토지수용보상금 이의신청 행정소송 대응방법
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Aug 8. 2025
토지수용보상금 이의신청 행정소송 대응방법
개인소유의 토지나 건물이 도로, 철도, 공공시설 등 공익 사업을 이유로 강제로 수용되는 경우를 토지수용이라고 합니다.
보상이라는 이름이 붙지만 실제로는 협의나 교섭이 쉽지 않은 강제 처분에 가까운 경우가 많습니다.
문제는 수용에 따른 보상금이 과연 해당 토지나 건물의 가치를 제대로 반영하고 있느냐는 점입니다.
저희 제이씨엘파트너스를 찾아와주시는 의뢰인들의 사례를 보면, 사업 시행자가 제시한 보상금이 실거래가나 시세에 비해 현저히 낮게 책정되는 경우가 대부분입니다.
하지만 이를 그대로 받아들이기만 한다면 평생 지켜온 재산이 헐값에 넘어갈 수도 있습니다.
그런 상황에서 대응할 수 있는 방법은 무엇일까요?
먼저 아래 경우에 해당되는지 객관적인 상황 파악이 필요합니다.
공시지가와 실제 시세 간 차이가 큰 경우
공시지가와 실거래가가 확연히 차이 난다면 문제 제기가 가능합니다.
보상 기준 시점이 불리하게 잡힌 경우
지가가 급등한 이후지만 예전 시점이 기준이라면 확인해야 합니다.
해당 토지의 미래 개발 가능성이나 입지적 가치가 무시된 경우
접근성, 용도지역 변경 가능성이 포함되지 않을 수도 있습니다.
건물, 수목, 부대시설 등에 대한 보상이 누락되거나 축소된 경우
영업시설, 이전비용, 잔존가치, 영업 손실 등도 철저하게 따져야 합니다.
이 중 하나라도 해당된다면, 보상금이 실제 가치보다 낮게 책정됐을 가능성이 있습니다.
이럴 땐 두 가지 절차를 통해 대응을 할 수 있습니다.
첫 번째로는 보상금에 대한 이의신청입니다.
토지수용 절차에서 사업시행자가 제시한 보상금이 부당하거나 낮다고 판단된다면 토지 소유자가 공식적으로 이를 제기할 수 있는 제도적 절차입니다.
이의신청은 법원에 소송을 제기하기 전 토지 수용위원회 또는 관할 지방자치단체 등 관련 행정기관에 요청하는 방식입니다.
이의 신청 사유와 요구 보상금액 등 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.
두 번째로는 이의신청 결과에 불복 시 행정 소송 제기입니다.
이의신청은 말 그대로 행정기관 내부의 재검토 절차이기 때문에 결과에 구속력이 없고 실질적인 보상액 증액에는 한계가 있습니다.
이의신청은 시작에 불과하고, 정당한 보상금을 받아내기 위한 실질적인 해결책은 행정 소송입니다.
이때에는 토지수용 보상금에 대해 국가나 사업 시행자가 제시한 금액이 부당하다 주장하며 법원에 보상금 증액을 청구하여야 합니다.
법원에서는 수용기관과 토지소유자가 감정평가사를 1인씩 선정하여 이 둘의 감정평가액의 평균을 고려합니다.
하지만 이 과정에서 종종 문제가 발생합니다.
특히 수용기관 측 감정평가사는 보상금 부담을 줄이기 위해 의도적으로 낮은 평가를 시도하는 경우가 많으며, 그 결과 토지소유자 측의 현실적인 평가 결과와 큰 차이를 보이게 되는 것입니다.
그렇기에 토지소유자 측에서도 전문성과 경험을 갖춘 감정평가사를 선정하여 감정자료 준비 및 평가 기준 설계 단계부터의 전략적 대처가 이루어져야 한다는 점입니다.
행정소송은 쟁점이 많거나 감정이 복잡한 경우에 2년 이상의 시간도 걸릴 수 있기에 전략적 접근이 중요합니다.
토지수용 보상금 변호사가 필요한 이유
소송의 핵심은 단순한 주장보다는 어떻게 감정 과정을 설계하고 대응하느냐에 달려있습니다.
감정평가 단계에서 어떤 논리를 내세우고, 어떤 자료를 준비하며, 평가 기준을 어떻게 설계하느냐에 따라 결과는 크게 달라집니다.
결국 이 소송은 철저한 전략 싸움입니다.
토지보상금 분쟁은 혼자서 접근하기에 단순하지 않습니다.
이의신청을 포함한 행정 절차, 감정평가 대응, 법원 소송까지 법률 지식뿐 아니라 부동산 가치 평가와 감정 실무에 대한 깊은 이해가 동반되어야 제대로 대응할 수 있습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 토지수용 보상 분쟁 의뢰인의 입장에서 효과적인 전략을 계획하고, 이의신청부터 소송 판결까지 일관되고 체계적인 방식으로 대응하고 있습니다.
토지보상금 분쟁으로 고민하고 계신다면 막연한 불만보다는 적극적 법적 대응이 필요할 때입니다. 혼자서 고민하지 마시고 전문가의 조력을 받아 문제를 풀어가시길 바랍니다.
