월세 집주인 변경 세입자가 알아야 할 주의사항
월세 집주인 변경 세입자가 알아야 할 주의사항
안녕하세요. 전세사기변호사닷컴입니다. 이미 임대차 계약을 진행하여 거주하고 있었는데 갑자기 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다. 다른 사람에게 매매를 한 경우 임대인이 변경되는데 내 보증금을 다 돌려받을 수 있는지 알 수 없고 경제적 상황, 사기여부 등 걱정이 될 수 밖에 없습니다.
이렇게 임대인이 변경되는 경우에는 어떤 것을 주의해야 할까요?
월세 집주인 변경은 주택임대차보호법에 따라, '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계함'으로 보고 있습니다. 새로 임대인이 변경되어도 이 사람에게 집주인의 권리와 의무가 승계되는 것으로 새로 임대차 관계가 생기는 것입니다.
따로 임차인에게 불리해지는 것은 아니지만, 최근 여러 전 월세사기가 일어난 만큼 신중하게 조심할 부분이 있습니다.
이전 임대인의 지위를 그대로 승계한 것이기 떄문에 권리와 의무를 함께 가져옵니다. 기존에 작성되었던 계약서가 그대로 효력이 유지되는 것입니다.
새로 작성할 필요는 없으나 월세 집주인 변경으로 대항력이 없는 상황이라면 주의가 필요합니다.
✅대항력이란,
이미 유효하게 성립한 권리를 부인하더라도
물리칠 수 있는 것을 말함
대항력이 없는 상황이라면 임차인에게 굉장히 불리한 상황이 생깁니다. 이전의 임대인과 계약할 때 대항력이 없는 상황에서 다른 사람으로 집주인이 변경되었다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이 때는 일반 채권 계약으로 될 수 있으며 당사자들끼리만 효력이 있다는 것으로 이해할 수 있습니다. 이전에 계약할 때 그전 임대인이 집을 다른사람에게 넘겼을 때 새로 집을 구매한 임대인에게 계약 효력을 주장할 수 없다는 것입니다,
새로운 임대인이 기존 계약을 거부하면 다른 곳으로 이사를 가야하는 상황이 생깁니다. 대항력은 월세 집주인 변경뿐만 아니라 보증금을 지키기 위해서라도 꼭 있어야 하는 것이기 때문에 꼭 체크해야 합니다.
� 등기부 등본,
부동산에 관한 권리관계 현황 등을
기재해 놓은 공적인 문서
새로 임대차 계약서를 작성하는 것 뿐만 아니라, 세입자 모르게 갑자기 생기는 여러 근저당이 나타나기도 하여서 자주 부동산 등기부등본을 떼어보고 이상이 없는지 찾아봐야 합니다.
나의 보증금을 1순위로 받을 수 있다고 하더라도 임대인이 담보를 맡겨서 돈을 빌리면 근저당권이 설정됩니다. 여러가지 고려할 상황이 생기기 때문에 자주 확인하는 것이 좋습니다.
월세 집주인 변경으로 나의 보증금이 후 순위가 되어서 돈을 못 돌려받는다면 굉장히 억울한 상황이 되기 때문에 주의가 필요합니다.
세입자가 월세 집주인 변경에 대해서 이의를 제기하면 집주인이 변경되지 않는 경우도 있습니다. 임차인을 보호하기 위해서 주택임대차법에 따라 임차인이 임대인의 지위 승계를 원치않는다면 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내로 이의를 제기하고 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무가 소멸하지 않는다는 판례가 있습니다. 집주인이 변경되었다는 사실을 알고 이의를 제기하면 전 임대인에게 보증금을 반환할 수 있으며 이전의 집주인을 상대로 보증금 반환요청을 하고 임대차계약종료를 할 수 있습니다.
●가지고 있는 재산을 미리 조회
●꼭 새로 계약서를 작성해야 하는 것이 아님
세입자가 이의를 제기하여서 임대인 지위가 그대로 유지되면 계약은 즉시 종료되고 이전 집주인에게 보증금 반환을 요청합니다.
따라서 이의제기를 하면 다른 곳으로 바로 이사를 가야합니다. 또한 세입자가 집주인에게 이의제기를 하기 전에 미리 돌려받을 수 있는 돈이 있는 상황인지를 미리 확인하여서 가압류 등의 절차를 진행하고 보증금을 미리 돌려받을 수 있을지에 대해서 확인해야 합니다.
이미 이 전 집주인에게 보증금 반환 판결을 받은 후에 가진 재산이 없다면 소송진행하는 의미가 없기 때문에 반드시 진행해야 하는 절차입니다.
잘 몰라서 계약서를 새로 쓰고 확정일자도 새로 받는 경우가 있지만, 기존 확정일자가 우선변제권을 받지 못하기 때문에 주의가 필요합니다.
월세 집주인 변경이 되었을 때에는 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많기 때문에 이상 유무에 대해서 미리 부동산 전문 변호사와 상의하여 문제가 발생하기 전에 빠르게 대처하시기를 바랍니다.
