부동산 명도 확인서 방법과 주의사항
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Jul 29. 2025
현재 영업중인 세입자는 상가임대차 보호를 받고 있습니다. 따라서 시기에 맞추어서 상대방을 내보내기는 쉽지 않고 까다로운 절차를 거쳐야 합니다.
대부분의 임차인들은 한 곳에서 오랫동안 장사를 하고 싶어하기 때문에 퇴거를 해달라고 해도 거부하는 경우가 많습니다.
또한 법률적으로 임차인의 권리 중에서 양수인을 구하고 그 대가로 권리금을 회수할 수 있기 때문에 다음 임차인이 없이 부동산을 돌려받는 것은 상당히 어려운 문제입니다.
아래 내용을 통해서 어떻게 부동산 명도 확인서를 받을 수 있을지 알아보도록 하겠습니다.
임차인이 주장할 수 있는 권리가 있기 때문에 이를 무시하거나 간과해서 무작정 나가라고 퇴거를 시킨다면 예상하지 못한 불이익을 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 상대가 행사할 수 있는 권리에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.
�그 중에 하나가 바로 갱신 요구권입니다.
최초 임대차계약을 한 이후로부터 10년 동안 재계약을 요청할 수 있는 것입니다. 이를 주장하기 위해서는 10년을 넘지 않은 상황이어야 하며 귀책사유가 없는 상태에서 내보내려고 하면 소송을 제기하기 보다는 협의를 해야합니다.
이 때 임차인 측에서 과도한 보상금을 요구하는 경우가 많은데, 이 돈을 주지 않으면 비워주지 않겠다고 탓하고 재건축을 해야하거나 꼭 부동산을 돌려받아야 하는 경우에는 울며겨자먹기 식으로 상대방이 요구하는 액수를 줄 수 밖에 없는 경우가 많습니다. 이러한 손해를 보지 않기 위해서 법률적으로 꼼꼼하게 검토해야 하는 것입니다.
또한 10년 이상 장사를 한 경우에도 점유를 쉽게 회복하기 어려운 경우도 있습니다. 그동안 임차인이 오랜시간 동안 영업을 하면서 쌓은 가치와 권리금이 있기 때문입니다.
부동산 명도 확인서의 문제에서는 새로운 임차인을 구해서 새로운 사람을 들이게 되는데 정당한 사유가 없다면 협조를 할 수 밖에 없습니다.
새로운 계약을 체결하게 되면 처음부터 다시 10년이 계수되기 때문에 빠르게 반환 받아야하는 입장에서는 굉장히 어려운 상황에 빠질 수 밖에 없습니다.
만약 임차인에게 귀책 사유가 있다면 부동산 명도 확인서를 준비하기가 더욱 좋습니다. 다만 이 사유가 개인적으로 느꼈을 때가 아니라 법에서 규정하고 있는 사안인지를 살펴보아야 합니다.
✅대표적인 임차인의 귀책사유는, 차임 연체
월세를 밀린 경우라면 귀책사유로 삼을 수 있습니다. 주택의 경우에는 2달분의 월세이며 상가의 경우에는 3개월치의 월세이상 미납했을 때 입니다.
다만 연속으로가 아니라 누적분으로 계산하기 떄문에그간 임차인이 밀린 금액이 총 얼마인지를 살펴보시기 바랍니다.
또한 금액이 밀렸으나 다시 바로 갚았다고하는 경우라도 없던일이 되는 것은 아닙니다. 다만 돈을 갚기전에 계약해지 통보를 빠르게 하는 것이 좋습니다.
�부동산 명도 확인서
점유한 사람이 그 상가, 건물에서 퇴거하겠다는
의사를 인정하는 문서입니다.
임차인은 이 서류를 작성하여서 보증금을 받을 수 있습니다. 다만 공간을 확실하게 비워준 상황이 아니라면 우선은 서류작성을 해주는 것은 좋지 않습니다.
작성하는 방법은 지금 점유하는 사람이 물건을 다 정리하고 열쇠까지 넘겨받아야 합니다. 그 후로 부동산 명도 확인서를 작성합니다.
나가지 않거나 버티는 사람도 있기 때문에 확실하게 비워준 다음에 작성하는 것이 가장 좋습니다. 상황에 따라서 그 전에 작성하는 경우도 있으나 최대한 주의해서 진행하시기를 바랍니다.
보통은 부동산 명도 확인서는 세입자가 돈을 잘 돌려받기 위해서 작성되는 경우가 많습니다. 임대인이 작성해줄 때는 이 서류를 작성함으로써 증거를 수집하는 데에 목적이 있습니다.
이후에 임차인과의 법적 분쟁이 발생하였을 때 소송까지 가게되었을경우 증거로 활용할 수 있기 때문에 단순히 비워주었다만 눈으로 보고 끝내는 것이 아니라 서면으로 확실하게 증거르 남겨두시기 바랍니다.
✅특히 중요한 것은 '계약이 적법하게 해지되었는가' 입니다.
당연히 계약기간이 만료되었기 때문에 문제가 없다고 생각할 수 있지만 실제로는 그렇지 않습니다. 묵시적으로 연장이 될 수 있기 때문에 통보를 할 때에는 녹음 및 증거를 모아두어서 대응하시기 바랍니다.
