법률 서비스 [성공사례] 권리금회수방해 손해배상청구소송
안녕하세요. JCL Partners입니다.
상가임대차 법적 분쟁의 유형은 매우 다양한데요. 그 중에서도 임차인이 가게를 정리하고 나오게 되며 발생할 수 있는 임대인의 권리금회수방해에 대하여 이야기하려고 합니다. 회사를 다니는 직장인의 경우 오랜기간 근무한 뒤 회사를 그만두게 되었을 경우 퇴직금을 지급받게 되며 노후를 준비하는데 많은 도움이 됩니다.
하지만 자영업을 하는 분들의 경우는 이러한 개념이 없는데요. 유사한 형태로 매장을 운영하는 동안 쌓은 가치에 대하여 후속 임차인에게 양도하며 권리금이라는 것을 회수할 수 있습니다. 오래전에는 법적으로 보호하는 규정이 없었지만 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정안이 시행됨에 따라 이제는 법적으로 인정되게 되었습니다.
손해를 보.지 않기 위해서는 무엇보다 권리에 대하여 행사하는 시기와 방법에 대해 구체적으로 이해가 필요하며 상대방이 훼방을 놓는다면 법리적으로 반박하며 손해배상청구 소송을 진행 해볼 수 있는데요. 실제 사례와 함께 설명드리겠습니다.
권리금이란?
우선 권리금의 정의부터 살펴보겠습니다. 이것은 상가건물에서 영업하는 자 혹은 영업을 하려는 사람이 지리적 이점, 시설, 비품 및 거래처, 신용 및 노하우, 고객 등 모든 유형적/무형적 가치에 대하여 양도하거나 양수하는 대가를 의미하는데요. 임대인에게 지급하는 보증금 및 차임과는 별도로 거래되고 있습니다.
시설을 넘기려는 임차인이라면 건물주와 계약한 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 영업종료 시점까지 이 권한에 대하여 행사할 수 있으며 해당 기간에 인수하려는 사람을 찾아 양도양수거래를 체결한 뒤 임대인 측에게 신규계약을 체결해 줄것을 요청하시면 됩니다.
즉, 임대인의 최종 승낙이 있어야 온전히 마무리 되는 것이죠. 단, 주의하실 점은 자신만 생각해서 아무 사람이나 데려다 놓고 계약을 해달라고 해서는 안되며 후임자가 보증금이나 차임을 밀리지 않고 잘 낼 수 있는 사람인지, 운영하려는 업종은 무엇이며 경험은 어느정도 있는지 등 자신이 알고있는 정보에 대하여 최대한 제공하여야 합니다. 한 번 들인 세입자를 향후 10년간 마음대로 내쫓을 수 없기 때문에 건물주 측에서도 신중한 판단이 필요하기 때문이죠.
보호기간 내 적극적인 주선행위가 있었다면 임대인은 정당한 사유없이 신규계약을 거절할 수 없는데요. 상대방의 비협조적인 태도로 권리금회수방해 하고 있다면 즉시 전문가의 도움을 받아 손해배상청구 소송 등 법적 조치를 준비하여야 합니다.
교묘한 수법으로 방해하기에
문제는 임대인 측에서도 이제는 권리금회수방해 하면 안된다는 것을 잘 알고 있기 때문에 비협조적으로 나오는 경우는 많지 않습니다. 일방적으로 만남을 피하는 경우도 있지만 대표적으로는 본인이나 가족들이 해당 공간을 사용해야 한다며 막는 경우가 있는데요.
자신이 소유한 건물일지라도 여러분이 쌓아 올린 영업적 가치에 대하여 양도받는 것은 변함이 없기 때문에 그에 상응하는 보상금이나 손해배상액을 지급 해야합니다.
어느정도 협조적으로 나오는 것 같으면서도 신규 임차인에게 기존의 임대료 조건보다 현저히 높은 금액을 요구하는 사례도 있습니다. 사실상 신규계약에는 임대료 인상에 대한 규제가 없기 때문에 마음대로 정할 수 있지만 주변의 시세를 고려하였을 때 현저히 높은 금액을 요구하는 것은 권리금회수기회 방해로 간주될 수 있습니다.
또한, 임대차계약서 특약에 권리금을 인정하지 않는다고 명시하였으니 빈손으로 나가라는 경우도 있는데요. 상가임대차법은 강행규정으로서 이를 위반하여 세입자에게 일방적으로 불리한 조항은 효력이 없으므로 그러한 내용으로 약정을 체결하였어도 정상적으로 권리금 회수가 가능하다는 점을 참고바랍니다.
마지막으로 무권리로 들어왔으니 나갈 때도 빈손으로 나가라고 하는 사례도 있는데요. 무권리로 들어왔다고 할지라도 운영기간 동안 쌓아진 가치에 대하여 무조건 회수가 불가능한 것은 아니기 때문에 손해배상청구 소송 진행이 가능할지 여부에 대하여 명확하게 판단받는 것이 필요합니다.
임차인 A씨
권리금 6천 4백만원 회수 성공
무엇보다 법적 다툼까지 갔을 때 사건을 주도적으로 이끌어가기 위해서는 주선행위 과정에서 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 재판부에서도 한 두번 정도의 거절은 권리금회수방해로 판단하지 않을 수 있는데요. 이 사건의 쟁점은 임차인이 영업가치 회수를 하기 위해 얼마나 많은 노력을 기울였는지입니다. 즉, 적극적인 주선행위에도 상대방이 정당하지 않은 사유로 거부한다는 것을 입증하여야 하는데요. 이를 잘 입증하기 위해서는 무엇보다 내용증명이 가장 확실하다고 할 수 있습니다.
의뢰인 A씨의 경우 정당한 사유없이 임대인이 신규계약을 지속적으로 거부해오자 본 사무소를 찾아주셨는데요. 본 측은 손해배상청구 소송을 준비함과 동시에 소유주에게 후속임차인과의 신규계약을 체결해 줄 것을 내용증명을 통해 지속적으로 요청하였습니다. 그럼에도 불구하고도 비협조적인 태도를 보여 결국 소송까지 진행하게 되었는데요. 사전에 발송했던 내용증명이 핵심 증거로 사용되었으며 의뢰인 A씨는 권리금 약 6천 4백만 원을 회수할 수 있었습니다.
임대차가 종료한 날로 부터
법적 대응의 최적의 시기는 아무래도 권리금 보호기간이 남아있을 때입니다. 권리금회수방해에 따른 손해배상청구 소송은 임대차가 종료한 뒤 3년이내 까지 진행이 가능한데요. 그럼에도 불구하고 보호기간 내 진행하셔야 하는 이유는 시간이 지남에 따라 그 가치가 하락할 수 있으며 증거도 희미해져가 승소의 확률이 현저히 낮아질 수 있기 때문입니다.
홀로 대응하다 보면 청구기한을 놓칠 수도 있는 등 다양한 문제가 생길 수 있기 때문에 문제가 발생되었을 경우 즉시 전문가에게 조언을 구하는 것을 권해드립니다.
마지막으로 계약기간 중 임대료 3기연체나 무단전대 등 귀책사유가 있다면 영업가치 회수의 기회를 보장받을 수 없다는 점을 참고하기 바라며 문의하실 점이 있으시면 아래 번호로 연락바랍니다.
