집주인 변경, 대항력 전세사기 대응방법
안녕하세요.
세입자를 위한 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
최근 올라도 너무 오른 부동산 가격으로 인해 거주 불안정을 호소하시는 분들이 많이 계시는데요.집값이 떨어졌다는 말도 있긴 하지만 서민들이 구입하기에는 여전히 너무도 부담되는 가격인 것은 사실입니다.
이러한 사회적 분위기 가운데서 서민들의 삶을 망가트리는 악질적인 부동산 전세사기가 기승을 부리고 있어 각별한 주의가 필요한 상황인데요. 대부분의 서민들은 아직도 사정상 전세를 주거 수단으로 선택할 수밖에 없는데, 전세제도의 허점을 악용한 전세사기가 기승을 부리고 있는 상황인 것입니다.
집주인변경 대항력 전세사기 대응방법전세사기 유형은 매우 다양하게 있는데 그중 전세사기 수법 중의 하나가 '대항력 효력 발생 시기를 악용하는 전세사기'입니다.
대항력은 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 중요한 권리인데 대항력이 무력화되면 서민들은 꼼짝없이 전세보증금을 떼이게 되는 상황에 처하게 됩니다.
전세사기 수법은 수년동안 매우 교묘하게 조금씩 진화해 왔기 때문에 부동산 관련 법률 지식을 알지 못하는 일반 서민들은 너무 쉽게 사기꾼들에게 당하곤 합니다. 대항력을 악용한 전세 사기는 그 수법이 이 얼마나 교묘한지 사건을 상담하다 보면 법을 모르는 서민들은 꼼짝없이 당할 수밖에 없다는 생각을 들게 하죠.
벼룩의 간을 빼먹듯이 서민들의 빈주머니를 털어가는 악질적인 사기꾼들의 수법은 정말 말을 잊지 못하게 합니다. 전세 사기꾼들은 세입자들이 부동산 관련 법률 지식을 잘 알지 못한다는 점을 적극적으로 악용하기 때문이죠. 어려운 사정에도 전셋집을 구하는 서민들의 절박한 심정과 전세제도의 허점을 노려 악용하는 것입니다.
주택임대차보호법상 대항력은 임차인이 아닌 제 3자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 중요한 권리입니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인은 전셋집이 경매에 넘어간다고 하더라도 낙찰자에게 보증금을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다.
먼저 대항력은 첫 번째 전입신고, 두 번째 주택의 점유, 세 번째 주민등록이라는 요건을 갖추어야 발생을 합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 후 '다음날 0시'에 발생하기 때문에 이러한 점을 알고 있는 사기꾼들이 악용하여 전세사기를 치고 있는 것입니다.
전세 사기꾼들은 세입자가 전입신고를 하는 날을 파악하여 '같은 날에' 은행에서 대출받아 근저당권을 설정하거나, '같은 날에' 제3자에게 소유권을 이전하는 수법을 사용합니다.
앞서 말씀드렸지만 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 '다음 날'에 발생하기 때문에, 전입신고와 같은 날에 근저당권을 설정하거나 제3자에게 소유권을 이전하면 대항력이 무력화되는 것입니다. 이경우 주택이 경매에 넘어가면 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 꼼짝없이 쫓겨나게 됩니다.
또한 전세보증보험에 가입했다고 하더라도 보증보험회사가 대항력을 구비하지 못했다는 것을 이유로 보험금 지급을 거절하는 현상이 발생하기도 하는데요. 최근 보증사고가 수 도없이 발생해 보증보험회사가 석연치 않은 사유로 보증 채무 이행을 거절하는 사례가 많아지고 있습니다.
그러므로 대향력의 효력 발생 시기를 악용한 전세 사기 사건에 휘말린 경우에는 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 하는데요. 제일 먼저 권리분석을 통해 기존 집주인에게 소송을 할 것인지, 새로운 집주인에게 소송을 할 것인지를 정해야 합니다.
만약 조직적인 전세 사기인 것이 밝혀졌다면 전세 사기꾼들에 대한 형사고소절차를 진행하셔야 할 수도 있는데요. 최근 정부가 전세사기 사건을 악질적인 범죄로 규정하고 있어 피해를 당하신 세입자 분들이 이 점을 잘 활용하실 필요가 있습니다.
부동산 전세사기에 대응하는 방법으로는
1. 보증금반환청구소송
2. 형사고소
3. 채권추심/강제집행
이렇게 3가지가 있는데 이 중에서 어떤 것이 가장 효율적인 법적 수단인지는 상황에 따라서 다릅니다. 따라서 상황에 맞는 가장 바람직한 대응 전략을 모색하고 계시 다면 해당 분야에 정통한 전문 변호사와 상담을 진행해 보시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 피해자를 대리하여 보증금을 회수한 수많은 성공사례를 보유하고 있습니다. 혹시 전세사기 사건으로 도움이 필요하시거나 고민이 있으신 분들은 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
