법정지상권 부동산 낙찰 전 반드시 확인할 것들
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Sep 8. 2025
경매를 통해 소유권을 낙찰받았는데 정작 그 위에 있는 건물은 철거도, 사용도 할 수 없다면 어떨까요?
부동산 경매에서 실제로 자주 발생하는 상황이며 바로 '법정지상권'이 성립된 경우에 해당합니다.
계약서 한 장 없이도 법에서 자동으로 권리가 생긴다는 점에서 경매 초보자뿐 아니라 투자 경험자에게도 큰 함정이 될 수 있습니다.
문제는 이 내용이 서류에 명시되어 있는 것이 아니라 성립 여부를 직접 해석해야 한다는 점입니다.
이번 포스팅에서는 경매에 참여하기 전 반드시 확인해야 할 사항들을 열거해보겠습니다.
법정지상권이란, 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 건물 소유자가 해당 토지를 계속 사용할 수 있도록 법에서 자동으로 인정하는 권리입니다.
특징은 계약 없이도 일정한 요건을 충족하면 성립된다는 점입니다.
이 제도는 건물 철거를 방지하고 기존 건물 소유자의 권리를 보호하기 위해 마련된 것입니다.
그렇다면 법정지상권은 언제 성립할까요?
법에서 자동으로 인정되기 위해서는 다음 세 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.
토지와 건물이 처음에는 동일한 소유자에게 있었을 것
토지(또는 건물)에 저당권이 설정되었을 것
경매, 공매 등을 통해 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것
예를 들어, A씨가 자신의 땅 위에 건물을 지었고, 그 땅에만 저당권을 설정한 뒤 돈을 갚지 못해 토지가 경매로 넘어간 상황이라면, 건물은 여전히 A씨의 명의로 남게 됩니다.
이때 A씨는 법정지상권자로서 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
이 권리는 등기가 없어도 법에서 직접 인정되는 것이기에 부동산 등기부등본상에서는 따로 명시되어 있지 않습니다.
그래서 경매에서는 관련 서류를 직접 해석하여 법정지상권이 성립하는지를 판단하는 것이 무엇보다도 중요합니다.
어떻게 확인할 수 있을까요?
법정지상권은 등기부에 명시되어 있는 권리가 아닙니다.
따라서 성립 여부를 추론할 수 있는 단서들을 서류에서 하나하나 해석해 나가는 과정이 필요합니다.
눈여겨보셔야 할 서류는 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서입니다.
등기부등본: 성립 요건 판단의 핵심
등기부등본은 법정지상권 판단의 출발점입니다.
등기부등본에서는 먼저 토지 등기부에 저당권이 언제 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
또한, 건물 등기부에 기재된 소유자가 누구인지, 그리고 그 소유권이 어떤 과정을 거쳐 변경되었는지를 살펴보는 것도 중요합니다.
무엇보다 토지와 건물이 과거에 동일한 소유자에게 귀속되어 있었는지 여부가 성립 여부를 가늠하는 핵심 단서가 될 수 있습니다.
감정평가서: 지상권 가능성 언급 및 건물 사용 상태 확인
감정평가서는 경매 물건의 물리적 상태와 경제적 가치, 소유 관계 등을 정리한 공식 문서입니다.
감정평가서에서는 건물 별도 소유 또는 사용 중이라는 표현이 있는지를 확인해야 합니다.
또한 법정지상권 성립 가능성이 있다는 문구도 적혀 있을 수 있습니다.
다만 성립 가능성 있음은 확정이 아니라 감정인이 보기에 가능성이 있다는 일 뿐, 실제 성립은 법리적으로 따져봐야 한다는 의미입니다.
현황조사서: 실제 점유자 및 현장 상황 파악
현황조사서는 법원이 조사관을 통해 작성하는 현장 점유 및 이용 실태에 관한 문서입니다.
현황조사서에서는 누가 해당 건물에 실제 거주하고 있는지를 파악할 수 있고, 그 점유자가 건물 소유자인지 임차인인지, 혹은 무단 점유자인지 여부도 확인할 수 있습니다.
아울러 건물이 멸실 예정인지, 새로 지어진 것인지, 오래된 건물인지 등 건물의 현재 상태 역시 함께 판단해야 합니다.
법정지상권 분쟁, 변호사의 조력이 필요한 이유
법정지상권이 성립된 상태에서 토지를 낙찰받게 되면, 단순히 토지의 소유권을 취득하는 것만으로는 그 부동산을 자유롭게 사용하거나 처분할 수 없습니다
건물 소유자가 법적으로 해당 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 가지기 때문에 토지 위에 존재하는 건물을 철거하거나 점유를 해제하기 위해서는 더 이상 단순한 행정 절차가 아닌 법률적 대응이 필요합니다.
법정지상권은 겉으로 보기에는 단순한 개념처럼 보이지만 실무상으로는 소유권, 점유권, 지상권이 얽힌 복잡한 권리 구조입니다.
결국 중요한 것은, 그 권리가 실제로 성립하는지 여부, 그리고 성립된 이후에도 어떤 방식으로 대응해야 하는지를 판단할 수 있는 전문적인 법률적 해석력입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 경매에서 낙찰을 받은 뒤 법정지상권 관련 분쟁이 발생했다면 다분한 노하우와 전술을 그리고 있는 법률 전문가에게 상담을 요청하여 사건을 정리하시길 말씀드립니다.
