다가구주택 전세사기, 피해회복을 위한 최선의 조치는?
안녕하세요.
전세사기 피해자들을 위한 변호사 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다. 저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해자들의 피해회복을 위해 필요한 모든 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.
오늘은 '다가구주택 전세사기 피해회복 방법'에 대해 말씀을 드리도록 하겠습니다.
다가구주택 전세사기 법적조치 진행방법전세사기의 유형과 수법은 매우 다양합니다. 전세사기꾼들은 다양한 수법을 동원해 사기 행각을 벌이는데요. 그 수법이 워낙 교묘하기 때문에 부동산 관련 법률을 잘 알지 못하는 일반 시민들은 속아넘어갈 수밖에 없습니다.
어떤 사람은 조심만 하기만 하면 전세사기를 100% 예방할 수 있다고 하는데 이는 사실이 아닙니다. 이러한 주장은 잘 대비만 하면 지진과 쓰나미 등 자연재해에서 100% 살아남을 수 있다고 이야기하는 것과 같습니다. 이론과 현실은 엄연히 다른 법입니다.
아무리 조심해도 전세사기에 휘말릴 수밖에 없는 것은 전세사기는 '전세'라는 정상적인 법제도를 악용하기 때문입니다. 전세사기는 전세라는 합법의 외형을 입고 있습니다.
그리고 누구든지 주거는 필요하기 마련입니다. 지방에서 서울로 올라와 일을 시작하려면 가장 먼저 필요한 것이 바로 '집'입니다. 전세사기꾼들은 급하게 집이 필요한 사회초년생들을 타겟으로 삼아 사기를 치는 경우가 많습니다. 세입자들의 절박한 사정을 악용하여 보증금을 편취하는 수법을 사용하는 것입니다.
전세사기의 수법은 매우 다양하지만 부동산과 관련된 심각한 권리상 하자를 숨기는 방식으로 세입자를 기망하여 보증금을 편취한다는 점에서는 비슷한 점이 많습니다.
신탁 전세사기, 대항력 전세사기, 다가구 전세사기, 집주인 변경 전세사기, 갭투기 전세사기 등 전세사기의 유형은 매우 다양하지만, 결국 부동산에 설정된 심각한 권리상 하자를 숨기고 계약 체결을 유도한다는 점에서 본질상 동일할 때가 많습니다.
부동산의 하자에는 물건 자체의 하자와 권리상 하자가 있습니다. 물건 자체의 하자는 말 그대로 부동산 물건 자체에 하자가 이는 경우를 의미합니다. 심각한 누수가 있거나 곰팡이가 피어 있는 집은 아무도 들어가려고 하지 않을 것입니다.
권리상 하자는 물건 자체의 하자 보다 계약자에게 치명적인 결과를 초래할 때가 많습니다. 대한민국에서 부동산 거래가 활발하게 이루어지는 이유 중 하나는 부동산은 채권을 담보할 수 있는 확실한 기능을 하기 때문입니다. 누군가에게 돈을 빌려주면 담보가 필요한데 부동산은 담보로 잡기에 유용한 물건입니다.
이 때문에 외형상 멀쩡하게 보이는 부동산도 심각한 권리상 하자가 있는 경우가 많습니다. 임대차 계약을 체결한 부동산이 사실은 다른 사람의 소유였다던가, 나보다 앞선 담보권을 보유한 권리자가 있는 경우 세입자는 보증금을 떼이게될 확률이 매우 높습니다.
'다가구주택'은 이러한 위험성이 매우 높은 물건입니다. 다세대주택과 비교해보았을 때 다가구주택은 권리상 심각한 하자가 있을 확률이 높은 부동산입니다. 다가구주택 전세사기가 기승을 부리고 있는 것도 이러한 이유 때문입니다.
전세계약이 활성화되었음에도 불구하고, 다가구와 다세대의 차이를 잘 알지 못하시는 분들이 많습니다. 다세대는 102호, 201호 등 한 건물에 속한 개별 호수마다 따로 등기부가 나와있는 건물을 의미합니다. 이에 반해 다가구는 여러개의 호실로 분리되어 있지만 건물 하나에 하나의 등기부만 있는 건물을 의미합니다.
평상시에는 별다른 차이가 없지만 전세집이 경매에 넘어가는 등 전세사기 사건이 터졌을 때는 다가구와 다세대 사이에는 많은 차이가 발생하게 됩니다. 그리고 다가구주택에서는 다세대주택에 없는 문제가 발생하게 되는데요. 그것은 바로 '경매 순위'의 문제입니다.
다세대주택의 경우 등기부가 호실마다 나와있기 때문에, 전세집이 경매에 넘어간다고 하더라도 해당 호실에 있는 세입자와 다른 호실에 있는 세입자가 순위싸움을 할 일은 발생하지 않습니다. 반면에 다가구주택의 경우 한 건물에 하나의 등기부만 존재하기 때문에, 같은 건물 다른 호실에 입주한 세입자와 순위싸움을 하게 될 수밖에 없습니다.
다가구주택의 경우 선순위 임차인과 후순위 임차인 사이에 많은 차이가 발생할 수밖에 없는 것입니다. 당연히 일찍 들어온 임차인은 경매 절차에서 배당을 가능성이 높아지게 되고, 뒤에 들어온 임차인은 보증금을 떼일 가능성이 높아지게 됩니다.
그렇기 때문에 다가구주택에 후순위로 입주한 세입자의 경우 상황이 매우 좋지 않다고 할 수 있습니다. 경매가 진행되어 누군가 낙찰을 받게 되면 후순위 임차인은 보증금을 전혀 돌려받지 못한 상태에서 그대로 퇴거를 하게 될 가능성이 매우 높습니다.
순위가 앞서는 임차인도 입주 전에 선순위 근저당이 설정된 상태에서 입주를 하였다면 보증금을 돌려받을 것이라고 장담을 할 수가 없습니다. 상황이 이렇기 때문에 다가구주택은 현재 전세사기의 온상이 되고 있습니다.
다세대주택 전세사기와 비교해보았을 때, 다가구주택 전세사기는 훨씬 더 복잡한 양상으로 진행이 됩니다. 특히나 후순위 임차인의 경우 보증금을 돌려받지 못할 것이 기정사실이기 때문에, 적극적인 대응방안을 모색하셔야 할 필요가 있습니다.
다행히도 최근 법원이 다가구주택을 중개한 공인중개사에 대한 책임을 강화하여 선순위 권리를 제대로 고지하지 않은 공인중개사의 손해배상책임을 인정하고 있는 상황입니다. 다가구주택 전세사기 사건에 휘말리신 분들은 공인중개사에 대한 손해배상청구소송 절차 진행을 적극적으로 검토해보실 필요가 있습니다.
전세사기 사건은 먼저 상황에 대한 객관적인 이해가 선행되어야 효율적인 법적 조치가 가능합니다. 위에서 말씀드린 것처럼 전세사기 수법과 유형이 다양하기 때문에 상황과 유형에 맞는 효율적인 대응전략을 알고 싶으시다면 전세사기 사건에 능통한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 보증금을 회수한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
전세사기변호사닷컴은 앞으로도 전세사기 피해자 분들의 피해회복을 위해 앞장서도록 하겠습니다.
