신을 요청할 수 있는 권한이 있습니다. 대부분 계약을 2년 단위로 많이 체결하기 때문에 마땅한 시기에 재계약을 요청하여야 하는데요.
만료일 6개월 ~ 1개월 전 상대방에게 존속의사를 명확하게 전달하여야 합니다. 직접 만나 대화를 통해 의사를 전달하여도 좋지만 추후에 입증할 자료가 없다면 그런 이야기를 들은 적이 없다며 발뺌할 수도 있으므로 도달 여부를 확실 시 할 수 있는 '내용증명'의 방법을 통해 통고하는 것을 추천 드립니다.
이렇게 존속의사를 전달 받은 임대인은 정당한 사유가 없다면 거절하지 못하는데요. 3개월 분에 달하는 월세를 연체한 이력이 있거나 동의 없이 타인과 전대차 계약을 체결한 경우 등 임대차를 더 이상 지속할 수 없는 상황이라면 결격사유로 인한 합당한 거절사유가 되므로 이러한 일이 생기지 않도록 조심하여야 겠습니다.
장사가 매번 잘 될 수는 없기 때문에 밀리는 상황이 생길 수는 있는데요. 3기 연체 발생 전 모두 갚는다면 기록이 남지 않습니다. 다만, 3기 연체를 충족한 뒤 모두 갚았다고 하더라도 이력만으로도 귀책사유에 해당된다는 점 참고 바라며 아무런 귀책사유가 없는데도 불구하고 임대차계약서 특약을 근거로 방해받고 있다면 진단을 받아보는 것을 권해드립니다.
철거해야 하니 나가라고 합니다.
열심히 장사를 하고 있었는데 소유주가 상가가 오래되어 철거하고 신축하려고 하니 이제 그만 나가달라고 한다면 막막하실 것 같습니다. 삶의 터전을 잃는 것은 물론 후속임차인을 구하여 권리금을 주장할 수도 없기 때문이죠.
큰 분쟁 상황을 만들기 싫어 소유주에게 이사비를 요청하여도 받아들여지는 사례는 극히드물며 인정해준다고 하더라도 원하는 만큼의 보상을 받기 어렵죠. 이 경우 그냥 빈손으로 가게를 떠나야 하는 걸까요?
먼저, 영업가치 회수는 만기 6개월 ~ 영업종료일자 까지 주장이 가능한데요. 해당기간 내에 후속임차인을 구하여 양도양수거래를 진행한 뒤 주인에게 적극적으로 주선하여야 합니다.
이러한 노력에도 불구하고 재건축을 사유로 받아줄 수 없다고 나오는 입장이거나 임대차계약서 특약에 "재건축 시 퇴거한다."가 기재되어 있으니 주장할 수 없다고 한다면 법률검토를 받아 보시기 바랍니다.
정당한 재건축 사유 유형으로는 계약 당시 공사에 대한 구체적인 내용에 대하여 고지하고 그 내용대로 따르는 경우, 안전진단 결과 노후화로 인한 사고가 현저히 우려되는 경우, 다른법령에 의한 철거가 있다는 점도 참고하세요.
원상복구는 임의규정입니다.
임대차계약서 특약에 명시 된 내용 중 상가임대차법에 반하여 세입자에게 일방적으로 불리한 조항은 효력이 없다고 하였습니다.
하지만 영세상인의 권리를 침해하는 분쟁과 더불어 가장 빈번하게 발생되는 원상복구와 관련한 다툼의 경우는 임의규정이기 때문에 당사자간 합의한 내용을 우선한다는 점을 알고 계셔야 합니다.
즉, 아무리 무리한 공사책임이 기재되어 있더라도 그 부분까지 이행하여야 한다는 점 참고바랍니다.
현재 특약과 관련하여 소유주와 의사의 합치가 이루어지지 않는다면 당사자간 감정적인 싸움을 지속하기 보다 전문가의 검토를 받아 구체적인 해결방안을 들어보아 현명하게 해결하여 보시기 바랍니다.
