재개발 토지보상 감정평가 시세보다 낮게 나오는 이유
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Sep 4. 2025
토지보상 통지를 받고 감정평가 결과를 확인한 순간, 시세보다 너무 낮은 거 아닌가 하는 생각이 드셨다면 결코 혼자만의 일이 아닙니다.
실제로 재개발이나 도시개발 사업 등 공입사업에 편입된 토지에 대해 감정평가를 받아보면, 인근과 비슷한 조건임에도 불구하고 수천만 원 이상 차이가 나는 사례가 적지 않습니다.
그 이유는 단순한 실수나 평가자의 주관 때문이 아니라 감정평가가 법과 제도에 따른 행정 기준으로 이루어지기 때문입니다.
문제는 이 구조 자체가 일반인에게 생소하고, 결과에 의문이 들어도 어디서부터 대응해야 할지 막막하다는 데에 있습니다.
이번 시간에는 감정평가가 시세보다 낮게 나오는 구조적 이유에 대해서 정리해 드리겠습니다.
토지보상법 제28조에 따르면, 사업시행자는 보상금 산정을 위해 서로 다른 2곳의 감정평가사에 의뢰해야 하며, 표준지공시지가, 개별공시지가, 시가 등을 종합적으로 고려해 평가해야 한다고 규정되어 있습니다.
감정평가사는 개별 실거래가 한두 건만 반영하지 않고 유사 토지의 평균가격, 공시가격, 공공기준값 중심으로 평가를 진행합니다.
개발 발표 이후의 급등 거래나 비정상적(고가)거래는 배제되거나 제한적으로 반영될 수 있습니다.
결과적으로 실소유자가 체감하는 시장가치보다 수천만 원 이상 낮게 평가될 수 있는 구조입니다.
감정 기준은 현황 중심
평가는 토지의 현재 상태 (현황) 기준으로 진행됩니다.
불법건축물이나 무허가 구조물은 감정가에 반영되지 않거나 감액 요인으로 작용할 수 있습니다.
또한 개발 계획 발표 전 토지라면 향후 가치 상승 가능성은 감안되지 않습니다.
활용 가능성이 높아도 현실적 이용 상태가 미비하면 저평가될 수도 있습니다.
미래 개발 기대감이나 잠재 가치는 사실상 반영되지 않고, 있는 그대로 평가되기 때문에 실제 거래가보다 낮게 나올 수밖에 없는 것입니다.
감정 평가는 확정 금액이 아니다
결과를 받아들고 나면 많은 분들이 이 금액이 최종 확정된 것인지, 더는 다툴 수 없는 건지 궁금해하십니다.
하지만 단지 보상 협의를 위한 참고 자료일 뿐이며, 법적으로 확정된 최종 금액을 의미하지는 않습니다.
실제로 결과에 동의하지 않는다면 다음과 같은 법적 절차를 통해 이의제기 및 재평가를 요청할 수 있습니다.
이의신청
보상금 통지를 받은 날로부터 30일 이내
감정평가 결과에 대한 구체적인 문제점을 제기
수용재결 신청
감정평가서를 송달받은 날로부터 60일 이내
중앙토지수용위원회 또는 지방토지수용위원회에 재결 신청 가능
기존 감정서에 대한 반박자료 및 소유자의 의견서 첨부 권장
행정심판 및 행정소송
수용재결 결과에도 불복할 경우 행정심판 청구 또는 행정소송 제기 가능
법원의 판단에 따라 감정평가의 적정성 여부를 다툴 수 있음
감정평가는 말 그대로 협상의 출발점일 뿐이며 보상금에 이의가 있다면 이를 공식적으로 다투고 조정할 수 있는 절차가 충분히 마련되어 있다는 점을 기억하셔야 합니다.
특히 보상금 규모가 크거나 감정평가의 근거가 부실하다고 판단된다면 전문가의 도움을 받아 이의 사유와 자료를 정리하는 것이 실질적인 금액 조정으로 이어질 가능성도 있습니다.
실제 시세와 큰 차이가 난다면 그 차이가 단순한 오차인지, 정당한 이의 사유가 될 수 있는지를 판단해 보는 것이 중요합니다.
보상금은 삶의 기반이 바뀌는 중대한 문제인 만큼, 감정평가서에 담긴 내용과 그 산정 근거를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.
이때 감정평가의 법적 구조, 수용재결 절차, 증거자료 준비 등 종합적으로 검토해야 하므로 단순히 금액만 보고 판단하기보다는, 토지보상에 대한 이해가 깊은 전문가와 상담을 통해 대응 전략을 세워보는 것이 유리할 수 있습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 낮은 토지보상금으로 고민하고 계신다면 충분한 경험과 계획을 설계하고 있는 법률 전문가에게 자문을 요청하여 문제를 해결하시도록 결론드립니다.
