상가명도소송 강제집행, 세입자의 임대료 연체가 고민이라
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Aug 21. 2025
법치주의 국가에서는 모든 권리 행사도 정해진 기준과 절차를 따르는 것이 중요하다고 주장합니다.
특히 상가명도소송 강제집행 절차는 법에서 정한 방법과 수칙을 따르며 각 단계별 기준을 숙지하고 있어야 실질적인 권리 회복이 가능합니다.
임대인의 입장에서 상가명도소송은 합법적으로 세입자를 내보내고 밀린 월세까지 회수하기 위한 필수적인 절차입니다.
감정적 대응이나 불법적인 자력 구제가 아닌, 법이 정한 틀 안에서 움직여야만 향후 법적 분쟁 없이 확실한 해결이 가능해집니다.
따라서 점유 회복을 고려하고 있다면, 절차적 요건을 정확히 이해하고 접근하는 것이 무엇보다 중요합니다.
상가명도소송 조건
상가 임차인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 일정한 보호를 받기 때문에 임대인이 정당한 사유 없이 일방적으로 내보내는 것은 허용되지 않습니다.
그러나 임차인이 임대료 3개월분의 금액을 연체했거나 고의 혹은 과실로 심각한 손해를 발생시킨 경우 등에서는 임대인은 정당한 절차에 따라 계약을 해지하고 퇴거를 요청할 수 있습니다.
이때 임대료 3개월분 임대료는 반드시 연속된 3개월 치가 미납되어야 하는 것은 아닙니다.
총 체납 금액이 3개월치 임대료에 해당하기만 하면, 누적된 미납분을 근거로 계약 해지와 퇴거 요청이 가능합니다.
명도소송 절차
앞서 설명드린 조건에 해당된다면 점유 회복을 위한 절차를 진행하여 상가를 다시 인도받고 밀린 임대료에 대한 청구도 함께 진행할 수 있습니다.
상가 점유 회복 절차는 아래와 같습니다.
내용증명 발송 및 계약 해지 통지
임대료 연체 등 해지 사유가 발생했다면 세입자에게 계약 해지와 퇴거 요구 내용을 내용증명으로 통지합니다. 이때 해지 사유, 퇴거 요구 기한 등을 명확하게 기재해야 합니다.
이는 향후 소송이나 강제집행 절차에도 중요한 근거자료가 되기 때문에 작성 시 정확한 사실관계를 바탕으로 신중하게 준비해야 합니다.
법원에 소송 제기
임차인이 자진 퇴거하지 않는다면 관할 법원에 점유 이전 청구 소송 (명도소송)을 제기합니다.
이 소송의 목적은 집주인의 점유권을 회복하고 밀린 임대료에 대한 청구까지 같이 진행하는 것입니다.
소송을 제소하면 법원은 임차인의 반론 여부를 포함해 양측의 주장을 검토한 뒤 판결을 내립니다.
판결 선고 및 확정
재판을 통해 임대인의 해지 사유가 정당하다고 인정되면 임차인은 부동산을 인도하라는 판결을 받게 됩니다.
하지만 판결이 내려졌다고 해서 곧바로 퇴거가 이루어지는 것은 아닙니다.
임차인이 항소를 하지 않거나 항소심같은 결론이 나올 경우 판결이 확정되어 강제집행이 가능해집니다.
강제집행 신청
판결 후에도 임차인이 버티는 경우, 법원을 통해 강제집행(집행관 출동)을 신청하여 실제 퇴거를 실행합니다.
강제집행은 단순한 요청만으로 되는 것이 아니기에 집행 비용, 일정 조율, 세입자와의 마찰 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 하는 복잡한 과정입니다.
상가 임차인의 무단 점유를 그대로 방치하게 되면 시간이 지날수록 손해는 더욱 커질 수 밖에 없없습니다.
밀린 임대료는 계속 누적되고, 새로운 임차인과의 계약도 차질을 빚게되며 회수 가능한 보증금마저 줄어들 수 있습니다.
아직 보증금이 남아 있는 지금이 바로 대응의 적기입니다.
전문가와 함께 법적 절차를 체계적으로 밟아 나간다면 더 큰 손실을 막고 실질적인 권리 회복이 가능해집니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 상가명도소송으로 힘든 상황을 겪고 계신다면 충분한 전략과 계획을 설계하고 있는 법률 전문가에게 조언을 요청하는 것이 바람직하다고 당부드립니다.
