신탁등기 부동산 안전하게 계약하기
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Sep 3. 2025
계약 전 등기부등본까지 확인하고, 공인중개사 말도 들었고, 심지어 확정일자도 받아놨는데 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 벌어진다면 얼마나 황당할까요?
상담을 진행하다 보면 등기부를 확인했지만 신탁등기라는게 뭔지 몰랐다며 말합니다.
소유자라고 소개한 사람과 계약했는데 나중에 보니 진짜 소유자는 신탁회사였다는 겁니다.
신탁등기는 겉으로는 잘 드러나지 않지만, 한 줄로 수천만 원의 보증금을 위험에 빠트릴 수 있는 요소입니다.
보통의 전세 계약 구조 자체가 다르기 때문에 사전에 내용을 제대로 알지 못하면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.
이번 글에서 신탁이 어떤 의미를 갖는지, 안전하게 체결하기 위한 방법을 열거해드리겠습니다.
신탁등기가 설정된 부동산은 일반적인 전세 계약 구조와 전혀 다릅니다.
겉으로 보기엔 평범한 집주인과 전세계약을 맺는 것은 같지만, 실제는 세입자가 임대할 권한이 없는 사람과 계약을 맺는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.
신탁 구조를 이해하려면 세 가지 주체를 구분하셔야 합니다.
위탁자: 기존 집주인. 보통은 자금 마련을 위해 신탁회사에 부동산을 맡기며, 이 과정에서 소유권을 신탁회사에 넘기게 됨
수탁자: 신탁회사. 법적으로 소유권을 가지고 있는 주체이며, 임대차 계약의 실제 권한도 이 수탁자에게 있음
세입자(임차인): 전세계약을 체결하는 일반 소비자
여기서 문제는 많은 세입자들이 실제 소유권자인 수탁자가 아닌, 위탁자와 계약을 체결한다는 점입니다.
이 경우 법적으로는 계약 자체가 무효가 될 수 있으며, 신탁회사 측은 보증금 반환 책임을 지지 않을 수 있습니다.
게다가 신탁등기는 부동산 등기부 '갑구'에 소유권 변동으로 나타나기 때문에, 처음 보는 분들은 이를 권리제한으로 인식하지 못하고 지나치는 경우도 많습니다.
실제로 전세사기 피해가 빈번하게 발생하는 주요 원인 중 하나입니다.
안전하게 계약하기
전세 물건이 마땅치 않고, 이사 날짜가 다가오거나 직장,학교 일정이 급한 상황에서는 위험을 감수하고서라도 계약을 해야만 하는 경우가 생기기 마련입니다.
그럴 땐 최소한 아래 항목들을 반드시 점검하셔야 합니다.
가장 이상적인 방법은 신탁회사 명의로 전세계약을 체결하는 것입니다.
수탁자는 현재 등기부상 소유권을 가진 주체이므로 이들과의 계약은 법적 안정성이 보장됩니다.
하지만 보통 신탁회사들이 임대차 계약을 귀찮아하며 위탁자가 알아서 하라는 식으로 넘기는 경우가 많습니다.
위탁자 명의로 계약을 체결할 수밖에 없는 상황이라면 신탁회사로부터 공식적인 임대 동의서 또는 확인서를 받아 두셔야 합니다.
해당 부동산에 대해 위탁자가 임대차 계약을 체결할 수 있도록 신탁회사가 동의했다는 내용, 임차인의 보증금 반환 및 계약 안정성에 관한 책임 범위 확인, 이 두 내용이 포함되어야 안전합니다.
중개사가 대신 전달한 비공식 문서는 효력이 없을 수 있으니 서면으로 원본 서명까지 포함 공식 문서를 받는 것이 중요합니다.
신탁원부는 신탁계약의 내용을 확인할 수 있는 공식 서류입니다.
부동산 등기부등본에 표시된 신탁번호를 바탕으로 관할 등기소에 직접 방문하거나 발급 요청을 해야 열람이 가능합니다.
신탁원부를 통해 다음을 반드시 확인하세요.
- 위탁자의 임대 권한 유무
- 임대차 계약 체결 가능 여부
- 종료 조건
신탁원부를 보지 않고 계약을 체결한다는 것은 등기부 없이 부동산을 계약하는 것과 마찬가지의 위험을 감수하는 셈입니다.
꼼꼼한 점검과 신중한 접근이 필수
신탁등기가 설정된 부동산은 표면적으로 멀쩡해 보이지만, 구조적으로는 위험한 물건입니다.
특히 세입자 입장에서는 위탁자와 계약을 체결해도 법적으로 보호받지 못할 수 있는 구조라는 점에서 전형적인 전세사기 수법으로 악용되기도 합니다.
잠깐의 불편함을 감수하더라도 신탁등기 부동산은 반드시 꼼꼼히 점검한 뒤 신중하게 접근하셔야 안전한 전세계약이 가능합니다.
저희 제이씨엘파트너스는 전세사기, 신탁등기, 깡통전세 등 복잡한 권리관계가 얽힌 분쟁에 대해서 다수의 이력과 노하우를 갖추고 있는 법률 전문가에게 도움을 요청하여 안건을 극복하시길 정리드립니다.
