권리금계약 문제가 생겼을 때 대처방법은?
권리금계약 문제가 생겼을 때 대처방법은?
서울시에서 지난해의 상가건물 분쟁조정 위원회의 접수가 된 건수가 총 195건으로 전년대비 31%나 증가한 추세를 보였습니다.
조정위원회가 만들어지고 난 후의 역대 최대치의 기록이며 가장 많은 분쟁은 계약해지가 차지했습니다. 이어서 누수관련 수리비, 임대료, 원상복구, 권리금이 차지하였습니다.
부동산 시장이 변동성을 띄면서 상가임대차 분쟁 중에서 195건 중 절반 이상이 조정이 이루어졌으나 나머지 69건은 당사자가 조정에 참석하지 않거나, 이의를 제기하는 등 어려움에 봉착하였습니다.
서울시에서는 16년도부터 변호사, 감정평가사, 건축사 등의 상가건물 전문가를 초빙하여 위원회를 만들었으며 다양한 부분에서 지원을 펼치고 있습니다.
이처럼 권리금계약으로 문제가 생겼을 때에 혼자서 해결하는 것은 피해가 발생할 수 있기 때문에 법률 전문가와 함께 해결하는 것이 좋습니다.
양도인, 양수인 사이에서 체결하는 계약을 '권리금 계약'이라고 합니다.
●권리금이란,
영업시설에서 비품, 노하우, 매장 위치, 매출 등의 가치를 고려하여서 산정합니다.
임차인이 오랜시간을 들여서 노력하고 쌓아온 것에 대한 대가라고 이해하면 됩니다. 권리금계약은 상가건물 임대차보호법에 명시가 되어 있으며 임대인이 계약에 대해서 개입하고 방해하는 것은 위법입니다.
✅임의대로 계약 거절
✅과도한 금액으로 임대료 인상
✅명도를 계속 미루는 것
▶새로 임차인이 되려고 하는 사람을 임의대로 계약 거절
정당한 사유없이 계약을 진행하지 않겠다고 하는 경우에 권리금을 회수하지 못하도록 방해하는 것입니다.
▶적정 시세가 아닌 과도한 금액으로 임대료를 올리고 인상을 요구
주변의 시세와 비교했을 때 터무니없는 가격으로 인상하거나 기존에 체결했던 내용을 임차인에게 불리하게 수정하여서 계약을 어렵게 만듧니다.
새로 계약을 체결하기 어려운 상황을 만들기에 권리금계약에 문제가 생기게 하는 행위입니다.
▶기존 임차인의 명도를 미루는 경우
새 임차인과 계약을 채결하였으나, 정당한 사유없이 건물 인도를 미루게끔 합니다.
새로운 영업장을 꾸리고 운영하는데 큰 방해일 뿐만 아니라 권리금 지급도 미뤄지기 때문에 권리금을 회수하는 데에 방해하는 행위에 해당합니다.
�가게 이전 부담금
�투자비용 손해 발생
�영업 손실, 퇴거
권리금을 제대로 받지 못하고 권리금계약을 진행하면 새로운 가게를 차릴 때 필요한 자금이 부족하고, 공백이 발생할 수 있어서 사업손실로까지 이어집니다.
계약금을 제대로 받지 못하면 단순한 한번의 손해만이 아니라, 임차인의 생업이나 재정 등에 많은 영향을 미칠 수 있으며 소액이 아니라 고액인 경우 더 파급력이 큽니다. 임대인이 부당하게 방해를 하고 피해를 입는다면 적극적으로 대응하여 피해를 보상받아야 합니다.
✅법적 대응하는 방법
1. 입장을 분명하게 전달
2. 임대인과 협의 조정
3. 손해배상 청구
▶내용증명
내용증명을 발송하여 방해 행위에 대한 입장을 밝힙니다. 임대인이 어떠한 방해행위를 했는지 적고, 이로 인한 손해 발생, 법적 대응에 대한 의지를 알려주고 임대인을 압박합니다.
내용증명으로 해당 내용을 보낸 것을 이후 소송을 진행할 때 증거로 활용할 수 있기에 사전에 발송해두는 것이 좋습니다. 개인이름으로 보내는 것보다는 법무법인의 이름으로 발송하여서 분명하게 법률 대응을 할 것임을 알리고 심리적인 압박을 가합니다. 심적 부담을 느낀 임대인이 문제를 빠르게 해결할 수도 있기에 권리금계약에 대한 최대한 가능한 모든 수단을 동원합니다.
▶임대인과 협의
권리금은 고액인 경우가 많아서, 조속히 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 법률대응을 하기 전에 부동산 전문 변호사와 함께 협의를 이끌어내는 것이 가장 좋은 방법입니다. 임대인과 협상을 통해서 빠르게 반환받고 협의를 이끌어낼 수 있습니다. 불리한 조항이 없게끔 전문 변호사와 함께 협상에 임하는 것이 좋습니다.
▶손해배상 청구 소송
협의가 잘 되지 않거나 임대인이 지속적으로 방해를 한다면 손해배상청구 소송을 진행합니다.방해한 혐의와 손해발생된 관계를 증거를 통해서 소명하는 과정입니다. 이 사이에 나의 귀책이 있다면 배상금이 줄어들 수 있습니다. 증거 자료를 미리 준비하여서 유리하게 진행할 수 있도록 철저히 준비하는 것이 좋겠습니다. 임대인의 태도와 경제적인 상황 등에 따라서 대처하는 방법이 달라지기에 권리금계약 문제는 부동산 전문 변호사의 조언을 듣고 진행방향을 결정하시기 바랍니다.
