전세사기는 신속한 법적대응이 필요
안녕하세요.
부동산 전문 변호사가 소속되어있는 제이씨엘파트너스 임차인닷컴 입니다.
계속해서 늘어나고 있는 깡통전세, 전세 사기로 인해서 많은 분들이 큰 피해를 보고 계십니다. 잘살고 있는 집에 갑자기 압류가 걸릴까 봐, 경매로 넘어갈까 봐 불안해하시는 임차인분들이 늘어나고 있는 추세입니다.
저희 사무실에도 전세 사기로 인한 상담 문의가 급증하고 있습니다. 부동산과 관련된 분쟁은 부동산 전문 변호사를 찾으시는 분들이 많아 저희 임차인닷컴의 풍부한 경험과 노하우로 의뢰인의 상황에 맞춰 최적의 법률 상담을 진행해 드리고 있습니다.
무엇보다 임대인분들이 사기를 당하지 않기 위해서 조심해야 할 부분은 임대차 계약 첫 단계 시 조금 더 많이 신중하게 검토하고 진행해야 합니다. 하지만 조심한다고 해도 사기꾼들의 수법은 진화하기 때문에 본인도 모르게 넘어가는 경우가 많이 있어요.
사기꾼들은 부동산 법률 분야에 대해서 잘 모르는 사회초년생 등을 상대로 사기를 치는 경우가 많아 이제 사회에 나온 젊은 친구들은 더욱 조심할 필요가 있습니다.
전세 사기 같은 경우에는 신속성이 중요하기 때문에 사기가 의심될 경우에는 법적 대응으로 더 큰 피해를 막으셔야 하는데요. 정부에서도 이에 맞서 전세 사기 사건에 대해 구속수사 원칙을 내세웠기 때문에 임차인에게는 그나마 큰 도움이 될 수 있습니다.
대부분은 전셋집을 계약할 때는 대출을 받아 마련하는 경우가 많은데 이 점을 악용해 보증금을 가로채는 사기 사건은 악질적인 범죄행위입니다.
전세자금 대출의 경우는 서민 대출이기 때문에 신용대출에 비해 대출이 잘 나오는 편입니다. 그런 부분을 잘 파악하고 있는 사기꾼들은 그런 점을 악용해서 서민들의 보증금을 편취하고 있어요.
전세자금 대출을 받으면 이자는 임차인이 내기 때문에 실질적으로 임대인은 임차인이 대출로 마련한 전세보증금을 받으면 만기까지 아무런 이자를 내지 않아도 됩니다.
전세보증금은 따지고 보면 임대인이 아닌 임차인의 돈입니다. 그런데 이 돈을 마음대로 써도 된다는 인식이 문제를 일으키는데 임대차 기간 만기가 되어도 다음 임차인을 받아 보증금을 돌려주면 되기 때문에 임대인들은 만기가 다가와도 보증금을 돌려주기 위한 별도의 노력은 하지 않는 것이죠. 이러한 상황으로 만기가 다가오면 임차인들만 보증금을 못 받을 수 있을 것 같아서 걱정이되는 것입니다.
임대인이 사업을 하고 있다면 전세보증금을 사업 자금으로 사용할 확률이 높은데요. 그 사업이 잘되면 상관이 없지만 사업이 잘되지 않아서 채무가 많은 경우라면 임차인의 전세보증금으로 개인 채무를 갚고, 전세 만기가 돼도 신경도 안 쓰고 경매를 하던 임대인 알아서 보증금을 받아 가라는 식으로 대처하는 임대인들이 많다는 것입니다.
또 하나 갭투자로 인한 깡통전세 사기도 많이 나타나고 있는데요. 이는 시세를 잘 모르는 사람들을 유입시켜 매매가에 비슷한 금액으로 전세보증금을 설정한 뒤 임차인으로부터 전세보증금을 받고 또 다른 주택을 구입하는 방식을 말합니다.
그런 식으로 임차인들의 전세보증금으로 주택을 구입해서 무작정 주택의 보유 개수를 늘려나가는 것인데 이러한 구조는 한 곳에서 금액이 막히면 다 같이 무너지는 구조입니다. 그렇기 때문에 깡통전세 사기의 경우는 피해자가 한두 명이 아닌, 수십 명에서 수백 명에 이르고 그에 따른 금액 또한 수십억 원에서 수백억 원에 이르게 되는 이유입니다.
이렇게 주택을 수십 채 갖고 있다면 내야 되는 세금 또한 만만치 않을 것입니다. 무자본 갭투자를 한 임대인은 국세를 내기 어려울 테고 그렇다면 국세 미납으로 인해 전셋집에 압류가 걸리게 됩니다. 결국 또다시 불안에 떨어야 하는 사람은 임차인이 되겠죠.
