권리양도양수계약서 올바른 절차는?
권리양도양수계약서 올바른 절차는?
자영업을 하는 분들은 성공적인 사업을 위해 많은 노력을 기울일 수 밖에 없습니다. 물론 손님들의 입소문도 중요하지만 스스로 홍보활동을 하거나 자신의 가게만의 특별함을 꾸준하게 개발하여야만 하죠.
많은 노력을 통해 가게를 일구어 놓은 상황에서 부득이 영업을 종료한 뒤 퇴거를 해야하는 상황이 왔을 때 빈손으로 나간다면 상당히 불리하므로 관련 법률에서는 그동안 쌓아 온 유·무형적 가치를 충분히 회수 할 수 있도록 보호하고 있습니다.
여러분이 잘 아시다시피 이것을 바로 권리금이라고 칭하는데요. 이를 회수하기 위해서는 보호기간 동안 해당 상가에서 영업할 후임자를 찾아 권리양도양수계약서 작성 한 뒤 소유주에게 주선하며 권익을 주장할 수 있는데요. 이 과정이 순탄하지 않은 사례가 많습니다.
권리를 제대로 주장하기 위해서는 어떻게 해야하며, 정당하지 않은 사유로 방해를 받고 있다면 어떠한 법적 조치를 취할 수 있는지 알려드리겠습니다.
영업가치 회수를 할 수 있는 기간, 조건은?
과거에는 권리금을 법적으로 보호하는 규정이 없었기 때문에 소유주가 작정하고 방해한다면 빈손으로 가게를 나올 수 밖에 없었는데요. 2015년 상가임대차보호법이 개정됨에 따라 현재는 엄연하게 법적으로 강하게 보호하고 있습니다.
하지만 온전하게 해당 권리를 주장하기 위해서는 몇 가지 요건이 필요합니다. 먼저 보호기간인데요. 많은 분들이 아무때나 회수가 가능하다고 생각하고 계시지만 법률에 따라서 임대차 종료 6개월 전에서 영업종료시점까지를 보호기간으로 두고 있습니다.
이 기간 내에 나를 이어 영업할 자를 구한 뒤 권리양도양수계약서 작성 후 소유주에게 소개를 시켜주시면 됩니다. 이 때 단순하게 '이 사람과 권리금계약 했으니 받아주세요."가 아니라 어떠한 일을 해왔으며, 임대료를 밀리지 않고 잘 낼 수 있는 충분한 자력이 있는지 등 자신이 아는 선에서 최대한 정보를 제공하여야 합니다.
건물주도 한 번 세입자를 들이면 10년간 마음대로 내보낼 수 없기 때문에 어느 정도 정보에 대하여 알 권리가 있기 때문이죠. 적극적인 주선행위를 했음에도 불구하고 신규계약을 체결하여 주지 않거나 고의적으로 만남을 거부하여 해당 계약이 파기되는 등 손해가 발생되었다면 소유주에게 그 손해에 대하여 배상을 요구할 수 있습니다.
얼마나 적극적으로 노력했는지가 중요합니다.
후임자를 찾아 나서기도 전에 소유주 측에서 애초에 다음 세입자를 받지 않겠다며 확정적으로 거절의사를 표시하는 사례도 빈번합니다. 예를 들어서 자신이나 가족이 직접 사용하려는 경우, 철거 및 재건축을 계획 중인 경우, 공실조건으로 상가를 매도할 경우 등이 이에 해당됩니다.
권리금 손해배상의 경우 얼마나 적극저으로 주선행위를 하였는지가 중요한데 이러한 경우 열심히 후임자를 찾는 노력을 기울이더라도 권리금양도양수계약서가 아무런 의미가 없어질텐데요. 그럼에도 신규 임차인을 찾는 노력을 기울여야 할까요?
대법원의 한 판결에서는 임대인이 어느 사람과도 신규계약을 체결할 의시가 없다는 것을 확실한 표현으로 전달한 경우에는 임차인이 후속임차인을 찾아 주선행위를 하는 것은 불필요한 일을 강요하는 것으로서 적극적인 주선행위가 없더라도 손해배상청구가 가능하다고 판시한 바 있습니다.
단, 그렇다고 해서 무작정 후임자를 찾는 노력을 하지 않아 권리양도양수계약서를 작성하지 못한 것에 대하여 모든 책임을 임대인에게 전가할 수 없습니다. 소유주가 한 두번 정도 거부한 것을 토대로 곧바로 손해배상청구소송을 제기하는 것 보다 방해행위대 대한 자료를 충분히 모은 다음 법적대응을 진행하셔야 합니다.
임차인의 의무를 다하여야 합니다.
권리양도양수계약서 통해 영업가치 회수 기회에 대하여 주장하기 전에 임대차기간 동안 본인의 책임을 다하였는지 돌이켜보셔야 합니다.
임차인의 가장 기본적인 의무 및 책임과도 같은 임대료는 3기 이상 연체 시 귀책사유로 보고 있으며 이 외에도 소유주의 동의를 구하지 않고 무단으로 전대차계약을 체결하였거나, 목적물을 훼손하는 등의 결격사유가 있다면 이에 대하여 보호가 어렵다는 점 참고바랍니다.
의무를 다하였음에도 정당하게 권리양도양수계약을 거부 당할 수 있는 상황이 존재하는데요. 철거 및 재건축과 관련한 문제입니다.
재건축의 경우 최초 계약 당시에 공사의 계획/소요기간/도면 등을 구체적으로 안내하고 그 계획에 따라 진행하는 경우, 안전사고의 우려가 있어 진행할 때, 다른 법령(시행주체가 국가)에 따라 진행되는 때에는 정당한 사유로 보고 있습니다.
다만, 각각의 상황에 따라 판단과 해석이 달라질 수 있으므로 전문가에게 권리주장이 가능한지, 경제적 손해를 보지 않기 위한 방안은 무엇이 있는지 의견을 들어보시기 바랍니다.
시간이 많지 않습니다.
다양한 사유에 의하여 권리양도양수계약서 파기 되고 있다면 빠르게 전문가와 함께 대응 전략을 수립하여야 합니다.
보호기간이 6개월로 상당히 시간이 부족합니다. 물론 임대차 종료 후 3년 이내까지 소송을 제기할 수 있지만 임대차가 끝난 뒤 진행한 다면 본래의 가치보다 떨어질 수 있으며 승소의 가능성도 더욱 낮아지기 마련입니다.
문제의 상황에 놓여 있으시다면 지체하지말고 우선 전문가와 상담을 통해 법적대응 가능여부를 판단받아 보시고 적극적으로 권리를 주장해 나가실 것을 추천드립니다.
