분양계약 해지, 위약금 없이 가능할까요?
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Sep 9. 2025
분양계약 해지, 위약금 없이 가능할까요?
지식산업센터나 오피스텔 등 분양 상품에 대한 관심이 높아지면서 초기 자금만으로 계약을 체결하는 사례가 늘고 있습니다.
하지만 시간이 지나면서 대출 조건이 맞지 않거나, 더 나은 매물을 발견하게 되는 경우, 많은 분들이 체결한 분양계약을 다시 되돌릴 수 없을까 고민하게 됩니다.
문제는 분양 계약은 일정 단계를 지나면 단순한 변심으로는 되돌릴 수 없다는 데에 있습니다.
계약금만 납부한 단계인지, 중도금이 이미 들어간 상황인지, 혹은 계약과정에서 분양사의 위법한 권유나 기망
행위가 있었는지에 따라 법적 판단은 크게 달라지게 됩니다.
계약금만 납부한 단계
분양계약 체결 직후, 계약금만 납부한 상태라면 일정 요건 아래에서 계약 해제가 가능할 수 있습니다.
이 단계에서는 매수인(수분양자)과 매도인(분양사) 양측 모두 청약 철회 또는 계약 해제를 요청할 수 있는 여지가 존재합니다.
다만 여기서 유의해야 할 점은 청약 철회가 가능하다는 것과 위약금이 발생하지 않는다는 것은 전혀 다른 이야기라는 점입니다.
실무적으로는 다음과 같은 원칙이 적용됩니다.
수분양자가 계약을 해제하는 경우
이미 납부한 계약금은 위약금 명목으로 전액 몰취 되는 것이 일반적입니다.
즉, 단순 변심으로는 계약을 철회하더라도 납부된 계약금 (보통 전체 분양가의 10%)을 돌려받기 어렵습니다.
분양사가 일방적으로 계약을 해제하는 경우
수분양자에게 기 납부한 계약금의 2배를 배상해야 합니다.
이는 민법상 계약금 해제 규정에 따른 것으로, 법률상 정해진 손해배상 기준입니다.
이처럼 계약금 납부만으로도 법적 계약관계는 성립될 수 있고, 철회 과정에서 일정한 손해가 발생할 수 있으므로 단순한 이유만으로 계약이 없다고 보긴 어렵습니다.
중도금을 납부한 단계
계약금 납부 이후 중도금이 1차라도 지급된 상황이라면 훨씬 복잡해집니다.
법적으로 이 시점을 기점으로 계약 당사자가 계약 이행에 착수한 상태로 보기 때문에 민법상 계약금 해제권이 소멸되고 일방적인 계약 해지는 원칙적으로 허용되지 않습니다.
따라서 이 단계에서 계약을 해지하고자 한다면 법적으로 인정되는 사유가 존재해야만 실질적인 해제가 가능합니다.
기망행위(사기)에 해당하는 설명으로 계약 유도
계약 당시 분양사 측에서 허위 사실을 고지했거나, 중요한 정보를 고의로 숨긴 채 계약을 체결하도록 유도했다면 이는 민법상 기망행위에 따른 취소가 될 수 있습니다.
전매가 반드시 가능하다는 설명을 듣고 계약했으나, 실제로는 전매 제한이 있었던 경우
분양 도면과 실물이 명백히 다르게 시공되었거나, 필수 설비가 누락된 경우
향후 개발 계획이나 입지 조건에 대해 존재하지 않는 정보를 사실처럼 설명한 경우
이러한 상황이 입증된다면 계약금 및 중도금 반환을 요구하여 계약 취소를 주장할 수 있습니다.
중요 고지의무를 위반
분양사는 계약 체결 전, 수분양자가 합리적인 판단을 할 수 있도록 중요한 계약 조건에 대해 설명할 의무가 있습니다.
하지만 실제 분양 현장에서는 이 의무가 제대로 지켜지지 않는 경우가 많습니다.
계약서상 위약금 조항이나 분양 약관의 불리한 조건을 누락한 경우
실사용 면적, 층수, 방향 등 실질 가치에 영향을 미치는 정보를 고지 하지 안은 경우
개발 인허가 상황이나 입주 가능 일정을 부정확하게 설명한 경우
이처럼 계약 판단에 중대한 영향을 줄 수 있는 정보를 분양사가 설명하지 않았다면 이는 설명의무 위반에 따른 계약 취소 또는 손해배상 청구 사유가 될 수 있습니다.
계약 목적물에 중대한 하자
분양된 부동산 자체에 구조적 결함, 면적 축소, 인허가 미비 등 계약 목적을 근본적으로 훼손하는 하자가 있다면 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있는 여지가 생깁니다.
이는 계약 당시 수분양자가 기대했던 본질적인 사용 목적 자체를 침해한 상황이기 때문에 법원에서도 해제 또는 손해배상의 정당성을 인정하는 경향이 있습니다.
다만 하자의 입증 책임은 수분양자에게 있기 때문에 현장 사진, 감정평가, 인허가 관계 자료, 계약 당시 안내자료와 실제 비교 자료 등 구체적인 증거를 충분히 확보한 상태에서 대응하는 것이 중요합니다.
가능성부터 점검해 보세요
분양 계약을 해지하고 싶어도 해지 사유에 해당되지 않는다고 스스로 판단하여 속수무책으로 계약금과 중도금을 포기하는 분들이 많습니다.
하지만 일반인들의 눈에는 보이지 않았던 문제점들이 법률 전문가의 시각에서는 분명히 드러나는 경우가 적지 않습니다.
계약 경위, 설명 내용, 분양사의 대응 방식, 서면 증빙 등 여러 요소를 종합적으로 분석하다 보면 계약 무효나 기망에 의한 취소로 판단할 수 있는 사안도 존재합니다.
포기하기에 앞서 내 계약은 해지가 가능한 구조인지, 위약금 부담이 정당한 것인지를 먼저 법률 전문가와 함께 따져보는 것이 불필요한 손해를 줄이는 첫걸음이 될 수 있습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 분양계약 취소 관련으로 고민하고 계신다면 다분한 커리어와 방안을 소지하고 있는 법률 전문가에게 협력을 요청하여 안건을 해소하시길 당부드립니다.