일반적으로 전세가가 매매가의 70% 정도이고 근저당권 등 다른 권리 제한사항이 없다면 경매 절차에서 전세보증금을 회수할 수 있는데, 전세가가 매매가와 비슷하거나 높으면 경매를 진행해서 전액 회수는 불가능하게 됩니다. 이럴 경우에는 경매만 바라보고 있으면 안 되고 별도로 보증금 반환 소송을 제기해 채권추심 하는 방법이 있습니다.
보통 사기꾼들은 법에 대해 잘 모르는 부분을 악용해서 부동산에 설정된 권리 제한 사항들을 숨기거나, 고의로 속이는 방식으로 계약을 체결하는데 이 과정에서 공인중개사나 대출상담사들이 동원되기도 합니다.
대항력은 전입신고 다음날 발생하므로 이런 점을 이용해서 전입신고와 같은 날 근저당권 설정을 하거나 소유권 이전을 하는 수법을 사용하기도 합니다. 대항력의 효력 발생 시기를 교묘하게 악용해서 동일한 날에 전셋집에 권리 제한사항을 설정해 임차인의 대항력을 무력화시키는 것이죠.
사기꾼들의 사기를 치는 수법은 날로 교묘해지고 다양해지고 있습니다. 그중 또 다른 수법으로는 신탁등기를 이용하는 사기인데요. 신탁등기는 근저당권보다 더욱 강력한 권리 제한 사항으로 일반인들은 신탁등기의 의미를 잘 모르기 때문에 그 점을 악용해서 아무런 권한이 없는 위탁자와 계약을 체결하고 보증금을 편취해가는 수법입니다.
이러한 전세 사기의 경우 신속한 법적 대응이 필요하므로 피해자분들은 부동산 전문 변호사와 상담을 해서 해결해 나가는 것이 중요합니다.
전세 사기의 법적 대응 방식으로는 전세보증금 반환 소송, 채권추심, 강제경매, 형사 고소가 있으며 사건마다 어떤 법적 수단으로 대응해야 하는지 다르기 때문에 변호사와 상담을 통해 진행을 하시는 게 효과적입니다. 전세 사기 사건에 대해 구속수사 원칙이 적용되어 피해자분들은 형사고소를 적극적으로 활용할 필요가 있어요.
형사고소가 사기꾼들을 압박하기 좋은 수단으로 실제로 사건을 진행하다 보면 사기꾼들이 큰 압박을 받아 조사 도중 자발적으로 변제를 하는 경우도 많이 있습니다. 그렇지 않으면 구속이 되기 때문에 형사 고소한 사건에 대해 먼저 대응하게 됩니다.
하지만 피해자가 수십 명 되는 전세 사기의 경우 사기꾼의 재산을 서로 나눠서 가져가야 하는 상황이기 때문에 신속하게 법적 대응을 하셔서 본인의 피해 회복을 위해 빠르게 준비해야 해요. 사기꾼의 재산은 한정적인데 피해자가 많다면 먼저 법적 대응을 한 피해자가 조금 더 피해 회복에 유리한 위치에 서게 됩니다.
소송을 진행하는 것도 중요하지만 승소 판결을 받고 채권추심, 강제집행 절차도 상당히 중요합니다. 전세 사기 사건은 피해자가 승소를 해도 나 몰라라 하는 경우가 많기 때문에 승소 판결 이후, 채권추심과 강제집행 절차는 더욱 신경 써서 진행해야 합니다.
저희 임차인닷컴에서는 부동산 사건 관련 전문 전세보증금반환센터를 두고 있고 보증금 반환 승소 후 채권추심 및 강제집행 절차까지 진행을 해드리고 있습니다. 소송에서 이기는 것도 중요하지만 실제로 돈을 돌려받는 게 목적이고 제일 중요한 부분이기도 하죠.
전세 사기 사건의 경우는 특히나 소송에서 승소를 해도 신경도 안 쓰는 임대인들이 많아 임차인분들은 더욱더 적극적으로 통장 압류 및 경매를 통해 회수해야 하는 경우가 대부분입니다.
부동산 전문 임차인닷컴에서는 승소 판결 후 임대인의 신용 조회 등을 통해 재산을 파악하고 압류 및 추심 절차를 통해 의뢰인분들의 피해를 덜어드리기 위해 노력하고 있습니다.
보즌금을 받지 못하게 될 상황이라면 더욱더 해결하기엔 역부족 하므로 부동산 분야에 능숙한 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 효율적인데요. 임차인닷컴은 부동산전문변호사, 채권추심변호사, 형사전문변호사로 구성되어 전세 사기 사건에 전문적으로 대응하고 있어 언제든 도움이 필요하신 분들은 임차인닷컴에 도움을 받으시길 바랍니다.
