재건축 명도소송 안전하게 세입자 내보내기 위해서는
안녕하세요.
건물 명도를 둘러싼 분쟁은 우리나라에서 정말 자주 일어나고 있습니다. 건물주가 점유를 회복해야 하는 상황에서 양측이 의사의 합치를 이루지 못한다면 결국 법적 다툼으로 이어지게 됩니다. 특히나 오래된 건물을 허물고 새로 지으려고 계획 중이시라면 재건축 명도소송을 고려하실 텐데요.
상대방의 권익을 고려하지 않고 무작정 소를 제기할 경우 아까운 시간과 비용만 낭비하게 되며 최악의 경우 손해배상을 해주어야 할 수 있습니다.
성공적으로 이끌어가기 위해서는 신속성이 생명이기는 하지만 각 임대차 현황에 대하여 정확히 분석하고 올바른 전략을 수립해야만 매끄럽게 진행이 됩니다.
가장 중요하게 고려해야 할 사항은
재건축 명도소송에 앞서서 가장 중요하게 고려해야 할 사항이 바로 점포들의 임대차 현황입니다.
2018년 10월 16일 이후 처음 계약했거나 갱신된 이력이 있는 임대차일 경우 첫 영업일로부터 10년간 영업권을 보장받기 때문인데요.
아직 상대방이 계약 갱신의 권리를 행사할 수 있는 상황이라면 세입자 내보내기 쉽지 않습니다. 특히나 철거를 계획하시는 분들은 상가를 통으로 가지고 계신 분들일 텐데요. 각각의 입점 일이 모두 다르기 때문에 꼼꼼하게 확인하는 절차가 우선입니다.
만약, 10년을 초과하여 영업하고 있는 세입자가 있다면 철거를 이유로 나가라고 할 수 있을까요? 이 경우 보호기간이 남은 사람들에 비하여 난이도는 훨씬 내려가지만 아직 상대방에게는 권리금이라는 무기가 남아있습니다.
영세 상인들에는 직장인의 퇴직금과 같이 사업을 하는 동안 쌓은 유/무형적인 가치에 대하여 회수를 할 기회가 있는데요. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 영업종료 시점까지 행사가 가능한데요.
철거가 예정되어 있는 목적물에 임차할 사람을 구하기 어렵기 때문에 이러한 경우는 그에 상응하는 보상금을 지급하는 등의 방향으로 세입자 내보내기 고려하셔야 합니다.
적합한 철거 사유는
상가임대차보호법 제10조에서는 임대인이 세입자의 계약 갱신을 거절하고 정당하게 점유를 회복할 수 있는 철거 사유에 대하여 설명하고 있습니다.
그중 다음의 사유에 해당됨에도 불구하고 영세 상인이 점유를 이어나간다면 전문변호사와 함께 재건축 명도소송 제기하여 세입자 내보내기 진행하여 볼 수 있습니다.
상가임대차법 제10조(계약갱신의 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
대부분은 처음 계약 당시 공사계획을 구체적으로 세우고 고지하는 경우는 드물기 때문에 주로 분쟁은 나목에서 많이 생깁니다.
이때 주의하실 점은 단순하게 건물이 노후화되었다고 해서 정당한 사유로 인정받는 것이 아니라는 점입니다. 명확한 판단을 위해서는 전문기관을 통하여 진단을 받아야 하며 결과가 D~E 등급 정도는 나와야 소송까지 진행되었을 때 정당한 사정으로 인정될 가능성이 높아집니다.
다만, 약간의 보수를 하여 계속해서 사용이 가능한 경우 합당한 사유로 보지 않는 경향도 있으니 독단적인 결정보다는 관련 사건의 경험이 많은 변호사와 함께하는 것을 권해드립니다.
문제가 있는 세입자는
재건축 명도소송을 진행함에 있어 상대방의 권리가 매우 중요하다고 하였는데요. 모든 임대차에 적용되는 것이 아닙니다. 상대방에게 결격사유가 있다면 말이죠.
상가 임대차법에서 영세상인을 강하게 보호하고 있지만 임차인으로서의 의무를 다하지 않는다면 계약 갱신의 권한과 영업가치 회수의 기회를 모두 보장받지 못합니다.
대표적으로는 임대료를 미납하는 것이 있는데요. 동법에서는 3기를 기준으로 하고 있습니다. 3개월 분의 월세가 밀린 날이 단 하루라도 있을 경우 3기 연체로 판단하는데요.
현재 밀린 금전을 완납하여 연체된 금액이 없다고 하더라도 과거의 이력만으로도 이러한 사유를 근거로 정당하게 세입자 내보내기가 가능하며 권리금 역시 보호해 주지 않아도 됩니다.
또한 숍인숍이라고 하여 임대인의 동의 없이 무단으로 전대를 하는 경우, 고의나 과실로 상가를 파손한 경우, 거짓 및 부정한 방법을 사용하여 임차한 경우도 정당한 사정으로 볼 수 있으므로 각 점포의 현황에 대하여 정확한 분석을 위해서는 전문가의 도움을 받아보는 것을 권해드립니다.
합의도 쉽게 볼 사안이 아니기에
임차인들과 이야기가 잘되어 합의를 할 수 있다고 하더라도 안심하기엔 이릅니다. 아직 권리행사가 가능한 상인들은 권리금 조의 보상금을 상당히 높게 부를 수 있기 때문인데요.
모든 조건을 종합적으로 고려하여 적정 수준으로 합의를 해야만 손해를 덜 수 있기 때문에 재건축 명도소송 앞둔 임대인 분들이라면 어떠한 전략을 수립해서 진행하는 것이 좋을지 부동산 전문 변호사의 컨설팅을 받아 효율적으로 진행하실 것을 권해드립니다.
